Il condono edilizio è un provvedimento di natura straordinaria ed eccezionale, limitato temporalmente, che permette ai cittadini di ottenere l’annullamento (o l’estinzione) della pena per reati legati all’abusivismo edilizio e la regolarizzazione amministrativa di opere realizzate in violazione delle norme urbanistiche, dietro pagamento di un’oblazione.
A differenza della sanatoria Edilizia (art. 36 del D.P.R. 380/2001), che è un istituto ordinario, il condono ha una portata derogatoria: permette di regolarizzare ciò che non sarebbe sanabile secondo le regole ordinarie.
Per comprendere la natura “di rottura” di questo istituto, è utile citare la Corte Costituzionale, che ha più volte ribadito l’eccezionalità del condono. Una definizione illuminante si ritrova nella giurisprudenza costituzionale (ex multis, Sentenza n. 196/2004), dove i giudici delle leggi spiegano che il condono si giustifica solo come:
«chiusura di un passato illegale, in vista di un futuro rispetto delle regole, e non come un mezzo per sanare in via permanente l’illegalità diffusa.»
Anche il Consiglio di Stato ha sottolineato che, proprio per questa sua natura eccezionale, le norme sul condono sono di stretta interpretazione e non possono essere applicate per analogia oltre i termini perentori fissati dal legislatore. Capire questa distinzione è essenziale per leggere correttamente le ultime novità legislative: molte misure recenti (come il cd. “Salva Casa“), infatti, non sono nuovi condoni, ma semplificazioni delle procedure di sanatoria ordinaria.
In questa pagina trovi le ultime novità in materia di condono edilizio e la raccolta delle più importanti sentenze sull’argomento.
Condono edilizio nel 2026: cosa prevede la riforma del Testo Unico Edilizia
Il disegno di legge delega sulla riforma dell’edilizia – che a marzo 2026 ha iniziato l’iter parlamentare – prevede diverse misure per la regolarizzazione delle difformità rapida e uniforme su tutto il territorio nazionale.
Sanatorie edilizie: nuova classificazione delle difformità
La legge delega all’individuazione di standard univoci di inquadramento per le diverse situazioni di patologia edilizia riscontrabili nella pratica:
- ad una nuova e più chiara individuazione, secondo criteri di proporzionalità e gradualità, delle diverse situazioni di difformità edilizia che, in ragione della loro natura ed entità, nonché dell’epoca di realizzazione dell’abuso ovvero di ottenimento del titolo abilitativo, possono essere sanate a legislazione vigente, e del relativo titolo in sanatoria;
- alla classificazione a livello nazionale “delle tipologie di difformità dal titolo abilitativo edilizio, inclusa la disciplina delle tolleranze edilizie“;
- alla semplificazione dei procedimenti amministrativi finalizzati al rilascio o alla formazione dei titoli in sanatoria, anche mediante il superamento o la ridefinizione del principio di doppia conformità;
- all‘individuazione della data certa per definire le domande di sanatoria pendenti (relative a tutti e tre i condoni).
Il testo dovrà indicare chiaramente anche le ipotesi di difformità regolarizzate concrete in cui è consentita l’erogazione di agevolazioni fiscali, contributi e altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici “in relazione ad opere abusive”.
I lavori su abusi integrali resteranno non agevolabili (come già previsto nel D.P.R. n. 380/2001 dall’articolo 49), mentre potranno accedere alle agevolazioni le piccole difformità regolarizzate.
Regolarizzazione degli abusi storici realizzati prima del 1° settembre 1967
In questa ottica, la legge delega intende favorire la regolarizzazione degli abusi storici, ovvero quelli realizzati prima dell’entrata in vigore della Legge 6 agosto 1967, n. 765 e allineare la commerciabilità degli immobili alla regolarità edilizia, indicando una data spartiacque – quella del 1° settembre 1967 – prima della quale saranno semplificate le regolarizzazioni.
È inoltre prevista la possibilità di subordinare il rilascio di tali titoli in sanatoria alla realizzazione, da parte del proprietario o avente titolo, di interventi essenziali di messa in sicurezza dell’immobile o di adeguamento alle inderogabili norme tecniche di costruzione.
Parallelamente, si procederà alla razionalizzazione:
- dei regimi sanzionatori propedeutici al rilascio dei relativi titoli in sanatoria: le sanzioni saranno commisurate all’entità della trasformazione edilizia o urbanistica, alla gravità della difformità, ovvero al valore delle opere realizzate;
- del regime sanzionatorio per le difformità edilizie che non consentono il rilascio di titoli in sanatoria: in tali ipotesi, si cercheranno procedure di riduzione in pristino che siano più efficaci e basate sulla responsabilizzazione del soggetto proprietario o dell’avente titolo.
Data certa per la definizione delle pratiche ancora aperte per i tre condoni avviati in Italia a partire dal 1985
È previsto che i decreti delegati dovranno fissare una data certa per la conclusione delle attività istruttorie delle pratiche di condono relative alle tre edizioni del 1985, del 1994 e del 2003, adottando i “relativi provvedimenti da parte delle competenti amministrazioni”.
