Il condono edilizio è un provvedimento di natura straordinaria ed eccezionale, limitato temporalmente, che permette ai cittadini di ottenere l’annullamento (o l’estinzione) della pena per reati legati all’abusivismo edilizio e la regolarizzazione amministrativa di opere realizzate in violazione delle norme urbanistiche, dietro pagamento di un’oblazione.
A differenza della sanatoria Edilizia (art. 36 del D.P.R. 380/2001), che è un istituto ordinario, il condono ha una portata derogatoria: permette di regolarizzare ciò che non sarebbe sanabile secondo le regole ordinarie.
Per comprendere la natura “di rottura” di questo istituto, è utile citare la Corte Costituzionale, che ha più volte ribadito l’eccezionalità del condono. Una definizione illuminante si ritrova nella giurisprudenza costituzionale (ex multis, Sentenza n. 196/2004), dove i giudici delle leggi spiegano che il condono si giustifica solo come:
«chiusura di un passato illegale, in vista di un futuro rispetto delle regole, e non come un mezzo per sanare in via permanente l’illegalità diffusa.»
Anche il Consiglio di Stato ha sottolineato che, proprio per questa sua natura eccezionale, le norme sul condono sono di stretta interpretazione e non possono essere applicate per analogia oltre i termini perentori fissati dal legislatore. Capire questa distinzione è essenziale per leggere correttamente le ultime novità legislative: molte misure recenti (come il cd. “Salva Casa“), infatti, non sono nuovi condoni, ma semplificazioni delle procedure di sanatoria ordinaria.
In questa pagina trovi le ultime novità in materia di condono edilizio e la raccolta delle più importanti sentenze sull’argomento.
Condono edilizio nel 2026: cosa prevede la riforma del Testo Unico Edilizia
Il disegno di legge delega sulla riforma dell’edilizia – che a marzo 2026 ha iniziato l’iter parlamentare – prevede diverse misure per la regolarizzazione delle difformità rapida e uniforme su tutto il territorio nazionale.
Sanatorie edilizie: nuova classificazione delle difformità
La legge delega all’individuazione di standard univoci di inquadramento per le diverse situazioni di patologia edilizia riscontrabili nella pratica:
- ad una nuova e più chiara individuazione, secondo criteri di proporzionalità e gradualità, delle diverse situazioni di difformità edilizia che, in ragione della loro natura ed entità, nonché dell’epoca di realizzazione dell’abuso ovvero di ottenimento del titolo abilitativo, possono essere sanate a legislazione vigente, e del relativo titolo in sanatoria;
- alla classificazione a livello nazionale “delle tipologie di difformità dal titolo abilitativo edilizio, inclusa la disciplina delle tolleranze edilizie“;
- alla semplificazione dei procedimenti amministrativi finalizzati al rilascio o alla formazione dei titoli in sanatoria, anche mediante il superamento o la ridefinizione del principio di doppia conformità;
- all‘individuazione della data certa per definire le domande di sanatoria pendenti (relative a tutti e tre i condoni).
Il testo dovrà indicare chiaramente anche le ipotesi di difformità regolarizzate concrete in cui è consentita l’erogazione di agevolazioni fiscali, contributi e altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici “in relazione ad opere abusive”.
I lavori su abusi integrali resteranno non agevolabili (come già previsto nel D.P.R. n. 380/2001 dall’articolo 49), mentre potranno accedere alle agevolazioni le piccole difformità regolarizzate.
Regolarizzazione degli abusi storici realizzati prima del 1° settembre 1967
In questa ottica, la legge delega intende favorire la regolarizzazione degli abusi storici, ovvero quelli realizzati prima dell’entrata in vigore della Legge 6 agosto 1967, n. 765 e allineare la commerciabilità degli immobili alla regolarità edilizia, indicando una data spartiacque – quella del 1° settembre 1967 – prima della quale saranno semplificate le regolarizzazioni.
È inoltre prevista la possibilità di subordinare il rilascio di tali titoli in sanatoria alla realizzazione, da parte del proprietario o avente titolo, di interventi essenziali di messa in sicurezza dell’immobile o di adeguamento alle inderogabili norme tecniche di costruzione.
Parallelamente, si procederà alla razionalizzazione:
- dei regimi sanzionatori propedeutici al rilascio dei relativi titoli in sanatoria: le sanzioni saranno commisurate all’entità della trasformazione edilizia o urbanistica, alla gravità della difformità, ovvero al valore delle opere realizzate;
- del regime sanzionatorio per le difformità edilizie che non consentono il rilascio di titoli in sanatoria: in tali ipotesi, si cercheranno procedure di riduzione in pristino che siano più efficaci e basate sulla responsabilizzazione del soggetto proprietario o dell’avente titolo.
Data certa per la definizione delle pratiche ancora aperte per i tre condoni avviati in Italia a partire dal 1985
È previsto che i decreti delegati dovranno fissare una data certa per la conclusione delle attività istruttorie delle pratiche di condono relative alle tre edizioni del 1985, del 1994 e del 2003, adottando i “relativi provvedimenti da parte delle competenti amministrazioni”.
Proprio questo passaggio del disegno di legge coinvolge direttamente i Comuni, che saranno chiamati a impegnare risorse umane e finanziarie per completare le procedure avviate.
Agevolazioni e bonus casa solo in caso di abusi sanati
Il disegno di delega stabilisce che in caso di abusi non sanabili sarà necessario “escludere tassativamente il rilascio delle predette agevolazioni, contributi e provvidenze”. Il principio vale per “agevolazioni fiscali, contributi e altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici”.
In caso di difformità regolarizzate mediante il conseguimento di titoli in sanatoria occorre consentire “la concessione e l’erogazione” delle agevolazioni “a condizione che sia previamente conseguito il titolo in sanatoria”.
Si consente così ai contribuenti di mantenere le agevolazioni fiscali anche in caso di difformità, mentre si esclude l’erogazione dei bonus soltanto in caso di interventi su immobili, o parti di essi, che non sono regolarizzabili.
Condono edilizio nel 2026: le proposte (sfumate) in Legge di Bilancio
Nel lungo e travagliato iter di approvazione della Legge di Bilancio c’è stata fino all’ultimo l’ipotesi di una riapertura dii termini del condono 2003. La misura intendeva offrire una nuova possibilità di regolarizzazione per le opere realizzate in assenza o difformità di titolo abitativo alle opere di manutenzione straordinaria, compresi restauri, purché risultino conformi agli strumenti urbanistici approvati o adottati alla data del 31 marzo 2003 e non si tratti di opere abusive di proprietà di persone condannate o sulle quali non siano possibili interventi antisismici o con vincoli legati alla gestione del territorio o realizzate su monumenti nazionali.
Era comunque affidata alle Regioni l’adozione di una legge di attuazione entro 2 mesi dall’entrata in vigore della manovra.
Al termine dell’esame in commissione, la proposta è stata “declassata” in un ordine del giorno.
Condono edilizio: notizie e sentenze più recenti
Di seguito si presentano casi giuridici sul condono edilizio.
Condono edilizio e frazionamenti successivi: quando serve un nuovo titolo?
Sentenza 680/2026 – Tar Toscana
Il condono edilizio legittima esclusivamente le opere effettivamente…
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MartinaPace
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