Il rispetto delle regole sembra ancora non far parte della cultura edilizia in quanto c’è chi ritiene possibile sanare qualsiasi abuso edilizio attraverso il condono. Non è così infatti la Corte di Cassazione è tornata sul tema del condono edilizio, ribadendo che non è possibile aggirare i limiti volumetrici valutando separatamente le singole unità di un unico fabbricato abusivo realizzato in un medesimo contesto, per cui in caso di abusi (in particolare se realizzate contestualmente come unico processo edilizio) l’immobile deve essere considerato nel suo complesso. Inoltre, chi richiede il condono deve provare che l’opera fosse ultimata almeno al rustico entro il 31 marzo 2003 (come stabilito dal terzo condono) di conseguenza in mancanza di tali condizioni, resta confermato l’ordine di demolizione.
Il dilemma delle più domande di condono
Più domande di condono possono bastare per sanare un unico edificio abusivo?
Purtroppo tale domanda è ancora troppo spesso ricorrente…
…La risposta è già stata da tempo chiarita dalla giurisprudenza.
Più domande di condono non possono essere considerate automaticamente come pratiche autonome solo perché riferite a singole unità o porzioni di un edificio. Ciò perché quando le opere compongono un unico manufatto abusivo, riconducibile al medesimo soggetto legittimato alla richiesta di sanatoria (realizzazione degli abusi da unico soggetto o comunque relativi ad un medesimo processo edilizio), la valutazione deve riguardare l’immobile nel suo complesso. Diversamente, il frazionamento (talvolta appositamente artificioso) delle istanze potrebbe aggirare il limite volumetrico previsto dalla normativa sul condono.
Tale principio emerge chiaramente anche dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 28667/2026 dove addirittura sono state presentate quattro richieste di condono per un’unica costruzione articolata su più livelli. In tal caso non solo la volumetria complessiva risultava quindi eccedente rispetto a quella condonabile ma, per accedere al terzo condono, l’opera doveva risultare ultimata, almeno allo stato rustico, entro il 31 marzo 2003 cosa che a quanto pare non risultava…
Il caso dell’edificio abusivo e dell’ordine di demolizione
La vicenda riguarda un edificio abusivo, per il quale era stata disposta la demolizione dopo la condanna definitiva del proprietario. Tuttavia dopo la sua morte, gli eredi hanno chiesto la revoca dell’ordine sostenendo che l’immobile potesse essere condonato tramite quattro domande separate, ciascuna sotto i 750 mc. Un sopralluogo del 2005 ha accertato una realtà diversa ossia la presenza di operai impegnati in lavorazioni in cemento armato, circostanza ritenuta incompatibile con l’ultimazione dell’opera entro il 31 marzo 2003, termine richiesto dal terzo condono. Gli eredi si sono difesi sostenendo che l’edificio fosse già completato al rustico e che i lavori successivi riguardassero solo elementi accessori, ma la Cassazione ha giudicato inammissibili i ricorsi.
Condono edilizio: quando non basta provare che l’opera è allo stato rustico
La Corte ha riconosciuto che la difessa avesse correttamente individuato la regola applicabile ossia “(…) che ai fini del condono edilizio, è sufficiente che l’immobile sia ultimato allo stato rustico entro il 31.3.2003.”
Ma allora qual è la problematica emersa?
I giudici precisano che “Nel caso in esame, la difesa con il richiamo al capo di imputazione non ha dimostrato che l’immobile era ultimato alla data del 31.3.2003. Si può anche convenire con la difesa che, alla data della contestazione (27.10.2025), l’immobile era ultimato allo stato rustico, dal momento che era completo di impianti elettrici ed idrici, ma ciò non dimostra che il manufatto fosse stato ultimato già due anni prima e, precisamente, alla data del 31.3.2003. Correttamente quindi la Corte di appello, quale giudice dell’esecuzione, ha rigettato la richiesta di revoca dell’ordine di demolizione, (…).”
Secondo la difesa l’immobile era allo stato rustico, perché dotato di impianti elettrici e idrici e la Cassazione ammette che, al momento del passato accertamento, l’edificio potesse effettivamente essere in tale stato. Tuttavia, ciò non basta per ottenere il condono in quanto occorreva provare che il rustico e la copertura fossero esistenti ma anche già completati entro il 31 marzo 2003, termine previsto dalla legge. A causa della mancanza di tale prova viene ritenuto corretto il rigetto della richiesta di revocare l’ordine di demolizione.
