la deroga non scatta senza prova (TAR Napoli 5049/2026) • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Punti chiave

1. L’anteriorità al d.m. 5 luglio 1975 deve essere provata con riferimento alla specifica altezza e consistenza del locale, non soltanto all’età generale dell’edificio.
2. La disciplina derogatoria può assumere rilievo anche per locali non abitativi, ma richiede zona urbanistica, legittimità originaria e assenza di trasformazioni successive incompatibili.
3. L’autorizzazione all’uso lavorativo in deroga non sostituisce automaticamente i requisiti igienico-sanitari e deve riferirsi esattamente al vano contestato.

Il problema concreto: un deposito seminterrato alto circa due metri

L’amministrazione comunale aveva sospeso l’utilizzo di un locale deposito seminterrato, alto due metri, ritenendolo non conforme ai vigenti requisiti minimi previsti dal D.M. 5 luglio 1975, per il quale occorre rammentare che stabilisce requisiti per abitazioni, e non per attività produttive e luoghi di lavoro. La società ricorrente ha sostenuto che il locale fosse storico, collocato in zona A e anteriore al d.m. 5 luglio 1975. Inoltre ha richiamato come elemento difensivo un autorizzazione rilasciata ai sensi della normativa sulla sicurezza nei luoghi di lavoro (D.Lgs 81/2008), osservando che nel deposito non si svolgeva un’attività produttiva continuativa. Il punto di contestazione non riguardava soltanto la misura dell’altezza interna, bensì il titolo abilitativo che avrebbe consentito di mantenere una dimensione inferiore agli standard ordinari. Per invocare una disciplina derogatoria occorreva dimostrare che quella precisa configurazione fosse legittimamente preesistente e non il risultato di trasformazioni successive.

La questione decisa dal TAR

Sappiamo che esiste una specifica deroga normativa, in forma di interpretazione autentica, introdotta dall’articolo 10, comma 2, del decreto-legge n. 76/2020. Tale norma ha chiarito che, nelle more di un nuovo decreto sanitario (ancora in attesa), i requisiti del d.m. 5 luglio 1975 non si considerano riferiti agli immobili realizzati prima della sua entrata in vigore e ubicati nelle zone A o B del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone assimilabili; tuttavia, questa disposizione non crea una sanatoria generalizzata delle altezze ridotte. La decisione del TAR ammette che il tema possa interessare anche locali con destinazioni diverse dall’abitazione:

«Al riguardo deve richiamarsi la giurisprudenza della Sezione, secondo la quale la suddetta disposizione normativa trova applicazione, non solo per gli immobili aventi destinazione abitativa, ma anche con riguardo ad unità aventi altre destinazioni d’uso, quali locali commerciali o depositi (TAR Campania, Napoli n. 4047/2024, n. 7730/2021)».

Proseguendo nella lettura della sentenza del TAR si evince la conferma dell’estensione del criterio di deroga anche agli spazi destinati a luogo di lavoro, di cui al D.Lgs. 81/2008:

«La normativa richiamata, di cui alla L. 120/2020 (D.L. 76/2020), prevedrebbe, cioè, letteralmente, una espressa deroga al solo Decreto del Ministero della sanità del 5.7.1975, riferentesi agli immobili ad uso abitativo, e non anche al D.Lgs. n. 81/2008 e s.m.i., che di contro, all’allegato IV, postulerebbe per le attività commerciali ed uffici una altezza minima non inferiore a quella indicata dalla normativa urbanistica, ovvero pari a mt. 2.70, eventualmente derogabile a 2.40 solo per locali accessori (spogliatoi, servizi igienici ecc.). Nella specie, l’altezza rilevata in sede di sopralluogo sarebbe, secondo quanto dichiarato dalla difesa dell’Amministrazione resistente, risultata significativamente inferiore, essendo stata rilevata in mt. 2,20 – 2,35 in luogo dei detti prescritti 2,70 mt.
Orbene, ragioni di intrinseca coerenza dell’ordinamento impongono, tuttavia, una lettura della norma che consenta di ritenere applicabile il regime normativo ivi previsto, secondo una interpretazione logico – sistematica e costituzionalmente orientata, anche alla fattispecie all’esame, ravvisandosi, per analogia, una eadem ratio nelle situazioni giuridiche tutelate e tutelabili, quella, cioè, di consentire in via postuma, alla presenza di determinati requisiti, la regolarizzazione di situazioni edilizie che, legittime secondo la legislazione vigente all’epoca del rilascio dei titoli abilitativi, siano divenute successivamente irregolari alla luce della normativa sopravvenuta e, per il valore dei beni tutelati, richiedano una integrazione postuma. Dalla lettura del combinato disposto della normativa appena richiamata è evidente l’intento del legislatore di cui recente riforma – rubricata DL semplificazioni volto all’introduzione di un principio temporaneamente derogatorio di carattere generale valevole per tutti gli immobili e, dunque, anche per i locali aventi ad oggetto un uso diverso, realizzati sulla base di un titolo abilitativo rilasciato antecedentemente all’entrata in vigore di disposizioni più restrittive, passibili di essere ritenute violate secondo una discutibile valutazione effettuata ex post di provvedimenti ormai consolidati, ove gli immobili interessati, non essendo mai stati oggetto di ristrutturazioni e/o interventi edilizi straordinari, non abbiano mai necessitato di ulteriori e successivi titoli abilitativi assoggettati alle norme sopravvenute».

