Oneri per cambio destinazione d’uso: quando sono obbligatori

Gli oneri di urbanizzazione rappresentano un aspetto cruciale nell’ambito delle pratiche edilizie, come il cambio di destinazione d’uso.

Cambiare la destinazione uso di unità immobiliare è una procedura piuttosto complessa che richiede la produzione di documenti, l’attuazione di iter burocratici e la richiesta di permessi.

Per semplificare la gestione di questa pratica amministrativa, può risultare estremamente utile l’utilizzo di una piattaforma cloud per la gestione delle pratiche edilizie e dello studio tecnico.

Scopriamo in dettaglio cosa sono gli oneri di urbanizzazione e la loro importanza nei cambi di destinazione d’uso, fornendo anche una panoramica delle normative e dei regolamenti di riferimento.

Cosa sono gli oneri di urbanizzazione?

Gli oneri di urbanizzazione rappresentano contributi finanziari richiesti per una serie di lavori edilizi, tra cui:

• nuove costruzioni;
• ampliamenti di edifici esistenti;
• ristrutturazioni.

Questi contributi sono versati dal costruttore al Comune e sono previsti solo quando l’intervento comporta un aumento del carico urbanistico. In tal caso, il Comune è tenuto a dotare l’area di nuove opere di urbanizzazione per far fronte alle esigenze generate dall’intervento, oltre a utilizzare in modo più intenso le infrastrutture già esistenti.

Gli oneri di urbanizzazione si distinguono in primari e secondari, a seconda delle opere di urbanizzazione finanziate.

Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria

Gli oneri di urbanizzazione primaria riguardano la realizzazione di infrastrutture fondamentali come strade, parcheggi, fognature, reti di distribuzione di energia elettrica, acqua e gas, cavidotti per le telecomunicazioni, illuminazione pubblica e spazi verdi attrezzati.

Gli oneri di urbanizzazione secondaria, invece, sono finalizzati alla creazione di servizi aggiuntivi come scuole, asili, strutture sportive, aree verdi e centri sociali e culturali.

Gli insediamenti residenziali, commerciali, direzionali e turistici sono soggetti ad entrambi i tipi di oneri di urbanizzazione, mentre gli insediamenti industriali, artigianali e agricoli potrebbero essere soggetti solo agli oneri di urbanizzazione primaria a seconda dei regolamenti locali.

Il calcolo degli oneri avviene in base alla destinazione prevista per l’area o per l’edificio, considerando l’insieme delle funzioni ammesse.

La funzione principale rappresenta la destinazione d’uso qualificante, mentre le funzioni complementari, accessorie o compatibili possono essere associate ad essa.

Come e quando si versano gli oneri di urbanizzazione?

L’importo da versare e le modalità di pagamento sono definiti dalla Legge regionale e vengono revisionati ogni tre anni tramite una deliberazione del Consiglio comunale.

Le tariffe degli oneri vengono fissate basandosi sulle tabelle regionali che considerano:

• la dimensione e le tendenze demografiche dei comuni;
• le caratteristiche demografiche dei comuni;
• le destinazioni di zona specificate dal Piano regolatore o da altri strumenti urbanistici in vigore.

Oneri di urbanizzazione per cambio destinazione d’uso

Quando si parla di cambio di destinazione d’uso, ci si riferisce alla modifica della funzione o delle funzioni consentite per un’area o un edificio secondo quanto stabilito dagli strumenti urbanistici in vigore. La destinazione d’uso legittima di un edificio è definita dal titolo abilitativo più recente o, in mancanza di questo, dalla classificazione catastale utilizzata per fini fiscali negli ultimi cinque anni.

Se il cambiamento di destinazione d’uso di un edificio comporta un aumento del carico urbanistico, ad esempio passando a una classe contributiva più gravosa rispetto a quella precedente, si parla di cambio destinazione d’uso rilevante (art. 23-ter D.P.R. 380/01).

In questo caso, l’intervento è subordinato al pagamento del differenziale degli oneri di urbanizzazione.

Nei casi di ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso, i contributi sono relativi sia ai lavori di ristrutturazione che al cambiamento di destinazione. Se gli oneri risultano superiori a quelli richiesti per una nuova costruzione, l’interessato può optare per il pagamento completo secondo le tariffe previste per quest’ultima.

