Si parla ancora molto di condono edilizio, soprattutto tra i proprietari che hanno una pratica aperta da anni o che scoprono oggi una difformità nella propria casa. Ma attenzione: parlare di un nuovo condono non significa che esista già una nuova legge che permetta di regolarizzare qualsiasi abuso edilizio.
La situazione è più articolata. Da una parte ci sono le pratiche di condono edilizio pendenti, relative alle tre grandi leggi del 1985, 1994 e 2003. Dall’altra ci sono le possibilità di sanatoria ordinaria, oggi affiancate dalle semplificazioni introdotte dal Decreto Salva Casa.
In questo articolo vediamo cosa è realmente possibile fare nel 2026, cosa controllare in una domanda di condono edilizio ancora aperta e quando può essere utile rivolgersi a un tecnico abilitato.
INDICE:
Condono edilizio 2026: cosa significa oggi e cosa è davvero in vigore
Nel 2026 non è possibile presentare una nuova domanda di condono edilizio facendo semplicemente riferimento alle vecchie leggi. Nel nostro Paese, nello specifico, ci sono stati tre principali condoni edilizi:
- il primo, introdotto dalla Legge 47/1985;
- il secondo, previsto dalla Legge 724/1994;
- il terzo, disciplinato dal D.L. 269/2003, poi convertito nella Legge 326/2003.
Si tratta di leggi speciali, applicabili a determinati abusi realizzati entro date precise e attraverso specifiche finestre temporali. Il condono 2003, per esempio, riguardava le opere abusive completate entro il 31 marzo 2003 e prevedeva precise condizioni e limiti.
Questo è il punto da tenere a mente: oggi non esiste una nuova finestra generale per presentare una domanda di condono edilizio per un abuso realizzato recentemente.
Nel 2026, però, il tema continua a essere molto attuale per un altro motivo: molte domande di condono presentate negli anni passati possono essere ancora in corso di definizione. Inoltre, nel dibattito sulla riforma del Testo Unico dell’Edilizia sono state ipotizzate nuove regole per semplificare la regolarizzazione delle difformità e per stabilire una data certa per la conclusione delle vecchie pratiche.
Differenza tra condono edilizio e sanatoria ordinaria
La differenza tra condono e sanatoria è fondamentale per capire cosa può essere fatto oggi. Il condono edilizio è una misura straordinaria. Viene introdotto da una legge speciale e permette, a determinate condizioni, di regolarizzare anche opere che al momento della loro realizzazione non erano conformi alla normativa urbanistica. La sanatoria ordinaria, invece, è un procedimento amministrativo previsto dalla normativa edilizia vigente.
La logica è diversa: con la sanatoria si verifica se un intervento può essere regolarizzato sulla base delle regole applicabili. Non viene quindi introdotta una nuova legge che “perdona” l’abuso.
La sanatoria serve a regolarizzare una situazione che possiede i requisiti richiesti dalla legge. Per questo, quando un proprietario scopre una difformità, non dovrebbe chiedersi soltanto: “Quando arriverà il prossimo condono?”.
La domanda più utile è un’altra: l’immobile può essere regolarizzato con una sanatoria prevista dalla normativa vigente?
Questa distinzione è importante anche perché una difformità catastale non equivale necessariamente a una difformità urbanistica. Prima di scegliere come intervenire, occorre quindi ricostruire la situazione edilizia dell’immobile.
Perché si parla ancora di condono nel 2026
Il termine “condono” continua a essere utilizzato perché molte vecchie pratiche non sono state ancora definite. Una domanda presentata nel 1985, nel 1994 o nel 2003 non scompare semplicemente perché sono passati molti anni.
Il Comune deve completare l’istruttoria e verificare la documentazione, i requisiti dell’intervento, gli eventuali vincoli e i pagamenti dovuti. Per questo esistono ancora numerose pratiche di condono edilizio pendenti.
Nel 2026, inoltre, il tema è tornato al centro dell’attenzione per il disegno di legge delega sulla riforma dell’edilizia, che prevede, tra le altre cose, una classificazione più chiara delle difformità e una possibile semplificazione dei procedimenti di sanatoria.
Tra gli obiettivi indicati c’è anche quello di individuare una data certa per la definizione delle domande relative ai tre condoni. Questo non significa, però, che sia stato approvato un nuovo condono edilizio.
Anche la discussione sulla Legge di Bilancio 2026 ha contribuito a creare confusione. Tra le proposte era stata ipotizzata una riapertura dei termini del condono 2003, ma la misura non è diventata una nuova legge di condono: la proposta è stata ricondotta a un ordine del giorno. Quindi, nel 2026, parlare di “nuovo condono edilizio” richiede molta cautela.
Pratiche di condono edilizio ancora pendenti: perché non sono concluse
Una domanda di condono edilizio può rimanere pendente per molti anni. Le ragioni possono essere diverse. Il Comune potrebbe dover verificare la documentazione presentata, richiedere integrazioni oppure acquisire pareri da altre amministrazioni.
La situazione diventa ancora più delicata quando l’immobile è sottoposto a vincoli paesaggistici o ad altri vincoli. Una pratica vecchia non dovrebbe quindi essere considerata automaticamente “accettata” soltanto perché non è mai arrivato un provvedimento negativo.
Allo stesso modo, non è prudente considerarla definitivamente chiusa senza aver verificato gli atti comunali. Se possiedi una pratica di condono edilizio in corso, il primo passo consiste nel capire esattamente a che punto si trova.
Bisogna recuperare la domanda originale, controllare i documenti allegati, verificare eventuali richieste di integrazione e controllare se sono stati effettuati correttamente i pagamenti previsti. Nel corso degli anni possono inoltre essere intervenute modifiche all’immobile. Anche queste devono essere analizzate.
Una casa con una domanda di condono presentata nel 2003 potrebbe oggi non essere più identica a quella descritta nella documentazione originaria. Questo aspetto è tutt’altro che secondario. La pratica deve essere confrontata con lo stato attuale dell’immobile per capire se esistono ulteriori difformità rispetto a quelle originariamente dichiarate.
Domande di condono già presentate: documenti e verifiche utili per la definizione
Per una pratica pendente è utile partire dalla documentazione già depositata presso il Comune. A seconda del condono e della situazione concreta possono essere presenti una relazione tecnica sull’abuso, la copia del titolo edilizio eventualmente esistente, la documentazione catastale, la documentazione fotografica, le ricevute dei pagamenti e le certificazioni tecniche richieste.
Per il secondo e il terzo condono possono inoltre essere rilevanti la documentazione relativa agli oneri concessori, eventuali progetti di adeguamento statico e le successive integrazioni richieste dall’amministrazione.
Non basta, però, controllare se “c’è una domanda”. Bisogna verificare se la domanda descrive effettivamente ciò che esiste oggi. È qui che diventa importante confrontare la documentazione comunale con lo stato reale dell’immobile.
Un ampliamento, una veranda, una diversa altezza, una finestra spostata o un frazionamento successivo possono cambiare significativamente il quadro. Per questo è spesso opportuno affidare la verifica a un professionista. Una pratica incompleta o riferita a uno stato dell’immobile ormai superato può infatti richiedere ulteriori approfondimenti prima di poter essere definita.
Verifica dello stato legittimo e dei titoli edilizi
Uno degli errori più frequenti consiste nel guardare soltanto la planimetria catastale . Il Catasto e l’urbanistica non sono la stessa cosa.
La visura catastale e la planimetria catastale servono a rappresentare i dati catastali dell’immobile e hanno principalmente una funzione fiscale. La presenza di una determinata situazione catastale non significa automaticamente che quella situazione sia stata autorizzata dal Comune.
Per verificare lo stato legittimo dell’immobile bisogna quindi ricostruire la storia edilizia.
Occorre cercare i titoli edilizi che si sono susseguiti nel tempo: licenze, concessioni, permessi di costruire, condoni, SCIA, DIA, CILA e gli altri atti presenti nella documentazione comunale. Il confronto deve essere fatto tra ciò che risulta autorizzato e ciò che esiste realmente.
Prendiamo un esempio semplice. Se la planimetria comunale mostra una camera con determinate dimensioni, ma nella realtà un muro è stato spostato di alcuni centimetri, potrebbe esserci una difformità. Lo stesso vale per porte spostate, aperture modificate, verande, balconi, terrazze, lucernari, scale o cambi di destinazione dei locali.