Proprio questo passaggio del disegno di legge coinvolge direttamente i Comuni, che saranno chiamati a impegnare risorse umane e finanziarie per completare le procedure avviate.
Agevolazioni e bonus casa solo in caso di abusi sanati
Il disegno di delega stabilisce che in caso di abusi non sanabili sarà necessario “escludere tassativamente il rilascio delle predette agevolazioni, contributi e provvidenze”. Il principio vale per “agevolazioni fiscali, contributi e altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici”.
In caso di difformità regolarizzate mediante il conseguimento di titoli in sanatoria occorre consentire “la concessione e l’erogazione” delle agevolazioni “a condizione che sia previamente conseguito il titolo in sanatoria”.
Si consente così ai contribuenti di mantenere le agevolazioni fiscali anche in caso di difformità, mentre si esclude l’erogazione dei bonus soltanto in caso di interventi su immobili, o parti di essi, che non sono regolarizzabili.
Condono edilizio nel 2026: le proposte (sfumate) in Legge di Bilancio
Nel lungo e travagliato iter di approvazione della Legge di Bilancio c’è stata fino all’ultimo l’ipotesi di una riapertura dii termini del condono 2003. La misura intendeva offrire una nuova possibilità di regolarizzazione per le opere realizzate in assenza o difformità di titolo abitativo alle opere di manutenzione straordinaria, compresi restauri, purché risultino conformi agli strumenti urbanistici approvati o adottati alla data del 31 marzo 2003 e non si tratti di opere abusive di proprietà di persone condannate o sulle quali non siano possibili interventi antisismici o con vincoli legati alla gestione del territorio o realizzate su monumenti nazionali.
Era comunque affidata alle Regioni l’adozione di una legge di attuazione entro 2 mesi dall’entrata in vigore della manovra.
Al termine dell’esame in commissione, la proposta è stata “declassata” in un ordine del giorno.
Condono edilizio: notizie e sentenze più recenti
Di seguito si presentano casi giuridici sul condono edilizio.
Condono: la divisione in più unità moltiplica il limite volumetrico?
Sentenza 4441/2026 – Consiglio di Stato
Ai fini del condono edilizio (L. 724/1994), il limite di 750 m³ va calcolato sull’intero fabbricato abusivo unitario e non sulle singole unità immobiliari; la riduzione volumetrica è idonea solo se supportata da adeguata progettazione tecnica completa, non essendo sufficiente una mera dichiarazione di rientro nella soglia
Condono edilizio e frazionamenti successivi: quando serve un nuovo titolo?
Sentenza 680/2026 – Tar Toscana
Il condono edilizio legittima esclusivamente le opere effettivamente ricomprese nella domanda e nel titolo rilasciato in sanatoria, senza estendersi a interventi ulteriori o diversi. Successivi frazionamenti dell’immobile, la creazione di nuove unità autonome e la trasformazione di locali accessori in abitativi, se modificano radicalmente l’organismo edilizio, superano la manutenzione straordinaria e integrano una ristrutturazione edilizia pesante, sanzionabile con ordine di ripristino.
Condono edilizio a Roma, la riforma 2026 della procedura semplificata
Con un comunicato del 17 aprile 2026 l’Assemblea Capitolina ha annunciato un’importante modifica al regolamento del Comune di Roma per lo snellimento delle procedure di condono edilizio.
L’obiettivo dell’Amministrazione è chiaro: sbloccare lo stallo delle migliaia di pratiche ancora in sospeso, snellendo la burocrazia e riducendo le attese. Per i professionisti tecnici (ingegneri, architetti e geometri) si tratta di un vero e proprio cambio di paradigma che apre nuove opportunità, ma che porta con sé un decisivo aumento dei carichi di responsabilità.
Ecco nel dettaglio i punti salienti del regolamento e delle modifiche introdotte nel 2026.
Condono in area vincolata: ammesso se il vincolo è sopravvenuto?
Sentenza 1815/2026 – Consiglio di Stato
La condonabilità degli abusi edilizi in area vincolata dipende dalla temporalità del vincolo: se precedente all’intervento ne impedisce la sanatoria, se successivo ne consente l’esame, subordinato al parere dell’autorità preposta alla tutela paesaggistica
Condono edilizio: i regolamenti comunali possono superare le norme statali e regionali?
Sentenza 637/2026 – Tar Toscana
In materia di condono edilizio, i requisiti di sanabilità sono fissati da norme statali e regionali di rango primario e non possono essere modificati da regolamenti comunali successivi, che hanno solo funzione tecnica e integrativa e non incidono sui presupposti per l’accesso alla sanatoria.
Terzo condono: in zona vincolata ammessi solo gli abusi minori!
Sentenza 3413/2026 – Tar Lazio
In materia di terzo condono edilizio, gli interventi abusivi realizzati in area vincolata sono sanabili esclusivamente se riconducibili a opere di manutenzione straordinaria, restauro o risanamento conservativo, restando invece preclusa la sanatoria per gli interventi che comportano nuova edificazione o incremento di volumetria.
Condono frazionato per appartamenti ceduti ai figli: è ammesso?
