Il TAR Umbria chiarisce che, nel caso esaminato, l’aumento di volumetria non sanato e la carenza della documentazione antisismica, in relazione alla natura vincolata dell’immobile, hanno escluso la fiscalizzazione dell’abuso, confermando il ripristino dello status quo.
Il TAR Umbria, con la sentenza n. 85/2026, chiarisce che il rigetto di un’istanza di condono edilizio e la conseguente demolizione restano legittimi quando l’abuso riguarda un aumento di cubatura non sanato e risultano violazioni della normativa antisismica. Nel caso esaminato, l’innalzamento del tetto aveva determinato un aumento di volumetria non ricompreso nelle successive autorizzazioni comunali. Il TAR esclude inoltre che il lungo tempo trascorso dalla domanda di condono possa generare un legittimo affidamento. La presenza di violazioni antisismiche su un immobile vincolato qualifica l’intervento come variazione essenziale, impedendo la fiscalizzazione dell’abuso ai sensi dell’art. 34 del DPR 380/2001.
Condono edilizio e aumento di volumetria: il rialzo del tetto va demolito
La sentenza riguarda un edificio residenziale, sottoposto a vincolo paesaggistico, sul quale era stato realizzato un innalzamento del tetto con conseguente aumento di volumetria. Il proprietario aveva presentato nel 1995 una domanda di condono per riparare all’abuso, ma la pratica era rimasta incompleta per la mancata produzione della documentazione richiesta, in particolare quella relativa agli aspetti antisismici. Le successive autorizzazioni comunali del 2000 e 2001, rilasciate per dare esecuzione a una sentenza civile nei confronti dei vicini, riguardavano invece altre opere e non avevano sanato l’aumento di cubatura derivante dal rialzo del tetto. Il TAR Umbria ha quindi ritenuto corretto il rigetto del condono e la conseguente demolizione dell’opera abusiva.
Fiscalizzazione abuso edilizio: la violazione antisismica è variazione essenziale
Tra gli aspetti più interessanti della sentenza emerge senza dubbio la possibilità, secondo il proprietario, di applicare l’articolo 34 del D.P.R. 380/2001, poiché a suo dire la demolizione del tetto modificato avrebbe potuto compromettere parti dell’edificio legittimamente realizzate.
Il TAR chiarisce che “l’istanza di fiscalizzazione dell’abuso proposta dal ricorrente non era assentibile, perché (…) qualifica come variazione essenziale “la violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali ”, mentre al comma 3 precisa che “Gli interventi di cui al comma 1, effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dal permesso, ai sensi e per gli effetti degli articoli 31 e 44.”. In altri termini, poiché né la sanatoria inerente la sopraelevazione del tetto né l’autorizzazione edilizia del 2001 erano corredati della necessaria relazione antisismica, tale carenza, in ragione della particolare natura degli immobili interessati, qualificava gli interventi quali variazioni essenziali, e per ciò solo li escludeva dalla fiscalizzazione. (…) Dunque è del tutto irrilevante che il tecnico della ricorrente in apposita relazione abbia attestato che la parte di tetto abusiva non possa essere demolita senza pregiudizio della parte conforme, né che l’ente non abbia espressamente considerato tale aspetto nel provvedimento impugnato, perché la fiscalizzazione dell’abuso ai sensi dell’art. 34, comma 2, del D.P.R. n. 380 del 2001 è subordinata ad una duplice condizione: oltre al pregiudizio per la parte conforme, si richiede altresì che l’abuso costituisca mera difformità parziale rispetto al permesso di costruire. In presenza di una variazione essenziale, quindi, secondo la normativa vigente la fiscalizzazione dell’abuso era preclusa.”
La mancanza della relazione antisismica, considerata in relazione alla natura vincolata dell’immobile, qualificava gli interventi come variazione essenziale, art. 32 comma 1 lett. e), mentre il comma 3 riconduce gli interventi su beni vincolati ad una totale difformità dal permesso, quindi è esclusa la fiscalizzazione, restando applicabile il regime demolitorio degli artt. 31 e 44. Di conseguenza, non bastava dimostrare che demolire la parte abusiva avrebbe danneggiato quella regolare, la fiscalizzazione richiede anche che l’abuso sia una semplice difformità parziale.