Terzo condono: quattro domande non salvano l’edificio abusivo oltre 750 mc
Inoltre viene ribadito che “(…) nel caso di presentazione di autonome richieste di concessione edilizia in sanatoria da parte degli eredi di colui che aveva realizzato l’immobile abusivo e condannato per tale reato, ogni edificio va inteso, ai fini della individuazione dei limiti stabiliti per la concedibilità della sanatoria, quale il complesso unitario che faccia capo ad unico soggetto legittimato alla proposizione della domanda di condono, con la conseguenza che le eventuali singole istanze presentate in relazione alle separate unità, che compongono tale edificio, devono riferirsi ad una unica concessione in sanatoria, onde evitare la elusione del limite di 750 mc. attraverso la considerazione di ciascuna parte in luogo dell’intero complesso, non potendo tale requisito normativo, essere aggirato dalla presentazione di plurime istanze di concessione in sanatoria degli eredi del soggetto autore dell’edificazione abusiva dell’immobile (…). In definitiva, non basta quindi che la singola unità non ecceda i 750 mc., ma occorre che, globalmente considerato, l’intero edificio che ospita quelle singole unità non superi quei limiti massimi” (…). Nel caso in esame, dal capo di imputazione emerge che si trattava di un unico manufatto di 300 mq con scantinato, piano terra, piano rialzato e primo piano, con due scale in cemento armato e, dunque, le quattro istanze si riferiscono ad un unico immobile abusivo oggetto dell’ordine di demolizione che complessivamente eccede la volumetria condonabile.”
Non si può frazionare un unico edificio abusivo in più domande di condono, ciò che conta è l’edificio nel suo complesso e individuare un unico soggetto legittimato a presentare la domanda, nel caso di specie (e come di frequenta capita) il de cuius.
Le diverse istanze relative a cantinato e piani dell’immobile devono quindi essere ricondotte a un’unica concessione in sanatoria.
Nel caso esaminato, il manufatto di 300 mq, articolato su più livelli e dotato di due scale in cemento armato, è stato considerato un unico fabbricato e poiché la sua volumetria complessiva superava quella condonabile, le quattro domande non potevano consentire di evitare l’ordine di demolizione.
Per accedere al terzo condono occorre dimostrare, con elementi concreti, che l’opera abbia raggiunto il livello di ultimazione richiesto entro il 31 marzo 2003. Sebbene a rustico, occorre comprovare che l’opera (comprensiva di copertura) non debba soltanto esistente in gran parte ma debba essere stata completata strutturalmente (con elementi principali e secondari, quali scale e solai) entro suddetta data.
Scarica la sentenza in allegato
Keywords: terzo condono, limite volumetrico, 750 mc, edificio abusivo, ultimazione stato rustico, ordine di demolizione, data ultimazione.
FAQ TECNICHE: Terzo condono: prova del rustico entro il 2003 e limite di 750 mc | Ingenio
Che cos’è il terzo condono edilizio?
È la disciplina introdotta dall’art. 32 del D.L. 269/2003, convertito dalla L. 326/2003.
Riguarda soltanto gli abusi rientranti nelle tipologie e nei limiti previsti dalla legge, ultimate entro il 31 marzo 2003.
L’applicazione concreta richiede anche la verifica della normativa regionale e dei vincoli esistenti.
Quando un’opera è considerata ultimata “allo stato rustico”?
Per le nuove costruzioni, la nozione è collegata al completamento della struttura essenziale dell’edificio, normalmente comprensiva della copertura.
Non è sufficiente dimostrare che, in un momento successivo, l’immobile presentava impianti o parti edilizie già realizzate.
Occorre provare che il livello di ultimazione richiesto esistesse entro il 31 marzo 2003.
Perché quattro domande di condono non rendono condonabile un unico edificio?
Se le istanze riguardano porzioni di un manufatto unitario riconducibile allo stesso processo edilizio e al medesimo soggetto legittimato, la verifica resta complessiva.
Il frazionamento delle domande non può aggirare il limite volumetrico previsto per la sanatoria.
La Cassazione richiama questo criterio per evitare un’elusione della disciplina del condono.
Quale limite volumetrico rileva nel terzo condono?
Per le nuove costruzioni residenziali, l’art. 32 del D.L. 269/2003 contempla il limite di 750 mc per singola richiesta di titolo in sanatoria, nel quadro delle ulteriori condizioni legislative.
La giurisprudenza valuta però l’unitarietà effettiva dell’edificio, non la sola ripartizione formale delle domande.
Vanno verificati anche gli eventuali limiti regionali più restrittivi.
Quali prove possono documentare l’ultimazione entro il 31 marzo 2003?
Possono assumere rilievo rilievi fotografici datati, atti pubblici, documentazione catastale, fatture coerenti, aerofotogrammetrie, verbali di sopralluogo e prove testimoniali valutabili dal giudice.
La documentazione deve dimostrare la consistenza materiale dell’opera alla data utile.
Una prova generica o riferita a un periodo successivo non basta.
Qual è il ruolo del giudice dell’esecuzione sull’ordine di demolizione?
Il giudice non si limita a prendere atto della presentazione di una domanda di condono.
Verifica se sussistono concretamente i presupposti per sospendere o revocare l’ordine di demolizione, compresi data di ultimazione, volumetria, vincoli e legittimazione.
La sola pendenza della pratica non determina automaticamente la revoca.
Quali errori devono evitare tecnici ed eredi del proprietario?
Non va confusa la data dell’accertamento con la data entro cui l’opera doveva risultare ultimata.
È rischioso calcolare il volume per singolo piano o unità senza una preliminare verifica dell’unitarietà del fabbricato.
La pratica deve essere supportata da un quadro documentale cronologico e da un rilievo coerente della volumetria complessiva.
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