Ciò non elimina però la necessità di provare epoca, legittimità, ubicazione urbanistica e permanenza della consistenza originaria. Il ricorso è stato respinto perchè la parte ricorrente non ha provato, come era suo onere, la legittimità del locale secondo la normativa vigente all’epoca di sua realizzazione, come richiesto dalla suddetta disposizione normativa, in particolar modo ante D.M. 5 luglio 1975. È possibile che quel locale seminterrato fosse stato realizzato abusivamente, e mai regolarizzato in alcun modo, ma ciò non si ricava dalla lettura della sentenza.

Perché l’autorizzazione in deroga D.Lgs. 81/2008 non era sufficiente

La società richiamava un’autorizzazione concessa nell’ambito della disciplina sulla sicurezza dei luoghi di lavoro. Il TAR ha però rilevato che il documento riguardava aree diverse o comunque non dimostrava l’idoneità sanitaria del deposito contestato. L’articolo 63 del decreto legislativo n. 81/2008 e l’allegato IV regolano i requisiti dei luoghi di lavoro e consentono, a determinate condizioni, specifiche deroghe. Questi atti non hanno però valore universale: occorre controllare quali ambienti siano stati valutati, per quali lavorazioni e con quali prescrizioni. Un provvedimento previsto da norma di settore non può essere utilizzato come lasciapassare per ogni altro controllo. Se il vano è destinato alla conservazione di alimenti, restano autonomi i requisiti igienico-sanitari connessi all’attività di ristorazione, così come restano autonome le verifiche edilizie e urbanistiche.

Secondo il TAR, chi invoca il mantenimento di un’altezza storica inferiore agli standard deve provare la situazione materiale e giuridica originaria; senza tale prova, l’amministrazione può impedire l’uso non conforme.

Perché l’età dell’edificio non basta

Un fabbricato può essere di epoca risalente, mentre alcune trasformazioni potrebbero essere avvenute posteriormente, e aver realizzato, appunto, un seminterrato sotto l’edificio, modifiche interne, l’abbassamento del solaio o mutamento destinazione d’uso. Più semplicemente, occorre distinguere almeno quattro profili:

• la data di costruzione dell’edificio;
• l’epoca di trasformazione del singolo vano;
• la legittimità della sua altezza e configurazione;
• il momento in cui è iniziato l’uso concretamente esercitato.

La deroga ai vigenti requisiti igienico-sanitari, sancita con effetto retroattivo dal D.L. 76/2020, non si fonda su una semplice dichiarazione di vetustà: caso mai servono titoli abilitativi, planimetrie storiche, sezioni quotate, provvedimenti di agibilità o altri documenti con valenza probante, tutti concordanti tra di loro. La documentazione catastale può contribuire alla ricostruzione storiografica urbanistica, ma non può sostituire in ogni caso un titolo abilitativo edilizio, senza contare che le approssimazione di rappresentazione grafica potrebbero omettere le altezze interne.

Requisiti igienico-sanitari e disciplina edilizia restano distinti

La pronuncia è utile anche perché evita di sovrapporre discipline diverse: l’altezza interna incide sui requisiti igienico-sanitari e sull’utilizzabilità del locale, mentre la dimostrazione di Stato Legittimo e delle relative preesistenze è materia prettamente urbanistico-edilizia. Un locale può essere conforme sotto il profilo edilizio e non risultare utilizzabile per una determinate attività e utilizzi; può, viceversa, rispettare alcuni parametri sanitari e presentare opere prive di titolo edilizio.