Sentenza 5255/2026 – Tar Lazio
La cessione di unità immobiliari ai figli non consente di considerarle separatamente ai fini del condono: la cubatura complessiva dell’edificio va valutata cumulativamente quando le unità appartengono originariamente allo stesso proprietario. Il frazionamento artificioso delle domande per eludere i limiti volumetrici è inammissibile e impedisce la formazione del silenzio assenso.
Condono pendente: l’ordine di demolizione è legittimo?
Sentenza 211/2026 – Tar Piemonte
In presenza di una domanda di condono edilizio pendente, non è possibile emettere un ordine di demolizione sullo stesso immobile: l’amministrazione deve definire la richiesta prima di procedere con eventuali sanzioni.
Secondo condono: si può dichiarare illegittimo dopo 20 anni e bloccare un’attività?
Sentenza n. 1329/2026 – Tar Campania
Un Comune non può annullare una CILA, negare l’agibilità o bloccare l’apertura di un’attività basandosi su presunti vizi di un condono edilizio rilasciato da decenni e mai formalmente annullato. Qualsiasi diniego o chiusura deve essere motivato, supportato da istruttoria concreta e proporzionato a reali rischi per sicurezza, igiene e pubblica incolumità; in assenza di ciò, il provvedimento è illegittimo.
Condono edilizio: occhio alle scadenze della documentazione integrativa
Sentenza 1891/2026 – Tar Lazio
Il mancato deposito entro i termini della documentazione richiesta per un condono edilizio determina l’improcedibilità della domanda e legittima il diniego; l’onere di acquisire i certificati necessari grava sul richiedente, mentre l’Amministrazione non è tenuta a procurarseli direttamente.
Terzo condono: si può sanare un locale commerciale autonomo?
Sentenza 1344/2026 – Tar Lazio
Il terzo condono (D.L. 269/2003) consente la sanatoria delle nuove costruzioni esclusivamente se residenziali; le opere non residenziali possono essere condonate solo se realizzate come ampliamento dell’edificio esistente.
Istanza di condono in corso: è possibile effettuare ulteriori modifiche?
Sentenza 8701/2025 – Consiglio di Stato
La richiesta di condono edilizio su immobile indiviso è legittima solo se presentata dal proprietario unico o dai comproprietari con consenso unanime; qualsiasi modifica dei volumi o dei prospetti durante il procedimento preclude la sanatoria.
Parere negativo della Soprintendenza: il Comune può comunque concedere il condono edilizio?
Sentenza 2067/2025 – TAR Sicilia
In tema di condono edilizio relativo a immobili ricadenti in zona vincolata, il parere negativo della Soprintendenza ha natura vincolante e preclude al Comune qualsiasi possibilità di concedere la sanatoria
Calcolo volumetria per il secondo condono: i seminterrati vanno considerati?
Sentenza 15734/2025 – Tar Lazio
Ai fini del secondo condono edilizio ex art. 39, L. 724/1994, il limite volumetrico di 750 m³ deve essere calcolato con riferimento all’intero edificio, comprensivo anche dei piani interrati o seminterrati, indipendentemente dalla loro destinazione d’uso; il pagamento dell’oblazione non consente di superare tale soglia inderogabile
Abitazione allo stato rustico in area vincolata: quando è sanabile con il terzo condono?
Sentenza 13995/2025 – Tar Lazio
Sono ammesse al condono soltanto le opere di lieve entità (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria), mentre per gli interventi più rilevanti vige una preclusione assoluta, anche se realizzati prima dell’imposizione del vincolo
Condono edilizio: il limite volumetrico si applica all’intero edificio in caso di comproprietà familiare?
Sentenza n. 1621/2025 – Tar Sicilia
In tema di condono edilizio, il limite volumetrico previsto dall’art. 39 della L. 724/1994 deve essere calcolato con riferimento all’intero edificio, anche se suddiviso in più unità immobiliari, qualora queste siano riconducibili a un unico centro di interessi, come nel caso di membri dello stesso nucleo familiare.
Portici abusivi in area vincolata: sono sanabili ai sensi del terzo condono?
Sentenza 11083/2025 – Tar Lazio
Un intervento edilizio che comporta nuova costruzione, aumento di volume o modifica del prospetto come un portico non può essere sanato ai sensi del terzo condono se ricade in un’area soggetta a vincolo paesaggistico
Piccolo deposito non condonabile: può essere sanato con il Salva Casa?
Sentenza n. 3934/2025 – TAR Lazio
In materia di condono edilizio ex art. 32 D.L. n. 269/2003, convertito con L. n. 326/2003, e L.R. Lazio n. 12/2004, non è sanabile un manufatto, ancorché di modeste dimensioni e natura pertinenziale, realizzato in assenza di titolo su area soggetta a vincolo paesaggistico, anche se il vincolo non comporta inedificabilità assoluta; tuttavia, l’ordinanza di demolizione conseguente al diniego di sanatoria è illegittima se adottata senza il previo avviso di avvio del procedimento, in violazione degli obblighi partecipativi ex artt. 7 e 8 L. n. 241/1990, specie in presenza di possibili forme di regolarizzazione ai sensi della normativa sopravvenuta (c.d. “Salva-Casa”).
Cambio d’uso abusivo in area vincolata: è sanabile con il terzo condono?