Normative e regolamenti di riferimento

L’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001 (testo unico edilizia) dispone le indicazioni circa il “Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante“.

Art. 23-ter – D.P.R. 380/2001

1. Ai fini del presente articolo, il mutamento della destinazione d’uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se non comporta l’esecuzione di opere edilizie ovvero se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di cui all’articolo 6. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate: a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale. 1-bis. Il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni. 1 -ter. Sono, altresì, sempre ammessi il mutamento di destinazione d’uso tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a), a -bis ), b) e c) , di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all’articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, ovvero nelle zone equipollenti come definite dalle leggi regionali in materia, nel rispetto delle condizioni di cui al comma 1 -quater e delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni. 1-quater. Per le singole unità immobiliari, il mutamento di destinazione d’uso di cui al comma 1-ter è sempre consentito, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, inclusa la finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile. Nei casi di cui al comma 1-ter, il mutamento di destinazione d’uso non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 e dalle disposizioni di legge regionale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria di parcheggi previsto dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150. Resta fermo, nei limiti di quanto stabilito dalla legislazione regionale, ove previsto, il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria. Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate il cambio di destinazione d’uso è disciplinato dalla legislazione regionale, che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le disposizioni dei commi da 1-ter a 1-quinquies si applicano anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate. 1-quinquies. Ai fini di cui ai commi 1-bis e 1-ter, il mutamento di destinazione d’uso è soggetto al rilascio dei seguenti titoli: nei casi di cui al primo periodo del comma 1, alla segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n.241; nei restanti casi, al titolo richiesto per l’esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d’uso, fermo restando che, per i mutamenti accompagnati dall’esecuzione di opere riconducibili all’articolo 6-bis, si procede ai sensi della lettera a). 2. La destinazione d’uso dell’immobile o dell’unità immobiliare è quella stabilita dalla documentazione di cui all’articolo 9 -bis, comma 1 -bis. 3. Le regioni adeguano la propria legislazione ai princìpi di cui al presente articolo, che trovano in ogni caso applicazione diretta, fatta salva la possibilità per le regioni medesime di prevedere livelli ulteriori di semplificazione. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d’uso di un intero immobile all’interno della stessa categoria funzionale è consentito subordinatamente al rilascio dei titoli di cui al comma 1-quinquies.

Tale articolo al comma 3 sancisce che le regioni devono adeguare le loro leggi ai principi dell’articolo e che è comunque possibile che le leggi regionali e i piani urbanistici comunali prevedano regole diverse per i cambi di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale.

In relazione a quanto detto, le norme che regolano gli oneri di urbanizzazione per il cambio di destinazione d’uso variano a livello regionale e comunale.

È fondamentale consultare la legislazione pertinente per comprendere le procedure di calcolo e pagamento di tali oneri.

Calcolo oneri cambio destinazione d’uso

Il calcolo degli oneri di urbanizzazione per cambio destinazione d’uso può variare in base al contesto locale e alle normative specifiche adottate dal comune. Tuttavia, esistono dei principi fondamentali che permettono di comprendere il procedimento di calcolo di tali oneri.

In genere, il calcolo degli oneri di urbanizzazione avviene moltiplicando la superficie costruita per il costo per metro quadrato stabilito. Il risultato ottenuto rappresenta l’importo complessivo che il soggetto privato deve corrispondere al comune, contribuendo così alla realizzazione delle opere di urbanizzazione necessarie.

Nel fare questo calcolo, è importante considerare l’aumento del carico urbanistico che si verificherà a seguito dell’intervento edilizio.

Il calcolo degli oneri di urbanizzazione si basa principalmente sulle tabelle regionali, le quali variano in base alla località in cui si trova l’immobile e prendono in considerazione diversi fattori, tra cui:

• la dimensione e la popolazione del Comune;
• la superficie abitabile dell’edificio;
• la nuova destinazione d’uso degli spazi come logge, balconi, cantine e autorimesse;
• le specifiche indicazioni del Piano regolatore o di altri strumenti urbanistici vigenti.

