Possedere o detenere un appartamento non significa poterlo destinare automaticamente alle locazioni brevi, anche a livello non imprenditoriale, perchè oltre al rapporto privatistico con gli utenti, l’immobile deve possedere gli ordinari requisiti edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza richiesti dalla disciplina urbanistico-edilizia. Il TAR Campania, Napoli, con la sentenza n. 5045/2026, ha confermato l’inibizione dell’attività e la revoca dei codici identificativi relativi ad alcune unità immobiliari inserite in edifici residenziali abusivi. La decisione ha chiarito inoltre che quando mancano i relativi requisiti dell’alloggio, il Comune può intervenire senza applicare automaticamente i termini previsti per annullare col regime di autotutela un titolo amministrativo (SCIA commerciale/produttiva). Ad esempio, potrebbe anche sospendere l’utilizzo dichiarando la inagibilità dell’immobile o unità immobiliare.
Punti chiave
- Anche la locazione breve non imprenditoriale deve svolgersi in immobili conformi alle norme edilizie, sanitarie e di sicurezza.
- La disponibilità civilistica dell’alloggio e la validità del contratto non sostituiscono i requisiti pubblicistici necessari all’utilizzazione turistica.
- La revoca dei codici e l’inibizione per carenza dei requisiti non coincidono necessariamente con l’autotutela sulla SCIA e possono seguire regole temporali diverse.
Il caso: unità destinate agli affitti brevi con opere abusive
La vicenda riguardava più immobili utilizzati per locazioni brevi. Durante i controlli erano stati individuati manufatti in muratura destinati ad abitazione, tettoie e altre opere prive di regolare titolo edilizio. Nel caso esaminato le irregolarità edilizie riguardavano anche manufatti in muratura utilizzati a fini abitativi, e non si trattava di una mera difformità documentale priva di effetti sulla disponibilità degli spazi. Il Comune aveva concluso il procedimento di accertamento per alcune unità revocando i codici identificativi regionali e vietandone l’utilizzo come attività. Il ricorrente sosteneva invece che la locazione breve non imprenditoriale rientrasse nella libertà contrattuale e non fosse soggetta alla SCIA dell’articolo 19 della legge n. 241/1990. Il TAR ha respinto questa ricostruzione, perchè il fatto che l’attività non sia imprenditoriale incide sul titolo commerciale, ma non rende irrilevante la conformità dell’immobile nel quale gli ospiti vengono accolti.
Inoltre, i requisiti di regolarità richiesti non si esauriscono al momento della comunicazione o dell’attribuzione del codice, devono permanere durante l’intero periodo di esercizio, e ciò vale per qualunque attività e destinazione d’uso. Il TAR ha considerato legittimo il controllo comunale sulla permanenza dei requisiti, indipendentemente dalla qualificazione imprenditoriale o meno. Per cui, l’assenza della SCIA commerciale non può creare affidamento sull’assenza di controlli nell’immobile.
Locazione breve imprenditoriale e non imprenditoriale
La normativa nazionale distingue le locazioni svolte in forma imprenditoriale da quelle esercitate senza organizzazione d’impresa: l’articolo 13-ter del decreto-legge n. 145/2023 prevede la SCIA per le attività imprenditoriali e disciplina il codice identificativo nazionale. La distinzione, pur restando importante per adempimenti fiscali, amministrativi e organizzativi, non produce l’effetto di sottrarre gli immobili non imprenditoriali alle normative edilizie, sanitarie, di sicurezza, e di settore.
Perché non si applicava i termini dell’autotutela
Il ricorrente invocava il termine previsto dall’articolo 21-nonies della legge n. 241/1990, cioè sulla decorrenza dei termini per effettuare l’annullamento/inefficacia dei titoli edilizi e le regole sui poteri inibitori successivi alla SCIA. Secondo questa tesi, il tempo ormai trascorso avrebbe impedito al Comune di intervenire, mentre il TAR ha osservato che il potere esercitato non consisteva nell’annullamento tardivo di un titolo edilizio o commerciale già consolidato. Infatti, il Comune aveva verificato la carenza dei requisiti minimi degli alloggi e aveva revocato i codici collegati al loro utilizzo per locazioni brevi.
Lo svolgimento di una attività produttiva richiede la permanenza dei relativi presupposti nel tempo, e non soltanto al momento dell’avviamento, e il controllo sulla ciò non coincide con l’autotutela sul provvedimento originario. In altre parole, non viene rimosso retroattivamente un titolo edilizio, viene impedita la prosecuzione di un’attività che, allo stato, si svolge in locali non conformi o senza i presupposti necessari. Questa distinzione non autorizza controlli arbitrari, ma consente all’amministrazione di identificare irregolarità contra legem, di collegarle alle unità interessate e motivare perché incidano sui requisiti richiesti.