Sent. n. 10056/2025 – TAR Lazio
Il cambio di destinazione d’uso da magazzino ad abitazione, realizzato in area sottoposta a vincolo paesaggistico, costituisce abuso edilizio di maggiore rilevanza e non è sanabile con il terzo condono edilizio ex L. 326/2003, anche in presenza di parere favorevole dell’autorità preposta al vincolo; in tali casi opera un divieto assoluto di sanatoria, irrilevante la verifica di conformità urbanistica.
Istanza di condono: quanto tempo per integrare i documenti?
La sentenza n. 3082/2025 del Tar Campania conferma che, secondo la Legge 724/1994 (secondo condono), la mancata presentazione della documentazione richiesta entro tre mesi dalla notifica di integrazione da parte del Comune comporta l’improcedibilità della domanda e il conseguente diniego della sanatoria per carenza di documentazione. Tuttavia, nel caso in cui l’Amministrazione non rispetta questi termini, il rigetto della domanda di condono risulta illegittimo.
Nel caso esaminato, è stato impugnato un provvedimento del Comune con cui venivano respinte tre domande di condono edilizio presentate nel 1995, ai sensi della legge n. 724/1994. Gli immobili oggetto di sanatoria erano stati realizzati senza titolo abilitativo e si trovavano in un’area soggetta a vincolo paesaggistico. Secondo le ricorrenti, nel corso degli anni erano state effettuate diverse integrazioni documentali su richiesta del Comune, erano stati eseguiti i pagamenti previsti, e i vari passaggi di proprietà e subentri nella pratica erano stati regolarmente comunicati. Tuttavia, nel 2024, dopo una lunga fase di inattività amministrativa, l’Amministrazione ha improvvisamente richiesto ulteriori documenti, assegnando un termine estremamente ridotto – solo 10 giorni – per adempiere, e ha rigettato le domande di condono lo stesso giorno in cui le ricorrenti hanno trasmesso la documentazione richiesta, sostenendo la persistente incompletezza della pratica.
Le ricorrenti hanno accusato il Comune di aver violato la normativa sul condono, in particolare l’art. 39, comma 4 della legge 724/1994, che prevede un termine di tre mesi per integrare la documentazione a seguito di richiesta espressa. Hanno inoltre lamentato un comportamento amministrativo contraddittorio e ingiusto, nonché un’istruttoria inadeguata.
In sua difesa, il Comune ha sostenuto che la documentazione presentata era ancora insufficiente e che il termine concesso era adeguato.
Il TAR ha accolto il ricorso, ritenendo fondata la censura relativa al difetto di istruttoria e alla violazione della normativa speciale sul condono edilizio.
Come sostenuto dalla parte ricorrente, l’Amministrazione ha concesso alle istanti un termine irragionevolmente breve, pari a soli 10 giorni, per integrare la documentazione richiesta, in violazione di quanto previsto dalla normativa sul condono edilizio. L’art. 39, comma 4, della Legge 724/1994 stabilisce infatti che la mancata presentazione dei documenti richiesti entro tre mesi dalla notifica da parte del Comune comporta l’improcedibilità della domanda e il rigetto della sanatoria per carenza di documentazione. Tale disposizione, di natura speciale, è stata chiaramente disattesa, anche alla luce del lungo tempo trascorso e delle oggettive difficoltà nel reperire tutta la documentazione necessaria. A tal proposito, per poter accedere rapidamente alla documentazione richiesta in caso di integrazioni nelle pratiche edilizie, come in caso di condono, è consigliabile archiviare e organizzare i documenti in fascicoli digitali utilizzando l’apposito software di gestione documentale online.
Il ricorso in esame è accolto e il provvedimento impugnato annullato, fatta salva la possibilità per l’Amministrazione di adottare nuove determinazioni.
D’altra parte, va respinta la tesi della parte ricorrente secondo cui si sarebbe formato il silenzio assenso sulla domanda di condono. Dal provvedimento impugnato risulta che l’immobile si trova in una zona soggetta a vincolo paesaggistico. A conferma di ciò, tra i documenti richiesti figurano la relazione paesaggistica e le tavole grafiche, necessari per l’autorizzazione paesaggistica. In tali condizioni, non è possibile che si formi il silenzio assenso. Secondo una giurisprudenza costante, infatti, il silenzio assenso su una domanda di condono per abusi edilizi in aree vincolate può perfezionarsi solo se vi è il parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela del vincolo, come previsto dagli articoli 35 e 32, comma 1, della legge n. 47/1985, richiamati anche dalla legge n. 724/1994.
Cambio di destinazione d’uso in area vincolata: è applicabile il terzo condono?
La sentenza 6514/2025 del Tar Lazio stabilisce che solo determinate tipologie di interventi – c.d. abusi formali – risultano condonabili se realizzati in aree sottoposte a vincolo.
In particolare, la realizzazione di nuovi volumi e superfici in aree vincolate, indipendentemente dalla data di imposizione del vincolo e dalla natura di vincolo assoluto o relativo alla edificabilità, è estranea all’ambito di applicazione della disciplina dettata sul terzo condono.