Leggi gli approfondimenti “Interventi soggetti a CILA” e Cambio destinazione d’uso da C2 a C6

Cambio di destinazione d’uso senza oneri di urbanizzazione

In alcuni casi, i cambi di destinazione d’uso possono non comportare un aumento del carico urbanistico, rendendo superfluo il pagamento degli oneri di urbanizzazione.

È importante valutare attentamente le caratteristiche specifiche dell’intervento edilizio e fare riferimento alla giurisprudenza pertinente per determinare se gli oneri di urbanizzazione sono effettivamente dovuti.

Secondo le nuove disposizioni del Salva Casa (Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024), se si realizzano cambi d’uso senza opere è necessario sempre presentare la SCIA senza pagare alcun onere, mentre per cambi con opere occorre presentare il titolo richiesto per l’esecuzione delle stesse. Nel caso di interventi soggetti a CILA, si dovrà procedere comunque con SCIA. Nel caso in cui è obbligatorio ottenere il Permesso di Costruire (PdC), bisogna pagare gli oneri all’ente comunale.

È importante notare che potrebbero esserci variazioni a seconda dei regolamenti regionali o locali. Per evitare errori procedurali, è sempre consigliabile consultare l’Ufficio Tecnico Comunale, verificare la corretta procedura da seguire e gestire le tue pratiche edilizie con il supporto del software per i titoli abilitativi che ti fornisce modelli aggiornati di SCIA, PdC, etc. a seconda del titolo abilitativo richiesto, evitandoti di incorrere in abusi o illeciti edilizi.

Modello permesso di costruire: software Praticus-TA

Sentenze e casi giuridici

La giurisprudenza offre importanti orientamenti sull’applicazione degli oneri di urbanizzazione nei cambi di destinazione d’uso. Attraverso l’analisi delle sentenze e dei casi giuridici, è possibile comprendere meglio le modalità di calcolo e pagamento di tali oneri, nonché le eventuali eccezioni e deroghe applicabili.

Di seguito si riportano alcuni esempi giuridici che chiariscono degli aspetti fondamentali sul tema.

Cambio d’uso da agriturismo a residenza: oneri dovuti anche senza opere?

Sentenza 4295/2026 – Consiglio di Stato

Il mutamento di destinazione d’uso da rurale o agrituristica a residenziale costituisce un intervento urbanisticamente rilevante anche se realizzato senza opere edilizie e comporta il pagamento di oneri se aumenta il carico urbanistico. L’esenzione prevista per i fabbricati funzionali all’attività agricola non si applica se manca il nesso con l’attività agricola

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Cambio d’uso e più opere sullo stesso lotto: come si calcolano gli oneri urbanistici?

Sentenza 6/2026 – Tar Milano

Nella determinazione delle dotazioni territoriali per interventi edilizi complessi, la superficie oggetto di cambio di destinazione d’uso va considerata nel suo insieme e non può essere frazionata in modo artificioso, al fine di garantire una corretta valutazione dell’impatto urbanistico e il calcolo proporzionale dei contributi dovuti.

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Cambio d’uso da commerciale a scolastico: va pagato il contributo di costruzione?

Sentenza 7938/2025 – Tar Campania

Il contributo di costruzione è dovuto ogniqualvolta un cambio di destinazione d’uso comporta un incremento del carico urbanistico, anche se l’intervento avviene tramite SCIA.

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Oneri di urbanizzazione cambio destinazione d’uso: sentenza Tar Toscana n. 607/2022

Il Tar Toscana, nella sentenza n. 607/2022, stabilisce che il contribuente può contestare il versamento degli oneri di urbanizzazione in caso di cambio di destinazione d’uso tra categorie non omogenee, purché tale cambiamento non implichi un aumento del carico urbanistico.

Nell’ambito di un caso riguardante il passaggio da attività commerciale a residenziale, la proprietaria di un immobile ha presentato una SCIA per la ristrutturazione, ma si è trovata a fronteggiare una richiesta di pagamento di tali oneri da parte del Comune. Nonostante l’intervento non comportasse un aumento delle superfici o delle unità immobiliari e riducesse il carico urbanistico, l’amministrazione continuava a richiedere il pagamento.

Il Tar Toscana, tuttavia, ha stabilito che gli oneri di urbanizzazione sono dovuti solo se vi è un effettivo aumento del carico urbanistico, cosa che non si verificava nel caso in questione. Pertanto, il ricorso della proprietaria è stato accolto.

Altre sentenze

FAQ – Oneri di urbanizzazione e cambio di destinazione d’uso

Di seguito sono fornite delle domande frequenti in riferimento al cambio destinazione d’uso e gli oneri di urbanizzazione.

Cosa sono gli oneri di urbanizzazione?

Gli oneri di urbanizzazione sono contributi economici richiesti per alcuni interventi edilizi, come nuove costruzioni, ampliamenti o ristrutturazioni. Vengono versati al Comune quando l’intervento comporta un aumento del carico urbanistico e servono a finanziare la realizzazione o il potenziamento delle infrastrutture e dei servizi pubblici.

Qual è la differenza tra oneri di urbanizzazione primaria e secondaria?

Gli oneri di urbanizzazione primaria finanziano le infrastrutture di base come strade, fognature, reti elettriche, gas, acqua, illuminazione e spazi verdi. Gli oneri secondari, invece, riguardano servizi collettivi come scuole, impianti sportivi, centri culturali e aree sociali.

Chi deve pagare gli oneri di urbanizzazione?

Gli oneri sono a carico del soggetto che realizza l’intervento edilizio, come il costruttore o il proprietario, e vengono richiesti quando l’opera determina un maggiore carico urbanistico rispetto alla situazione precedente.

Quando si devono versare gli oneri di urbanizzazione?

L’importo e le modalità di pagamento sono stabiliti dalle normative regionali e comunali, che aggiornano periodicamente le tariffe. Il versamento avviene in base a criteri legati alla destinazione d’uso e alle caratteristiche urbanistiche dell’area interessata.

Gli oneri di urbanizzazione sono sempre dovuti per il cambio di destinazione d’uso?

Gli oneri sono dovuti solo quando il cambio di destinazione d’uso comporta un aumento del carico urbanistico. In caso contrario, possono non essere richiesti.

Cosa succede se il cambio di destinazione d’uso aumenta il carico urbanistico?

Se il cambio di destinazione d’uso è considerato “rilevante”, è previsto il pagamento del differenziale degli oneri di urbanizzazione rispetto alla nuova categoria funzionale dell’immobile.

Come si calcolano gli oneri di urbanizzazione per il cambio di destinazione d’uso?

Il calcolo si basa generalmente sulla superficie dell’immobile moltiplicata per il costo al metro quadrato stabilito dalle tabelle regionali. Vengono inoltre considerati fattori come la destinazione d’uso, la superficie abitabile e le caratteristiche urbanistiche del Comune.

È possibile che gli oneri cambino in base al Comune?

Le tariffe sono definite da tabelle regionali e delibere comunali, che tengono conto delle caratteristiche demografiche, urbanistiche e delle previsioni del piano regolatore locale.

In quali casi il cambio di destinazione d’uso non richiede il pagamento degli oneri?

Non sono dovuti oneri quando il cambio d’uso non comporta aumento del carico urbanistico. Inoltre, in alcuni casi previsti dalle normative recenti, i cambi senza opere possono non prevedere il pagamento di contributi.

Cosa prevede la normativa per il cambio di destinazione d’uso rilevante?

Secondo l’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001, il cambio è considerato rilevante quando comporta il passaggio tra diverse categorie funzionali e determina un incremento del carico urbanistico, rendendo obbligatorio il versamento degli oneri.

È obbligatorio consultare il Comune prima di un cambio di destinazione d’uso?

È consigliato rivolgersi all’Ufficio Tecnico Comunale per verificare la corretta procedura, poiché le regole possono variare a livello regionale e comunale.

Il cambio di destinazione d’uso può richiedere altri adempimenti oltre agli oneri?

A seconda del tipo di intervento possono essere necessari diversi titoli abilitativi, come SCIA o Permesso di Costruire, oltre alla presentazione della documentazione edilizia prevista dalla normativa vigente.

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/oneri-cambio-destinazione-d-uso/