Più banalmente i codici CIN, regionali e registrazioni amministrative locali hanno funzioni identificative e di controllo dell’attività, non costituiscono titoli edilizi e non attestano lo Stato Legittimo. È proprio per questo che prima dell’inserimento di un immobile nel circuito delle locazioni brevi occorre verificare compiutamente tutti i profili dello Stato Legittimo, ossia:
- titoli edilizi della costruzione e delle trasformazioni successive, parziali o integrali;
- corrispondenza tra unità autorizzate e unità effettivamente locate, entro tolleranze;
- destinazione d’uso legittima;
- agibilità e requisiti igienico-sanitari;
- impianti e dispositivi di sicurezza;
- eventuali vincoli paesaggistici o strutturali;
- correttezza dei dati comunicati per CIN e codici regionali.
L’attribuzione del codice viene dopo la verifica immobiliare, non deve sostituirla; il rischio di verifiche aumenta quando gli spazi vengono pubblicizzati e non coincidono con le planimetrie, oppure comprendono manufatti accessori trasformati in camere e alloggi. Per il proprietario, l’inibizione comporta perdita immediata della possibilità di utilizzare le unità nel mercato delle locazioni brevi, a cui possono aggiungersi sanzioni amministrative, pecuniarie, ordini di demolizione, costi di ripristino nonché procedimenti penali.
Non è una questione di “terrorismo immobiliare”, è una questione che ricorre sempre più frequentemente in giro, avendo già svolto consulenze a taluni che hanno affrontato questo tipo di provvedimenti repressivi.
Tutto questo vale anche per il gestore conto terzi degli affitti brevi, cioè quando egli non coincide con il proprietario: anche in questo caso occorre verificare il titolo di disponibilità e la documentazione urbanistico-edilizia prima di assumere impegni commerciali: un contratto di gestione non trasferisce automaticamente il rischio urbanistico sul proprietario, anzi, se ne accolla per primo gli effetti. Idem per l’acquirente di un immobile destinato a investimento turistico: costui deve evitare di valutare il rendimento sulla sola base degli annunci o dei codici già ottenuti, proprio perchè la redditività dipende dalla legittimità giuridica di continuare l’esercizio dell’attività, e questa può venire meno se emergono abusi di vario tipo.
Conclusioni e consigli utili
Anche gli immobili in cui si svolgono locazioni brevi non costituiscono una zona franca rispetto alla generale disciplina immobiliare, perfino quando non serve una SCIA di attività produttiva/commerciale, perchè anche l’alloggio deve restare conforme alla intera disciplina urbanistica ed edilizia.
Prima di richiedere o utilizzare CIN e codici regionali occorre esaminare lo Stato Legittimo, proprio come si fa per una compravendita o una pratica edilizia. Occorre fare uno bello screening dei titoli abilitativi edilizi, strutturali, catastali, agibilità e consistenza realmente offerta agli ospiti, ma anche verso tutte le norme di settore e regionali; la verifica deve includere pertinenze, tettoie e manufatti accessori quando vengono utilizzati nell’attività. Per evitare l’inibizione e sospensione dell’attività di affitti brevi, il controllo di regolarità dell’immobile va svolto prima della promozione commerciale, perchè una volta pubblicati sui vari portali il Comune ci mette pochi minuti a scoprire la discordanza.
Hai un dubbio sulla regolarità urbanistica del tuo immobile?
Sono CARLO PAGLIAI, ingegnere urbanista, esperto in conformità e commerciabilità immobiliare.
Normativa e giurisprudenza richiamate
Normativa
- decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, articolo 4 – disciplina fiscale delle locazioni brevi.
- decreto-legge 30 aprile 2019, n. 34, convertito dalla legge 28 giugno 2019, n. 58, articolo 13-quater – banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati a locazioni brevi.
- legge regionale Campania 7 agosto 2019, n. 16 – disciplina regionale delle locazioni brevi e relativi adempimenti.
- decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, convertito dalla legge 15 dicembre 2023, n. 191, articolo 13-ter – CIN, locazioni turistiche e SCIA per l’esercizio imprenditoriale.
- legge 7 agosto 1990, n. 241, articoli 19 e 21-nonies – SCIA e annullamento d’ufficio.
- d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 – disciplina edilizia e requisiti dell’immobile.
Giurisprudenza
- TAR Campania, Napoli, sezione III, sentenza n. 5045/2026, pubblicata il 31 agosto 2026.
- Consiglio di Stato, sezione II, sentenza 29 novembre 2024, richiamata dal TAR sul collegamento tra utilizzazione dell’immobile e requisiti pubblicistici.
FAQ
Un immobile abusivo può essere utilizzato per locazioni brevi?
Non dipende solo dalla disciplina civilistica, ma anche amministrativa, perchè devono sussistere i requisiti urbanistico-edilizi, sanitari e di sicurezza richiesti per l’alloggio.
Il CIN dimostra la conformità urbanistica dell’appartamento?
No, è un codice identificativo dell’attività e non sostituisce titoli abilitativi, agibilità o verifica dello Stato Legittimo.
Il Comune deve rispettare sempre il termine dell’autotutela?
Non quando esercita un controllo sulla permanenza dei requisiti attuali per lo svolgimento di una attività, anziché annullare tardivamente una SCIA o un titolo consolidato;
La sentenza riguarda anche le locazioni non imprenditoriali?
Sì. Il TAR afferma che anche queste devono rispettare i requisiti pubblicistici dell’immobile, pur restando diversa la disciplina della SCIA imprenditoriale.
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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.
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