Pertanto, un cambio di destinazione d’uso con incremento di superficie in area soggetta a vincolo paesaggistico costituisce un abuso edilizio maggiore, non sanabile con il condono edilizio (ex legge 326/2003, cosiddetto “terzo condono”).
Nel caso in esame, una cittadina aveva chiesto al Comune di riferimento di regolarizzare delle modifiche edilizie eseguite su un immobile di sua proprietà. In particolare, aveva trasformato un locale magazzino in un’abitazione e lo aveva accorpato al proprio appartamento, ampliando così la superficie complessiva. Queste modifiche erano state fatte senza il necessario permesso, quindi la proprietaria aveva presentato domanda di condono edilizio nel 2004, facendo riferimento alla Legge 326/2003 che permetteva di sanare alcune irregolarità edilizie.
Il Comune ha però rifiutato la richiesta, spiegando che l’immobile si trova in una zona sottoposta a vincolo paesaggistico, e che, secondo la normativa, non è possibile sanare abusi di questo tipo in aree vincolate.
La proprietaria ha deciso quindi di fare ricorso, chiedendo al TAR del Lazio di annullare il provvedimento di diniego.
Nel suo ricorso, la proprietaria ha sostenuto che:
- i motivi del diniego non erano chiari e che gli atti citati dal Comune non erano stati allegati, quindi non aveva potuto conoscere nel dettaglio le ragioni del rigetto. Ha anche affermato che l’area dove si trova l’immobile, pur risultando formalmente vincolata, sarebbe in realtà urbanisticamente destinata a uso residenziale e inserita in un piano particolareggiato. Secondo lei, questo avrebbe dovuto escludere l’applicabilità del vincolo.
- Inoltre, ha sostenuto che, anche se il vincolo fosse valido, non sarebbe di tipo assoluto, ma relativo, cioè non vieterebbe in modo totale di costruire o modificare edifici, ma solo richiederebbe un parere dell’autorità competente prima di fare certe opere. Parere che, peraltro, lei aveva chiesto in via preventiva.
- Infine, ha criticato il fatto che il Comune non avesse richiesto il parere dell’ente responsabile della tutela del paesaggio prima di decidere sul condono.
Il Tribunale, dopo aver esaminato tutta la documentazione, ha respinto il ricorso, spiegando in modo articolato le sue ragioni.
L’istanza incidentale ex art. 116 c.p.a. è stata dichiarata improcedibile perché l’Amministrazione ha depositato in giudizio i documenti richiesti (valutazioni, controlli tecnici e relazioni istruttorie).
Il primo motivo del ricorso è infondato: non c’è violazione dell’art. 3 della Legge 241/1990, poiché i provvedimenti impugnati contengono riferimenti espliciti agli atti istruttori che ne giustificano le conclusioni, rendendo chiari motivazioni e presupposti. La mancata allegazione materiale degli atti non invalida i provvedimenti, se questi sono chiaramente richiamati e accessibili. Solo in assenza di riferimenti precisi si configura un vizio per carenza istruttoria e motivazionale.
La tesi secondo cui l’area oggetto del procedimento, in quanto interna al perimetro urbano, sarebbe esclusa dal vincolo paesaggistico, non è fondata. Infatti, anche se i decreti ministeriali del 1985 hanno escluso i centri abitati (zone A e B) dal vincolo di inedificabilità assoluta, ciò non ha eliminato la necessità di ottenere l’autorizzazione paesaggistica, che resta obbligatoria secondo il vincolo introdotto dal D.M. 21 ottobre 1954. Il Consiglio di Stato ha chiarito che le modifiche del 1985 non hanno abrogato il vincolo paesaggistico, ma hanno solo eliminato temporaneamente il divieto assoluto di costruzione, lasciando però intatto l’obbligo dell’autorizzazione paesaggistica per ogni intervento.
Inoltre, l’abuso edilizio oggetto di causa – un cambio di destinazione d’uso da magazzino a residenziale – è escluso dal cosiddetto “terzo condono” edilizio (previsto dal D.L. n. 269/2003, convertito in L. n. 326/2003, e attuato dalla L.R. Lazio n. 12/2004), perché tale condono è ammesso solo per abusi minori, come opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria.
Poiché l’abuso ha comportato un aumento della superficie utile a fini residenziali, con conseguente impatto sul carico urbanistico, e poiché il cambio di destinazione d’uso da magazzino a residenziale rappresenta il passaggio da una categoria funzionale a un’altra, esso non può essere considerato tra le tipologie minori condonabili. È quindi escluso ex lege dalla sanatoria, anche se non vi sono state opere esterne o se il cambio d’uso è avvenuto con interventi interni.
Ne deriva anche che:
- non è necessaria la richiesta del parere dell’autorità paesaggistica, poiché l’insanabilità è stabilita direttamente dalla legge, senza bisogno di valutazioni in concreto;
- non è rilevante la conformità urbanistica dell’opera se il condono è escluso per legge a causa della tipologia degli interventi.
Infine, il Tribunale esclude l’opportunità di sollevare questioni di legittimità costituzionale sulle più restrittive previsioni della L.R. Lazio n. 12/2004, dato che la Corte Costituzionale ha già dichiarato legittimo un regime regionale più severo rispetto a quello nazionale per la tutela dei beni paesaggistici e ambientali, purché coerente con i valori costituzionali.