L’eventuale deroga all’altezza minima non può configurare sanatoria edilizia verso opere abusive, non legittima cambi di destinazione d’uso e non sostituisce l’agibilità in automatico (anche se la deroga consente di attribuirla oggi con Segnalazione Certificata). Prima di attribuirle effetti operativi occorre verificare il titolo originario, le successive pratiche edilizie e la disciplina vigente per la funzione effettivamente svolta, come facciamo prima di ogni compravendita immobiliare o trasformazione edilizia.

Cosa verificare prima di utilizzare un locale storico

Per un deposito, laboratorio, ristorante o esercizio commerciale collocato in un edificio risalente occorre svolgere controlli separati:

• individuare la zona urbanistica storica e attuale;
• reperire titoli edilizi, sezioni quotate e planimetrie dell’epoca;
• verificare eventuali modifiche a solai, pavimenti, controsoffitti e distribuzione;
• accertare la destinazione d’uso legittima del vano;
• controllare agibilità e requisiti igienico-sanitari dell’attività;
• verificare la normativa sulla sicurezza dei luoghi di lavoro;
• confrontare esattamente gli ambienti autorizzati con quelli realmente utilizzati.

Questa sequenza evita di confondere la deroga storica con una regolarizzazione generale. Prima dell’apertura o del trasferimento dell’attività, la verifica deve riguardare tanto l’immobile quanto l’uso concreto di ciascun ambiente.

Conclusioni e consigli utili

La sentenza non ha affermato che ogni locale avente altezza inferiore a 2,70 metri sia inutilizzabile a prescindere, e neppure che la disciplina del D.L. 76/2020 sia riservata esclusivamente alle abitazioni. Il rigetto è dipeso soprattutto dalla prova insufficiente della preesistenza legittima e dalla mancata corrispondenza dell’autorizzazione produttiva al vano contestato.

Si rammenta anche un problema applicativo: la verifica delle altezze interne è distribuita tra discipline diverse in materia edilizia, sanitaria, lavoristica e regolamenti locali. La presenza di una deroga in uno di questi settori non produce automaticamente effetti sugli altri.

Per questo motivo la pronuncia va usata con prudenza. Il principio è utile nei casi di immobili storici, ma il risultato può cambiare in presenza di titoli abilitativi completi, sezioni originarie attendibili o specifiche disposizioni regionali e comunali. La semplice anteriorità dell’edificio al Decreto ministeriale del 1975 non basta a conservare un locale di altezza ridotta, piuttosto occorre dimostrare che il vano possedesse già legittimamente quelle dimensioni, che ricadesse nella zona richiesta e che non fosse stato trasformato successivamente.

Normativa e giurisprudenza richiamate

Normativa

• d.m. Sanità 5 luglio 1975, articolo 1 – altezze minime e requisiti igienico-sanitari principali dei locali abitativi.
• d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, articolo 2 – classificazione delle zone territoriali omogenee A e B.
• decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76, convertito dalla legge 11 settembre 2020, n. 120, articolo 10, comma 2 – interpretazione dei requisiti del d.m. 5 luglio 1975 per determinati immobili preesistenti.
• d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articolo 24 – agibilità e condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico.
• decreto legislativo 9 aprile 2008, n. 81, articolo 63 e allegato IV – requisiti dei luoghi di lavoro e relative deroghe.
• legge 7 agosto 1990, n. 241, articoli 10-bis, 21-octies – partecipazione procedimentale e vizi non invalidanti.

Giurisprudenza

• TAR Campania, Napoli, sezione III, sentenza n. 5049/2026, pubblicata il 31 agosto 2026.

FAQ

Un locale anteriore al 1975 può avere un’altezza inferiore agli standard attuali?

Può essere rilevante la disciplina derogatoria, ma occorre provare epoca, legittimità della configurazione, zona urbanistica e assenza di trasformazioni successive.

Basta dimostrare che l’intero edificio è antico?

No. La prova deve riguardare il singolo vano e la specifica altezza contestata, oltre alla sua destinazione legittima.

Un’autorizzazione ai sensi del decreto legislativo n. 81/2008 sostituisce i requisiti sanitari?

No. Va verificato l’esatto oggetto del provvedimento e restano autonomi i requisiti edilizi, sanitari e dell’attività esercitata.

La deroga all’altezza regolarizza anche eventuali abusi edilizi?

No. Una deroga igienico-sanitaria non costituisce un titolo edilizio e non sana trasformazioni prive di autorizzazione.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.

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