L’edificazione di un nuovo fabbricato, così come l’esecuzione di lavori edili di minore entità, richiede l’avvio di una pratica edilizia.
La legislazione sulle pratiche edilizie è complessa e stratificata, con differenze che vanno non solo da regione a regione, ma anche da comune a comune, oltre ai vincoli paesaggistici imposti dalla Sovrintendenza.
In questo articolo trovi un agile vademecum sulle pratiche edilizie – utile sia ai neofiti che agli esperti del settore – che offre una sintesi dell’argomento, la modulistica e molte indicazioni utili per capire velocemente quale pratica avviare a seconda dell’intervento edilizio da realizzare.
Per la gestione di qualsiasi pratica edilizia tenendo conto della normativa vigente, ti suggerisco di utilizzare l’apposito software per la gestione delle pratiche edilizie, semplice e completo per compilare, gestire e archiviare i modelli unificati e standardizzati per qualsiasi pratica edilizia.
In calce all’articolo, ti propongo anche un video che mostra come è semplice con questo software individuare il titolo abilitativo corrispondente all’intervento da realizzare e avviare la relativa pratica edilizia.
Cos’è una pratica edilizia
Nel linguaggio burocratico, per “pratica” si intende la documentazione e il procedimento relativi ad una determinata questione.
La pratica edilizia rappresenta l’insieme di documentazioni, i permessi e il procedimento ad essi correlati per l’avvio di costruzioni, demolizioni o modifiche a un immobile.
A seconda della tipologia di intervento, infatti, è opportuno iniziare una diversa pratica edilizia con una propria procedura di istanza, tempi e costi.
Elenco delle pratiche edilizie
In relazione al tipo di attività edilizia, la normativa stabilisce un elenco dettagliato di titoli abilitativi, redatti dai professionisti e presentati al comune di competenza.
Il decreto legislativo 222/2016 (decreto SCIA 2) rappresenta l’ultimo aggiornamento in materia e semplifica il panorama normativo dei procedimenti da seguire per la realizzazione delle pratiche edilizie.
Tale decreto apporta modifiche al D.P.R. 380/2001 testo unico edilizia, identificando 5 procedure edilizie principali:
- attività di edilizia libera;
- CILA: comunicazione di inizio lavori asseverata;
- SCIA: segnalazione certificata di inizio attività;
- SCIA alternativa al permesso di costruire (SuperSCIA);
- PdC: permesso di costruire.
Pratica edilizia onerosa e non onerosa
Tra le diverse pratiche necessarie per realizzare interventi edilizi, è possibile distinguere tra pratiche onerose e pratiche non onerose.
Le pratiche onerose richiedono il pagamento di un contributo al Comune che include:
- oneri di urbanizzazione: relativi a servizi pubblici come parcheggi, impianto fognario, rete viaria;
- oneri di costruzione: calcolati come percentuale dei costi di costruzione o di intervento, variabile dal 5 al 20%.
In particolare, la SCIA alternativa al PdC e il permesso di costruire sono pratiche edilizie onerose; CILA e SCIA invece non implicano il pagamento di oneri.
Pratica edilizia libera
L’edilizia libera comprende tutti gli interventi che non richiedono l’avvio di una pratica edilizia e la comunicazione o richiesta di autorizzazione al Comune.
Una precisa e dettagliata identificazione di tutti gli interventi e le opere “liberi” è fornita dal “Glossario delle opere di edilizia libera“.
Tra questi rientrano:
- interventi di manutenzione ordinaria;
- interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche;
- opere di finitura e pavimentazione di spazi esterni, purché rientrino nei limiti dell’indice di permeabilità.
Con l’entrata in vigore del decreto salva casa, la categoria di interventi rientranti in edilizia libera è stata ampliata con le vetrate amovibili panoramiche (VePA) rientranti all’interno di logge e porticati e le opere di protezione da agenti atmosferici.
Pratica CILA
La CILA, ossia la comunicazione di inizio lavori asseverata, è un titolo abilitativo per eseguire lavori su un immobile, senza tuttavia modificarne la struttura portante.
Regolamentata dall’art. 6 bis del D.P.R. 380/01, rappresenta una comunicazione asseverata da un tecnico abilitato come architetto, ingegnere, geometra o perito industriale che contiene i dettagli dei lavori da eseguire e permette l’avvio immediato dei lavori senza attendere autorizzazioni una volta presentata.
Per presentare correttamente una pratica edilizia CILA, è necessario predisporre elaborati dettagliati e allegare una serie di documenti tra cui la relazione tecnica asseverata, la documentazione catastale, gli elaborati grafici, documentazione sulla sicurezza, regolarità contributiva, e altri documenti correlati all’immobile.
A tal riguardo è possibile seguire uno specifico workflow con tutti gli step operativi e ti rimando a un focus specifico su come fare una CILA.
La presentazione avviene presso il SUE (sportello unico per l’edilizia) del comune interessato, possibilmente in modalità telematica.
Il costo per la pratica edilizia CILA variano in base a diversi fattori, tra cui l’impegno del tecnico, rilievi, relazioni, calcoli, diritti di segreteria, diritti di istruttoria, regione di appartenenza e tipo di intervento.
La mancata presentazione della CILA comporta una sanzione di 1.000 €, ridotta a 333,33 € in caso di CILA tardiva, presentata durante l’esecuzione dell’intervento.
Pratica SCIA
La SCIA, acronimo di segnalazione certificata di inizio attività, rappresenta una pratica edilizia da avviare quando l’intervento coinvolge le parti strutturali di un edificio.
La presentazione della SCIA può essere effettuata dal proprietario dell’immobile, affiancata da una relazione di un tecnico abilitato che attesti la conformità delle opere agli strumenti urbanistici approvati e il rispetto delle norme settoriali applicabili, quali sicurezza e igiene.
Secondo l’art. 22 del D.P.R. 380/01, la SCIA edilizia deve essere presentata per interventi quali manutenzione straordinaria sulle parti strutturali, interventi di restauro e risanamento conservativo su tali parti, e ristrutturazioni edilizie diverse da quelle che richiedono il permesso di costruire.
La presentazione della SCIA avviene presso lo sportello unico per l’edilizia del comune di appartenenza e i costi associati alla presentazione dipendono dalla tipologia di intervento e dalle attività tecniche richieste.
Le sanzioni per la mancata presentazione o la presentazione non conforme della SCIA, come definite dall’art. 37 del D.P.R. 380/2001, prevedono sanzioni pecuniarie pari al triplo dell’aumento del valore venale dell’immobile, con un importo minimo di 1.032 euro. In caso di lavori già avviati o conclusi, è possibile utilizzare la SCIA tardiva o la SCIA in sanatoria, entrambe soggette al pagamento di sanzioni.
Con le modifiche normative introdotte dal Salva Casa, il rilascio della SCIA in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, di un importo pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, in una misura, determinata dal responsabile del procedimento:
- non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro;
- non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro quando l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (doppia conformità).
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Stefania Spagnoletti
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