Terzo condono: ammesso per nuove costruzioni a destinazione mista?
Il Tar Campania nella sentenza n. 1850/2025 ribadisce che, ai sensi della Legge 326/2003, il condono edilizio è ammesso per gli ampliamenti senza vincoli di destinazione d’uso, mentre per le nuove costruzioni è possibile solo se interamente adibite a uso abitativo. Di conseguenza, un edificio di nuova costruzione con destinazione mista non può essere sanato, a meno che non sia completamente residenziale.
La vicenda in esame riguarda un immobile, composto da locali commerciali al piano terra e unità abitative al primo piano, per il quale era stata presentata una richiesta di condono edilizio ai sensi della Legge n. 326/2003. L’istanza era stata originariamente avanzata da un soggetto che aveva promesso di acquistare l’immobile, ma in seguito alla risoluzione del contratto preliminare, la titolarità della domanda è passata prima al proprietario originario e poi agli attuali titolari (eredi). Nel 2021, l’amministrazione comunale ha respinto la richiesta di sanatoria presentata per mancanza di legittimazione del soggetto che aveva inizialmente presentato l’istanza e superamento dei limiti volumetrici previsti dalla normativa.
I proprietari hanno impugnato il provvedimento davanti al TAR, sostenendo che il diniego fosse viziato da un difetto di motivazione ed errata applicazione della legge, ritenendo che chiunque avesse un interesse giuridico potesse presentare domanda di condono, indipendentemente dalla proprietà dell’immobile. Inoltre, hanno contestato i calcoli volumetrici effettuati dal Comune, affermando che la parte abitativa rientrava nei limiti previsti e che la porzione commerciale non superava la soglia applicabile.
Il TAR ha respinto il ricorso, ritenendo che la motivazione fornita dall’amministrazione fosse sufficiente e coerente con le disposizioni normative, in quanto la legge sul condono edilizio del 2003 consente la sanatoria delle nuove costruzioni solo se destinate ad uso residenziale, escludendo quelle a destinazione mista. Nel caso in esame, trattandosi di una nuova costruzione e non di un ampliamento, l’assenza del requisito della residenzialità impediva l’ottenimento del condono.
– le tipologie di “abusi minori” come definite dall’art. 32, comma 25, del D.L. n. 269 del 2003, convertito dalla citata L n.326/2003, non contemplano, tra esse, le “nuove costruzioni con destinazione non residenziale”;
– dalla stessa formulazione della norma si evince, per le nuove costruzioni abusive, il limite della destinazione “residenziale”, laddove, ad un semplice raffronto con l’analoga disposizione di cui all’art. 39 L. 23 dicembre 1994, n. 724, balza evidente il requisito ulteriore e differente della residenzialità prescritto per le nuove costruzioni dalla norma del 2003 a differenza di quanto previsto nel 1994;
– da qui discende che la condonabilità delle opere con destinazione non residenziale deve intendersi limitata alle sole ipotesi di opere realizzate “in ampliamento” entro i limiti di cubatura ivi prescritti, proprio in quanto solo per tale ipotesi non v’è alcun discrimine con riferimento alla destinazione abitativa o meno, a differenza di quanto avviene per le nuove costruzioni.
Per conservare i documenti di qualsiasi progetto, in particolare quelli relativi a immobili datati, è consigliabile utilizzare piattaforme di gestione documentale online, le quali consentono di organizzare, condividere e archiviare in cloud documenti e pratiche, assicurando un accesso sicuro e ordinato alle informazioni.
Qual è il termine minimo per le integrazioni nelle pratiche di condono?
Il TAR Sicilia ha emesso la sentenza n. 242/2025 in merito al ricorso di un privato cittadino contro il Comune di riferimento e la Regione Siciliana riguardante il diniego di condono edilizio e l’ordine di demolizione di un immobile.
La vicenda riguarda un villino per il quale la proprietaria aveva presentato domanda di condono nel 1986 per alcune difformità rispetto alla licenza edilizia del 1971.
Nel 2022, il Comune ha richiesto un’integrazione documentale entro 30 giorni, motivandola con il rischio idrogeologico elevato dell’area, ma la proprietaria ha presentato la documentazione solo nel febbraio 2023, dopo il rigetto dell’istanza già emesso a gennaio.
Il ricorso ha contestato la violazione del termine di 90 giorni previsto dalla legge per integrare la documentazione, l’errata applicazione del silenzio-assenso e l’eccesso di potere per l’insufficienza del termine concesso.
Il Comune ha invece sostenuto la legittimità del diniego, evidenziando il rischio franoso, la mancata risposta a precedenti richieste di integrazione e l’assenza del nulla osta idrogeologico.
Il TAR ha accolto parzialmente il ricorso, annullando il diniego del condono per la riduzione illegittima del termine:
In proposito la giurisprudenza è concorde nel rilevare che l’autorità amministrativa, nel caso in cui riscontri l’eventuale incompletezza della documentazione offerta in comunicazione dal richiedente, prima di adottare l’atto finale, è tenuta ad invitare l’interessato a porvi rimedio, assegnando un congruo termine per ottemperare alla richiesta istruttoria”).