La conformità urbanistica non può essere valutata guardando soltanto un documento. È necessario ricostruire l’intera storia dell’immobile e confrontare i diversi titoli edilizi con lo stato di fatto.
Vincoli, conformità e ruolo del tecnico
La presenza di un immobile vincolato rende la verifica ancora più delicata. I vincoli paesaggistici, infatti, possono incidere sulla possibilità di regolarizzare determinate opere e sulla necessità di acquisire specifici pareri.
Anche nelle vecchie pratiche di condono, la presenza di un vincolo poteva essere determinante ai fini della definizione della domanda. Per questo il ruolo del tecnico abilitato è centrale.
Un geometra, un architetto o un ingegnere può effettuare il rilievo dell’immobile, confrontarlo con i progetti comunali, ricostruire i titoli edilizi e individuare le eventuali difformità.
Può inoltre verificare la conformità edilizia e capire quale procedimento sia eventualmente applicabile. Questa fase è particolarmente importante perché non tutti gli abusi edilizi possono essere sanati.
Una modifica apparentemente piccola può, per esempio, creare problemi rispetto alle dimensioni minime dei locali o ai rapporti aeroilluminanti. In altri casi può essere necessario ripristinare lo stato autorizzato. Il tecnico non serve quindi soltanto a “presentare una pratica”. Prima ancora, serve a capire quale pratica può essere presentata e se esistono realmente i presupposti per farlo.
Salva Casa e sanatoria edilizia: cosa cambia rispetto al condono
Il Decreto Salva Casa, D.L. 69/2024 convertito nella Legge 105/2024, ha introdotto importanti novità nella disciplina delle difformità edilizie.
Il punto centrale riguarda l’accertamento di conformità. Prima delle modifiche, per determinate ipotesi di sanatoria era necessario rispettare il principio della cosiddetta doppia conformità: l’intervento doveva essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della richiesta.
L’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001 ha introdotto una procedura semplificata per alcune specifiche categorie di interventi. La disciplina riguarda, tra gli altri casi, alcune parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa al permesso di costruire, gli interventi in assenza o difformità dalla SCIA ordinaria e determinate variazioni essenziali.
Per queste situazioni, non è più richiesta la doppia conformità nella sua forma tradizionale. L’intervento deve risultare conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e ai requisiti edilizi vigenti al momento della realizzazione.
Rimane invece la disciplina dell’articolo 36 per gli interventi eseguiti in assenza o in totale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa. Questa è una delle principali ragioni per cui nel 2026 si parla di sanatoria edilizia 2026 e di “sanatoria semplificata”.
Non siamo però davanti a un nuovo condono. La differenza è sostanziale. Il Salva Casa interviene sulle procedure e sulle condizioni per regolarizzare determinate difformità. Non crea una possibilità generale di condonare qualsiasi abuso.
Come muoversi nel 2026: controlli, rischi e quando chiedere supporto
Se hai un immobile con una possibile irregolarità, il consiglio è di non partire dalla ricerca del prossimo condono. Il primo passo dovrebbe essere la verifica della situazione esistente. Bisogna capire quali siano i titoli edilizi dell’immobile, recuperare gli atti depositati in Comune e confrontarli con lo stato di fatto.
Successivamente si può verificare la presenza di una domanda di condono precedente, eventuali integrazioni richieste e lo stato della relativa istruttoria.
Anche la documentazione catastale deve essere controllata, ma senza confondere catasto e urbanistica. Una planimetria catastale aggiornata non dimostra, da sola, la regolarità urbanistica dell’immobile. Se emerge una difformità, sarà poi necessario capire di quale tipo si tratta.
Potrebbe essere una situazione rientrante nelle tolleranze, una parziale difformità, una variazione essenziale, un intervento eseguito in assenza di titolo o una situazione che non può essere regolarizzata.
Da questa classificazione dipende la procedura.
Potrebbe essere necessario un accertamento di conformità, una SCIA in sanatoria, un permesso di costruire in sanatoria oppure, nei casi non sanabili, il ripristino dello stato legittimo.
Anche i costi cambiano in funzione della situazione. Oltre alla sanzione o all’oblazione prevista, possono esserci diritti comunali, contributi, costi per adempimenti strutturali o paesaggistici e la parcella del professionista.
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