Difformità edilizie: cosa sono e come sanarle

Le difformità edilizie sono scostamenti tra lo stato reale di un immobile e quanto autorizzato dal titolo edilizio. Possono essere totali, parziali, essenziali o non rilevanti. La sanatoria dipende dal tipo di abuso, dalla conformità urbanistica ed edilizia e dalle regole del D.P.R. 380/2001. Con il decreto Salva Casa, alcune parziali difformità e variazioni essenziali possono accedere a una sanatoria semplificata tramite art. 36-bis.

Esistono innumerevoli tipi di difformità, da quelle più gravi a quelle non rilevanti ed ogni fattispecie merita una valutazione e risoluzione specifica.

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Analizziamo nel dettaglio le diverse tipologie di difformità edilizie, le loro cause e le possibili soluzioni per sanare gli interventi irregolari.

Cosa sono le difformità edilizie?

Le difformità edilizie sono scostamenti tra ciò che viene costruito e ciò che è stato autorizzato dalle autorità competenti.

Possono verificarsi quando un intervento di costruzione o ristrutturazione di un edificio viene eseguito senza le necessarie autorizzazioni o in difformità rispetto al progetto depositato al Comune.

Pertanto, l’abuso edilizio si configura come una difformità.

Quali sono le principali tipologie di difformità edilizie?

Le tipologie di abuso edilizio possono essere così riassunte:

• interventi senza titolo abilitativo necessario: opere eseguite prima dell’ottenimento del titolo abilitativo o dopo l’annullamento;
• interventi in totale difformità dal titolo abilitativo: casi in cui le caratteristiche tipologiche, planivolumetriche e di utilizzo dell’edificio sono completamente diverse da quanto autorizzato;
• interventi in parziale difformità dal titolo: abusi edilizi di lieve entità, parzialmente conformi alle prescrizioni del titolo abilitativo;
• interventi con variazioni essenziali: interventi realizzati senza rispettare i criteri previsti dalla legge.  Rientrano nelle variazioni essenziali:
  • cambiamento della destinazione d’uso che comporti variazione degli standard previsti dal decreto ministeriale 1444 del 2 aprile 1968;
  • aumento consistente di cubatura o superficie di solaio rispetto al progetto approvato;
  • modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi o localizzazione dell’edificio;
  • mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio consentito;
  • violazione delle norme antisismiche vigenti (a meno che non riguardi procedimenti procedurali).
• interventi con difformità non rilevanti: scostamenti dai parametri autorizzati talmente minimi che non sono qualificabili come illeciti edilizi.

Quali sono le difformità edilizie totali?

La totale difformità si verifica quando l’intervento edilizio realizzato è completamente diverso da quello autorizzato per tipologia, forma, dimensione o utilizzo, rispetto a quanto previsto dal permesso stesso.

Nello specifico, si parla di difformità totale quando viene costruito un edificio:

• totalmente differente per tipologia architettonica e costruttiva;
• completamente diverso per forma, posizione e distribuzione dei volumi;
• radicalmente diverso per utilizzo, ossia per la destinazione d’uso che deriva dalle caratteristiche fisiche dell’edificio;
• del tutto diverso in quanto comporta la creazione di nuovi volumi autonomi.

Le totali difformità possono anche essere associate a violazioni penali e possono comportare sanzioni amministrative e penali.

Quali sono le difformità edilizie parziali?

La difformità parziale (o lieve difformità) si verifica quando i lavori costruttivi, sebbene autorizzati, vengono eseguiti in modo diverso, influenzando solo elementi non essenziali della costruzione.

Si considerano difformità parziali quelle modifiche che non alterano la natura dell’intervento approvato né la conformazione o la struttura dell’opera autorizzata.

Le difformità parziali possono essere caratterizzate da:

• modifiche a elementi particolari e non essenziali della costruzione, come la scelta di materiali diversi o la modifica di dettagli ornamentali;
• divergenze qualitative e quantitative non incidenti sulle strutture essenziali dell’opera, come ad esempio quelle che riguardano le cubature accessorie, i volumi tecnici e la distribuzione interna delle singole unità abitative.

Queste difformità sono considerate meno gravi rispetto alle difformità totali e non comportano un’ordinanza di demolizione dell’opera.

Il Consiglio di Stato, con la sentenza 8072/2024, ha chiarito le distinzioni tra difformità edilizie totali e parziali e le variazioni essenziali facendo riferimento agli articoli 31 e 32 del Testo Unico Edilizia (TUE):

• difformità totali o variazioni essenziali: si verificano quando l’opera realizzata differisce in modo significativo da quella prevista nel permesso di costruire, riguardando aspetti come conformazione, strutturazione, destinazione o ubicazione. In questi casi, si procede con la demolizione;
• difformità parziali: si configurano quando le modifiche riguardano elementi non essenziali e determinano variazioni qualitative o quantitative che non incidono sulle strutture fondamentali dell’opera.

Secondo l’art. 32 del TUE, una variazione essenziale si ha quando le modifiche apportate al progetto iniziale alterano in modo significativo l’uso, la cubatura, la superficie, i parametri urbanistici-edilizi o violano norme come quelle antisismiche. Non sono considerate essenziali le variazioni che riguardano cubature accessorie, volumi tecnici o la distribuzione interna degli spazi.

Cosa sono le variazioni essenziali?

Le variazioni essenziali sono modifiche rilevanti rispetto al progetto autorizzato che incidono su destinazione d’uso, cubatura, superficie, parametri urbanistici, localizzazione o norme antisismiche.

L’articolo 32 del D.P.R. 380/2001 “Determinazioni delle variazioni essenziali” stabilisce che le regioni determinano quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato, tenuto conto che l’essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:

• mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 1444/1968;
• aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
• modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio;
• mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito;
• violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

Cosa sono le difformità edilizie non rilevanti?

Le difformità edilizie non rilevanti sono quelle difformità edilizie in cui il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro…