Viaccia, quando il mercato arriva prima della politica

C’è qualcosa di più interessante del rischio idraulico nella vicenda dei 34 appartamenti di Viaccia. È il modo in cui una previsione urbanistica può trasformarsi in fatto compiuto prima ancora che il procedimento pubblico sia concluso.

di Filippo Boretti (architetto)

Il 16 luglio il Consiglio comunale di Prato non ha approvato definitivamente la lottizzazione di via Viaccia: ha adottato il Piano attuativo n. 418/2023, piano di lottizzazione privata in attuazione dell’area AT5_09 del Piano Operativo. La stessa delibera precisa che il piano era stato presentato da Rossano Farinacci nella qualità di promissario acquirente dell’area. Non è una distinzione formale. Dopo l’adozione si apre il periodo previsto per le osservazioni. Se ne arriveranno, dovranno essere valutate prima dell’approvazione; se non ne arriveranno, l’efficacia passerà attraverso la pubblicazione dell’apposito avviso sul BURT.

Ma nel caso di Viaccia c’è di più.

Il punto 4 della delibera stabilisce espressamente che né l’approvazione definitiva del Piano né, in assenza di osservazioni, la pubblicazione sul BURT dell’avviso potranno avvenire prima di due ulteriori condizioni: l’acquisizione in proprietà dell’area da parte del promotore e l’esito favorevole della conferenza paesaggistica. Una parte dell’intervento ricade infatti nella fascia sottoposta a vincolo paesaggistico connessa ai corsi d’acqua.

Non basta.

La stessa delibera stabilisce che il Piano dovrà essere successivamente attuato mediante permesso di costruire e che, prima del rilascio di quel titolo, dovrà essere sottoscritta la relativa convenzione urbanistica. Il termine quinquennale per attuare il Piano decorrerà soltanto dalla pubblicazione sul BURT dell’avviso di approvazione o di efficacia. Dunque il procedimento non è concluso.

Eppure il mercato si sta già comportando come se lo fosse.

Nei giorni scorsi La Nazione ha raccontato che, secondo i promotori, la maggior parte degli appartamenti sarebbe già stata venduta. Il progetto è pronto, i lavori vengono annunciati entro l’anno e gli immobili vengono presentati al mercato come una realtà ormai acquisita.

La prima domanda, allora, è molto semplice: che cosa è stato esattamente “venduto” e a quali condizioni, se il promotore deve ancora acquisire la proprietà dell’area e il Piano non è ancora efficace?

“Venduto” può naturalmente significare molte cose: prenotazione, proposta, preliminare, promessa di vendita. Proprio per questo sarebbe utile sapere quale rapporto giuridico sia stato effettivamente instaurato con i futuri acquirenti e quali condizioni siano state previste rispetto al completamento dell’iter urbanistico.

Ma il problema politico viene prima ancora di quello contrattuale.

Sempre attraverso La Nazione, Rossella Risaliti della lista civica Claudio Belgiorno Sindaco, consigliere comunale che sul Piano si è astenuta, spiega la propria scelta richiamando tre elementi: l’intervento era già previsto dal Piano Operativo, erano già stati effettuati investimenti e gli appartamenti erano già stati ceduti. Poi aggiunge una frase ancora più significativa: «Il parere tecnico a volte deve superare il politico».

Ecco il problema. Non Rossella Risaliti. Il problema è la concezione della politica che quelle parole fanno emergere: il Piano lo consentiva; i tecnici hanno dato i loro pareri; il privato ha investito; gli appartamenti sono stati commercializzati.

Dunque, che cosa dovrebbe ancora decidere il Consiglio comunale?

Se la risposta è “quasi niente”, allora tanto vale dirlo.

Perché il parere tecnico può stabilire se un intervento rispetti determinate norme, se le indagini siano adeguate e a quali condizioni una trasformazione possa essere tecnicamente ammissibile. Nel caso di Viaccia il Genio Civile ha espresso esito positivo al controllo delle indagini, dopo avere richiesto integrazioni, con precisazioni poi recepite nelle norme tecniche e nello schema di convenzione.

Ma questo non significa che il Genio Civile possa decidere se costruire proprio lì rappresenti la migliore scelta possibile per Prato.

Questa è politica.

La conformità tecnica risponde alla domanda: si può fare rispettando determinate condizioni?

La politica deve rispondere anche a un’altra domanda: è opportuno farlo?

Se confondiamo le due cose, il Consiglio comunale diventa il luogo nel quale si prende atto delle decisioni maturate altrove.

Lo stesso vale per gli investimenti.

Il privato è liberissimo di progettare, investire e assumersi anticipatamente un rischio economico. Ma se decide di farlo prima che il procedimento pubblico sia concluso, quel rischio rimane suo.

Non può trasformarsi successivamente nell’argomento con cui spiegare al decisore pubblico che ormai non sarebbe più possibile modificare una trasformazione perché qualcuno ha già investito, commercializzato o promesso in vendita gli immobili.

Altrimenti si costruisce un meccanismo perfetto.

La pianificazione genera una possibilità. Il mercato la trasforma in valore. Il privato investe.

Gli immobili vengono commercializzati. Le aspettative economiche si moltiplicano. E quando la politica arriva al passaggio che ancora le compete, trova davanti a sé un sistema di interessi già costruito e viene invitata a non disturbarlo.

A quel punto non è più l’urbanistica a governare il mercato. È il mercato che corre davanti all’urbanistica e poi le chiede di raggiungerlo.

Non c’è bisogno di evocare illegalità. Il problema può esistere interamente dentro procedure legittime.

Ed è proprio per questo che la domanda diventa politicamente più seria: quale autonomia conserva il Consiglio comunale se gli investimenti che il privato ha deciso autonomamente di anticipare vengono successivamente utilizzati come argomento per non rimettere più in discussione una trasformazione?

E quale funzione resta alla rappresentanza politica se, davanti a un parere tecnico favorevole, ritiene di dover semplicemente arretrare?

Viaccia non parla quindi soltanto di 34 appartamenti.

Parla del rapporto fra mercato, tecnica e politica.

E pone una domanda che vale molto più di questa singola lottizzazione: è ancora il Consiglio comunale a governare le trasformazioni della città, oppure arriva alla fine di un percorso nel quale altri hanno già progettato, investito, commercializzato e costruito le aspettative alle quali la politica finirà poi per adeguarsi?

Perché se un consigliere considera il proprio compito esaurito dove cominciano il parere tecnico e l’investimento privato, Prato non ha soltanto un problema urbanistico.

Ha un problema di qualità della rappresentanza politica.