Frazionamento di un immobile: guida completa su come farlo

Il frazionamento di un immobile è una pratica comune in edilizia, spesso richiesta per esigenze personali, familiari o economiche. Questo processo non solo consente di ottimizzare l’uso dello spazio, ma offre anche opportunità significative per la generazione di reddito attraverso locazioni o vendite.

Tuttavia, il frazionamento richiede una comprensione approfondita delle normative urbanistiche e catastali, nonché una pianificazione attenta per garantire che ogni nuova unità sia conforme alle leggi vigenti. Per la corretta gestione di un progetto di frazionamento, ti suggerisco di utilizzare il software per la gestione progettuale che ti consente di pianificare dettagliatamente ogni fase del progetto e ti facilita la comunicazione, ottenendo maggiore efficienza, collaborazione e controllo.

Scopri tutto sul frazionamento dell’immobile: cos’è, quando è possibile, costi e riferimenti giuridici.

Cos’è il frazionamento di un immobile?

Il frazionamento di un immobile consiste nella divisione di un’unità immobiliare in più parti, ciascuna destinata ad essere utilizzata come unità separata.

Questa operazione può essere effettuata su appartamenti, terreni o altre tipologie di immobili e può essere motivata da diverse esigenze.

Le ragioni principali per cui si sceglie di frazionare un immobile sono:

• esigenze economiche: dividere un immobile in più unità per affittarle o venderle separatamente;
• esigenze familiari: per esempio, quando una proprietà deve essere suddivisa tra più membri della famiglia;
• successioni testamentarie: suddividere un bene ereditato tra i vari eredi.

Frazionamento catastale ed urbanistico

Il frazionamento può essere classificato in due modi:

• frazionamento catastale: implica la registrazione della suddivisione presso il Catasto, assegnando nuovi subalterni per ciascuna unità;
• frazionamento urbanistico: riguarda le modifiche strutturali necessarie per realizzare la divisione, che devono essere comunicate alle autorità locali.

Quando si può frazionare un immobile?

Il frazionamento di un immobile è possibile se si rispettano le normative vigenti e si seguono le procedure appropriate, che variano a seconda del tipo di immobile e della localizzazione.

Per poter frazionare un immobile, l’unità deve soddisfare determinati requisiti, tra cui:

• conformità urbanistica e catastale: l’immobile deve essere in regola dal punto di vista edilizio e catastale; è pertanto necessario verificare che la suddivisione proposta rispetti le normative locali e che non ci siano irregolarità;
• rispetto delle normative igienico-sanitarie: le nuove unità abitative devono rispettare i requisiti minimi di abitabilità, come metrature adeguate, rapporti areo-illuminanti e dotazione di impianti (elettrico, idraulico, riscaldamento) conformi;
• ottenimento di eventuali autorizzazioni necessarie presso le autorità competenti;
• consultazione del regolamento condominiale: se l’immobile è situato in un condominio, è fondamentale consultare il regolamento condominiale per verificare eventuali divieti o necessità di autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale;
• assenza di limitazioni strutturali: il frazionamento potrebbe essere ostacolato da difficoltà nel separare le utenze (gas, elettricità) o da problematiche legate alla disposizione delle tubature e degli impianti;
• rispetto delle normative locali e comunali: il frazionamento deve essere compatibile con le normative urbanistiche del comune in cui si trova l’immobile.

Quando non è possibile frazionare un immobile?

Il frazionamento di un immobile può essere soggetto a diverse limitazioni legali e tecniche. Ecco i principali motivi per cui non è possibile procedere con il frazionamento:

• utenze indivisibili: se non è possibile separare le utenze di gas e luce, il frazionamento non può essere realizzato, è infatti fondamentale che ogni unità abbia accesso autonomo a queste forniture;
• limitazioni costruttive: la morfologia e la struttura dell’immobile devono consentire la creazione di ingressi separati e la suddivisione dei servizi. Se non ci sono le condizioni tecniche per realizzare un secondo ingresso o per gestire correttamente le tubazioni, il frazionamento è escluso;
• prescrizioni comunali: ogni intervento di frazionamento deve rispettare le norme igienico-sanitarie stabilite dal regolamento edilizio del comune. Ad esempio, è necessario mantenere un adeguato rapporto tra superfici finestrate e superfici dei locali;
• restrizioni condominiali: in caso di immobili situati in condominio e in situazioni in cui il regolamento condominiale vieti esplicitamente il frazionamento.

In ogni caso, è consigliabile consultare il regolamento edilizio comunale ed eventualmente quello condominiale per verificare specifiche disposizioni normative.

Procedura per il frazionamento di un immobile

Il frazionamento di un immobile è un processo che richiede diverse fasi e l’intervento di professionisti qualificati.

La procedura standard include:

• analisi iniziale: il tecnico (geometra o architetto) analizza la fattibilità del frazionamento, considerando la conformità urbanistica e catastale;
• progettazione: viene realizzato un progetto che prevede la divisione fisica dell’immobile e la separazione degli impianti;
• autorizzazione comunale: il frazionamento edilizio richiede la presentazione di un titolo abilitativo, a seconda della tipologia di intervento;
• variazione catastale: una volta completato il frazionamento, bisogna aggiornare i dati catastali per riflettere la nuova suddivisione dell’immobile.

Documenti necessari per il frazionamento di un immobile

Al momento di avviare il frazionamento, è necessario presentare una serie di documenti, tra cui:

• planimetrie aggiornate dell’immobile;
• progetto di divisione che illustra come verrà frazionato l’immobile;
• dati catastali dell’immobile;
• autorizzazioni condominiali (se l’immobile è in un condominio).

Titolo abilitativo per il frazionamento immobiliare: CILA o SCIA?

Il frazionamento immobiliare, ossia la suddivisione di un’unità abitativa in due o più porzioni autonome, rappresenta un intervento che, se non comporta modifiche significative alla volumetria o alla destinazione d’uso, rientra tra le attività di manutenzione straordinaria ed è soggetto alla presentazione della SCIA.

Questo è quanto chiarito dalla Corte di Cassazione con la sentenza 14725/2019. secondo cui non è richiesto il permesso di costruire per frazionare un’unità immobiliare, a patto che non si verifichino aumenti volumetrici o alterazioni dei prospetti dell’edificio.

Con l’entrata in vigore del Decreto SCIA 2 (D.Lgs. 222/2016), per gli interventi di frazionamento che non alterano la volumetria complessiva degli edifici, potrebbe inoltre essere sufficiente presentare una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA)

La scelta tra CILA e SCIA dipende dalla tipologia degli interventi:

• frazionamento senza opere: è sufficiente presentare la CILA, poiché non sono previste modifiche strutturali;
• frazionamento con opere: se il frazionamento comporta interventi strutturali, è necessaria la SCIA.

Tuttavia, per evitare il rischio di sanzioni per abuso edilizio, è sempre bene verificare le normative locali, che possono prevedere disposizioni specifiche. Inoltre, per garantirti la conformità alla normativa nazionale, è utile utilizzare software dedicati ai titoli abilitativi, che offrono modelli unici nazionali facili da compilare e archiviare.

Modelli titoli abilitativi: software Praticus-TA

Frazionamento…