Tuttavia, ha respinto la tesi sulla formazione del silenzio-assenso, ritenendo che la domanda non fosse completa in origine per la mancanza del certificato di idoneità sismica.
Altre sentenze
Differenza tra condono e sanatoria edilizia
Spesso si tende a confondere la sanatoria edilizia con il condono edilizio. Sostanzialmente, entrambi rispondono alla stessa esigenza e cioè quella di mettere in regola un intervento edilizio. Tuttavia, presentano differenze significative nelle situazioni in cui vengono applicate. La sanatoria edilizia è quel provvedimento che permette di regolarizzare un intervento edilizio che poteva essere realizzato, ma per cui non si dispone di un titolo abilitativo. Può essere realizzata sempre.
Al contrario, il condono edilizio è quell’atto attraverso cui si regolarizza un intervento edilizio per cui non solo non si dispone del titolo abilitativo ma che non poteva essere realizzato secondo la normativa vigente. Può essere richiesto solo durante specifiche finestre temporali, ovvero con una legge speciale che dà la possibilità di condonare abusi edilizi realizzati entro una data precisa.
Un’interessante definizione della differenza tra condono e sanatoria e riportata nella sentenza del Tar Calabria, sez. Reggio Calabria n. 2444/2024 di cui si riporta un estratto:
“… il condono edilizio è una misura straordinaria, che consente la regolarizzazione di opere realizzate, senza permesso, in violazione delle norme edilizie e urbanistiche e deve essere espressamente prevista dalla legge che fissa le condizioni e i termini perentori entro i quali richiedere la concessione del beneficio. La sanatoria edilizia, prevista dall’art. 36 d.P.R. n. 380/2001, può invece essere concessa, dietro pagamento di una sanzione, in presenza del requisito della doppia conformità: l’opera realizzata senza permesso deve risultare conforme alle norme vigenti nel momento in cui è stata realizzata e a quelle vigenti nel momento in cui si richiede la sanatoria: in questo caso, l’opera non vìola le norme edilizie ed urbanistiche e, se fosse stato richiesto il permesso, sarebbe stata assentita.”
Perché il condono edilizio può essere un’opportunità per ingegneri, architetti e geometri
Il condono edilizio può rappresentare un’opportunità significativa per professionisti come ingegneri, architetti e geometri. Ecco alcune delle ragioni:
- incremento della domanda di servizi professionali: con l’introduzione di un condono, molte persone e aziende potrebbero cercare di regolarizzare le loro proprietà. Questo significherebbe un aumento della domanda di servizi di progettazione, consulenza e certificazione da parte di ingegneri, architetti e geometri;
- specializzazione e competenza: un condono edilizio richiede una comprensione approfondita delle normative e delle procedure. I professionisti che si specializzano in questo settore possono posizionarsi come esperti, attrarre una clientela specifica e, di conseguenza, poter richiedere tariffe più elevate;
- opportunità di collaborazione: la complessità delle procedure di condono potrebbe favorire la collaborazione tra diversi professionisti. Ad esempio, un architetto potrebbe collaborare con un ingegnere strutturista per garantire che una struttura sia non solo conforme dal punto di vista normativo, ma anche sicura.
Per gestire le pratiche dell’ufficio tecnico ed in particolare quelle di un condono edilizio potrebbe tornarti utile un software di gestione delle pratiche edilizie online da scaricare ed usare gratuitamente fin da subito.
La storia dei condoni edilizi
L’Italia ha una lunga storia di condoni edilizi, con tre principali provvedimenti di sanatoria approvati:
- Legge 47/1985: questa legge, nota come “primo condono edilizio”, ha permesso la regolarizzazione di costruzioni realizzate senza le necessarie licenze o in difformità da esse, fino al 1° ottobre 1983;
- Legge 724/1994: il “secondo condono edilizio” ha esteso la possibilità di sanatoria fino al 31 dicembre 1993, introducendo anche la possibilità di regolarizzare immobili sottoposti a vincolo paesaggistico se l’abuso era stato commesso prima dell’apposizione del vincolo;
- Legge 326/2003: questa legge, che ha convertito il D.L. 269/2003, ha rappresentato il “terzo condono edilizio”. Ha permesso la regolarizzazione di costruzioni abusive completate entro il 31 marzo 2003.
Primo Condono Edilizio (Legge 47/1985)
Il primo condono edilizio in Italia è stato introdotto dalla Legge 47/1985. Ecco i principali aspetti di questo provvedimento:
Ambito di applicazione
Il condono si applicava a costruzioni realizzate senza le necessarie licenze o in difformità da esse, fino al 1° ottobre 1983.
Per gli immobili in aree vincolate, il rilascio della concessione in sanatoria era subordinato al parere favorevole delle autorità preposte alla tutela del vincolo (solitamente i Comuni, con successivo controllo delle Soprintendenze).
Procedura
I proprietari o altri soggetti interessati dovevano presentare domanda di condono al Comune entro il 30 giugno 1986.
La domanda doveva essere corredata da una relazione tecnica sull’abuso, copia del titolo abilitativo (se esistente), documentazione catastale e ricevuta del pagamento della sanzione pecuniaria.
