Agevolazione prima casa sul nuovo acquisto: anche se l’immobile preposseduto è solo parzialmente agevolato

Cosa accade quando il contribuente possiede già, nello stesso Comune, un’abitazione risultante dalla fusione di due unità immobiliari, una acquistata con i benefici “prima casa” e l’altra acquistata senza agevolazione?

Con la Risposta n. 117/2026, l’Agenzia delle Entrate ammette la possibilità di fruire nuovamente dell’agevolazione per il nuovo acquisto, a condizione che l’abitazione già posseduta venga alienata entro due anni. Tuttavia, il credito d’imposta per il riacquisto non può essere calcolato sull’intero immobile preposseduto, ma soltanto sulla porzione acquistata in passato con aliquota agevolata.

Il caso: due appartamenti fusi in un’unica abitazione

Il caso sottoposto all’Agenzia riguarda due acquirenti che, nel 1986, avevano acquistato un’abitazione nel Comune di Alfa fruendo dell’agevolazione “prima casa”.

Nel 2004 gli stessi soggetti avevano acquistato l’abitazione contigua, con l’obiettivo di ampliare la propria abitazione principale. Su questo secondo acquisto, però, non avevano potuto applicare il beneficio “prima casa”, poiché solo successivamente la prassi dell’Agenzia avrebbe riconosciuto la possibilità di agevolare anche l’acquisto di un immobile contiguo destinato ad ampliare la prima casa già posseduta.

Nello stesso anno, i due immobili venivano fusi anche catastalmente, dando origine a un’unica unità abitativa.

Successivamente, gli acquirenti intendono acquistare un’altra abitazione, sempre nel Comune di Alfa, da destinare a propria abitazione principale, con relativa pertinenza. Nell’atto si impegnano a vendere entro due anni l’attuale abitazione, costituita dalle due originarie unità immobiliari accorpate.

Il dubbio riguarda due aspetti:

• la possibilità di applicare nuovamente l’agevolazione “prima casa” al nuovo acquisto;
• la spettanza e la misura del credito d’imposta per il riacquisto.

Il quadro normativo: il comma 4-bis della Nota II-bis

La disciplina “prima casa” è contenuta nella Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Testo unico dell’imposta di registro.

In via ordinaria, il contribuente che vuole beneficiare dell’agevolazione deve dichiarare, tra l’altro:

• di non essere titolare di altra abitazione nello stesso Comune;
• di non essere titolare, su tutto il territorio nazionale, di altra abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”.

Il comma 4-bis introduce però una deroga importante: il contribuente può acquistare un nuovo immobile con agevolazione anche se possiede ancora una precedente abitazione agevolata, purché quest’ultima venga alienata entro il termine previsto dalla legge, pari a due anni dalla data del nuovo acquisto.

Se il contribuente non rispetta tale termine, trova applicazione il regime di decadenza previsto dalla Nota II-bis, con recupero delle imposte ordinarie, sanzioni e interessi.

Sì al nuovo beneficio prima casa

Secondo l’Agenzia delle Entrate, nel caso esaminato è possibile applicare l’agevolazione “prima casa” al nuovo acquisto nello stesso Comune.

La ragione è che l’abitazione preposseduta, pur derivando dalla fusione tra una porzione acquistata con beneficio e una porzione acquistata senza beneficio, costituisce oggi un’unica abitazione. Il contribuente può quindi procedere al nuovo acquisto agevolato, a condizione che venda entro due anni l’intero immobile risultante dalla fusione.

In altri termini, l’Agenzia guarda alla funzione della norma: consentire la sostituzione dell’abitazione già posseduta, purché al termine del periodo transitorio il contribuente non resti titolare di più immobili rilevanti ai fini dell’agevolazione.

Questa conclusione è particolarmente utile nei casi di immobili accorpati nel tempo, perché evita che la presenza di una porzione non agevolata impedisca automaticamente il nuovo acquisto con benefici fiscali.

Il credito d’imposta non segue l’intero immobile fuso

Diversa è la conclusione sul credito d’imposta.

L’articolo 7 della legge n. 448/1998 riconosce un credito d’imposta a favore del contribuente che acquista una nuova prima casa dopo aver alienato un immobile precedentemente acquistato con agevolazione. Il credito è riconosciuto fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’IVA corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.

Per l’Agenzia, il presupposto del credito è l’effettiva fruizione dell’aliquota agevolata nel precedente acquisto.

Di conseguenza, nel caso esaminato, il credito d’imposta dovrà essere calcolato solo sull’imposta effettivamente versata con aliquota agevolata per l’acquisto del 1986. Non potrà invece essere considerata l’imposta di registro versata in misura ordinaria per l’acquisto del 2004 dell’abitazione contigua.

La successiva fusione catastale e funzionale dei due immobili non trasforma retroattivamente il secondo acquisto in un acquisto agevolato.

L’aspetto innovativo: immobile “ibrido” e doppio binario fiscale

L’elemento più interessante della risposta è la distinzione tra accesso al nuovo beneficio e calcolo del credito d’imposta.

Per riconoscere l’agevolazione sul nuovo acquisto, l’Agenzia adotta una lettura sostanziale: l’immobile preposseduto, anche se formato da una porzione agevolata e da una non agevolata, viene considerato come un’unica abitazione da vendere entro due anni.

Per il credito d’imposta, invece, prevale un criterio strettamente fiscale: conta solo l’imposta pagata sul precedente acquisto effettivamente agevolato.

Si crea così un doppio binario:

• ai fini del nuovo acquisto agevolato, rileva l’unitarietà attuale dell’abitazione preposseduta;
• ai fini del credito d’imposta, rileva la storia fiscale delle singole porzioni che compongono l’immobile.

La fusione catastale, quindi, rileva ai fini dell’individuazione dell’abitazione da alienare, ma non incide sulla determinazione del credito d’imposta.

Approfondimenti

Per una quadro completo della normativa, della giurisprudenza e della prassi, leggi anche “Agevolazioni prima casa: guida agli sconti fiscali e giurisprudenza“.

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