Quindi la fiscalizzazione dell’abuso è possibile solo per una parziale difformità dal titolo edilizio mentre nel caso concreto essendo una variazione essenziale (anche per l’assenza delle condizioni antisismiche e dei relativi adempimenti), la fiscalizzazione era preclusa e l’abuso non poteva essere mantenuto pagando la sanzione pecuniaria.
Nel caso concreto, la carenza della documentazione antisismica, in relazione alla natura vincolata dell’immobile, ha impedito la fiscalizzazione dell’abuso, lasciando ferma la misura del ripristino dello stato legittimo.
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FAQ TECNICHE: Variazione essenziale antisismica: quando è esclusa la fiscalizzazione
Che cos’è la fiscalizzazione dell’abuso edilizio?
È il meccanismo previsto dall’art. 34, comma 2, del d.P.R. 380/2001 per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire.
Può sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria soltanto quando la rimozione della parte abusiva pregiudica la parte conforme.
Non è una sanatoria generalizzata né rende legittima l’opera sotto ogni profilo.
Quando un abuso è qualificabile come variazione essenziale?
La disciplina è contenuta nell’art. 32 del d.P.R. 380/2001.
Tra le ipotesi rilevanti rientra la violazione delle norme antisismiche quando non riguarda meri aspetti procedurali.
Occorre verificare il caso concreto, la normativa regionale applicabile e la documentazione strutturale depositata.
[Verificare specifica tecnica/norma]
Perché la violazione antisismica può impedire la fiscalizzazione?
La fiscalizzazione ex art. 34 richiede che l’abuso sia una difformità parziale.
Se l’intervento integra invece una variazione essenziale ai sensi dell’art. 32, non ricorre il presupposto richiesto dall’art. 34.
Nel caso TAR Umbria, la carenza documentale antisismica, valutata con il vincolo dell’immobile, ha impedito il mantenimento dell’opera mediante sanzione pecuniaria.
Che effetto ha il vincolo paesaggistico sulla variazione essenziale?
L’art. 32, comma 3, del d.P.R. 380/2001 attribuisce alle variazioni essenziali realizzate su immobili vincolati il regime della totale difformità dal permesso di costruire.
Si applicano quindi le conseguenze previste dagli artt. 31 e 44 del Testo Unico Edilizia.
Il vincolo non è un dettaglio accessorio: incide sulla qualificazione dell’abuso e sul relativo regime sanzionatorio.
Un titolo edilizio successivo può sanare un aumento di volumetria precedente?
Solo se riguarda espressamente l’opera abusiva e possiede efficacia sanante secondo la disciplina applicabile.
Nel caso esaminato, i titoli comunali del 2000 e 2001 riguardavano opere diverse e non il rialzo del tetto con aumento di cubatura.
Il tecnico deve confrontare elaborati, oggetto del titolo, stato legittimo e opere realmente eseguite.
Quali verifiche deve svolgere il professionista prima di chiedere la fiscalizzazione?
Occorre accertare anzitutto il titolo edilizio richiesto, la natura della difformità e l’eventuale presenza di vincoli.
Vanno poi verificati gli atti sismici, il deposito o l’autorizzazione previsti dalla disciplina vigente al momento dei lavori e l’effettiva separabilità dell’opera abusiva.
La relazione sul pregiudizio demolitorio è necessaria, ma non sufficiente se manca il requisito della parziale difformità.
Quali errori vanno evitati nelle pratiche di condono o sanatoria?
Non bisogna confondere condono edilizio, accertamento di conformità e fiscalizzazione: hanno presupposti e conseguenze differenti.
È rischioso ritenere che il decorso del tempo o un’autorizzazione relativa ad altre opere sanino automaticamente una volumetria abusiva.
Vanno inoltre controllati vincoli, normativa sismica applicabile e completezza della documentazione.
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