Secondo Condono Edilizio (Legge 724/1994)
Il secondo condono edilizio in Italia è stato introdotto dalla Legge 724/1994. Ecco i principali aspetti di questo provvedimento:
Ambito di applicazione
Il condono si applicava a costruzioni realizzate senza le necessarie licenze o in difformità da esse, fino al 31 dicembre 1993.
Per gli immobili in aree vincolate, il rilascio della concessione in sanatoria era subordinato al parere favorevole delle autorità preposte alla tutela del vincolo (solitamente i Comuni, con successivo controllo delle Soprintendenze).
Criteri per la sanabilità
Oltre al fattore temporale (opere realizzate entro il 31/12/1993), il condono introduceva i limiti dimensionali: erano condonabili solo gli ampliamenti non superiori al 30% della volumetria originaria, e comunque non oltre i 750 m3.
Procedura
La domanda di concessione o di autorizzazione in sanatoria, con la prova del pagamento dell’oblazione, deve essere presentata al comune competente, a pena di decadenza, entro il 31 marzo 1995.
Per la presentazione della domanda di condono è necessario allegare la prova del pagamento dell’oblazione, la dichiarazione sostitutiva prevista dalla legge, la documentazione fotografica, l’eventuale perizia giurata e la certificazione tecnica richiesta, il progetto di adeguamento statico quando dovuto, le ricevute degli oneri concessori e la denuncia catastale, nonché ogni ulteriore integrazione documentale richiesta dal Comune entro i termini fissati.
Terzo Condono Edilizio (Legge 326/2003)
Il terzo condono edilizio in Italia è stato introdotto dalla Legge 326/2003, che ha convertito il D.L. 269/2003. Ecco i principali aspetti di questo provvedimento:
Ambito di applicazione
Il condono si applicava a costruzioni abusive completate entro il 31 marzo 2003. Per gli immobili in aree vincolate, il rilascio della concessione in sanatoria era subordinato al parere favorevole delle autorità preposte alla tutela del vincolo (solitamente i Comuni, con successivo controllo delle Soprintendenze).
Criteri per la sanabilità
Le opere abusive potevano essere sanate a condizione che non avessero comportato un ampliamento del manufatto superiore al 30% della volumetria della costruzione originaria, o, in alternativa, un ampliamento non superiore ai 750 m3. Tali disposizioni erano applicabili anche le opere abusive relative a nuove costruzioni residenziali, purché il volume di ciascun intervento non superasse i 750 m3 per singola richiesta di titolo abilitativo edilizio in sanatoria, con un limite massimo complessivo di 3.000 m3 per l’intera nuova costruzione.
Procedura
I proprietari o altri soggetti interessati dovevano presentare domanda di condono al Comune entro il 31 marzo 2004 compilata utilizzando il modello di domanda allegato.
FAQ condono edilizio
Di seguito si propongono una serie di domande frequenti relative al condono edilizio.
Che cos’è il condono edilizio?
Il condono edilizio è una misura straordinaria che consente la regolarizzazione di opere realizzate senza permesso, in violazione delle norme edilizie e urbanistiche. Può essere richiesto solo in specifici periodi previsti dalla legge e riguarda interventi realizzati entro date precise.
Qual è la differenza tra condono edilizio e sanatoria edilizia?
La sanatoria edilizia permette di regolarizzare interventi realizzati senza titolo abilitativo, ma conformi alle norme vigenti al momento della costruzione e al momento della richiesta. Il condono, invece, riguarda opere che non avrebbero potuto essere realizzate secondo la normativa vigente e può essere concesso solo tramite leggi speciali.
Quali sono i principali condoni edilizi approvati in Italia?
I principali condoni sono:
- Legge 47/1985: primo condono, regolarizzazione di opere abusive fino al 1° ottobre 1983;
- Legge 724/1994: secondo condono, sanatoria di interventi fino al 31 dicembre 1993, con limiti volumetrici;
- Legge 326/2003: terzo condono, per opere completate entro il 31 marzo 2003, con limiti di volumetria e nuove costruzioni.
Ci sono novità sul condono edilizio nel 2025-2026?
Nel dibattito sulla Legge di Bilancio 2026 sono emerse due principali proposte:
- riapertura dei termini del condono del 2003, con esclusione di immobili in aree soggette a vincoli assoluti.
- sanatoria sul modello del 1985 per abusi completati entro il 30 settembre 2025, esclusi nuovi edifici o ampliamenti.
Inoltre, i Comuni avranno tempo fino al 31 marzo 2026 per chiudere le pratiche dei condoni 1985, 1994 e 2003.
Chi può beneficiare di un condono edilizio?
Possono richiedere la concessione in sanatoria i proprietari o altri soggetti interessati all’immobile abusivo, presentando domanda al Comune entro i termini previsti dalle leggi di riferimento.
Quali documenti servono per presentare la domanda di condono?
Generalmente i documenti richiesti sono:
- relazione tecnica sull’abuso;
- copia del titolo abilitativo, se esistente;
- documentazione catastale;
- prova del pagamento della sanzione o oblazione;
- eventuali certificazioni tecniche e progetti di adeguamento statico.
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MartinaPace
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