Unità collabenti: cosa sono, caratteristiche, catasto e normativa

Le unità collabenti sono quelle unità immobiliari che per il loro particolare stato sono prive di rendita. In questo articolo puoi scoprire tutto ciò che riguarda questa tipologia di immobili: la normativa catastale, le modalità di iscrizioni al catasto, il concetto di demolizione e ricostruzione in associazione ai ruderi, cosa succede nel caso di passaggio da unità collabente ad abitazione.

Fabbricato collabente significato

Diamo in primis una definizione di unità collabente. I fabbricati collabenti sono beni immobiliari privi di rendita nell’archivio del catasto edilizio urbano. Si inseriscono nella categoria catastale degli immobili fittizi, categoria introdotta per la prima volta a metà degli anni ’90 (Gruppo F), regolamentata poi dal D.M. del ministero delle finanze n. 28 del 2 gennaio 1998. Nell’ambito delle categorie catastali, la categoria F2 Unità collabenti si riferisce a tutte quelle unità immobiliari che non producono reddito:

• immobili diroccati;
• immobili fatiscenti;
• ruderi;
• immobili parzialmente demoliti;
• immobili con tetto crollato;
• beni immobili con notevole degrado che determina assenza di autonomia funzionale e incapacità reddituale.

Unità collabenti categoria F2

Unità collabente: normativa di riferimento

Per avere un quadro normativo di riferimento dobbiamo far riferimento al D.M. 28/1998. Secondo l’art.2 comma 1:

L’unità immobiliare è costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un’area, che, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale.

Secondo il D.M. in oggetto le unità collabenti possono formare oggetto di iscrizione in catasto, senza attribuzione di rendita catastale, ma con la sola descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso, insieme ad altre tipologie di immobili:

• fabbricati o loro porzioni in corso di costruzione o di definizione;
• lastrici solari;
• aree urbane.

Fabbricato collabente: iscrizione al catasto

Per un immobile collabente si delinea, quindi, la possibilità di iscrizione al catasto e non l’obbligo.

Nella nota della Direzione catasto e cartografia dell’Agenzia delle Entrate (n. 29439 del 30 luglio 2013) viene esplicitato che l’iscrizione nella categoria F2 prevede la presenza di un fabbricato che non abbia più capacità reddituale. Da questo ne consegue che la stessa categoria non è ammissibile quando l’unità da censire risulta ascrivibile in altre categorie castali o non è individuale/perimetrabile.

Si considerano non individuabili e non perimetrabili le costruzioni:

• totalmente prive di copertura e di struttura portante o di tutti i solai;
• delimitate da muri alti almeno un metro.

Se non vengono soddisfatti i presupposti di individuazione e perimetrazione dell’immobile, non è possibile la dichiarazione dell’immobile al catasto fabbricati.

Quali documenti occorrono per l’iscrizione?

Per l’accatastamento si può far riferimento alla modalità semplificata che si utilizza per le costruzioni di scarsa rilevanza cartografica (art. 7 D.M. 28/2998 – art. 6 dello stesso decreto). Infatti la modalità semplificata può essere utilizzata per le costruzioni non abitabili o inagibili e comunque non utilizzabili (a causa di dissesti, fatiscenza, inesistenza di elementi strutturali ed impiantistici). Per i fabbricati collabenti occorre presentare:

• la relazione sullo stato dei luoghi, con particolare riferimento alle strutture e alla conservazione del manufatto (corredata di documentazione fotografica), sottoscritta da un tecnico;
• l’autocertificazione, resa dall’intestatario del bene, che attesta l’assenza di allacciamento dell’unità alle reti dei servizi pubblici dell’energia elettrica, dell’acqua e del gas.

Bisogna specificare che per le categorie fittizie non è mai prevista la presentazione delle planimetrie.

Demolizione e ricostruzione unità collabenti

Ricostruire un’unità collabente non rientra in un intervento di demolizione e ricostruzione, ma rientra in ogni caso nel concetto più ampio di ristrutturazione edilizia dato che essa include anche interventi volti al ripristino di edifici demoliti o crollati attraverso la loro ricostruzione purché sia possibile accertarne la precedente consistenza. Dobbiamo, però, fare una specificazione per gli immobili sottoposti a vincoli. In questo caso gli interventi di ristrutturazione sono ammessi solo se viene rispettata la stessa sagoma dell’edificio preesistente. Va detto, quindi, che un fabbricato collabente non può essere oggetto di interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria o restauro/risanamento conservativo in quanto tutti questi interventi appena citati presuppongono la preesistenza di un organismo edilizio ultimato ed operativo.

Nella compravendita del tuo immobile è fondamentale conoscerne il valore. Per fare una stima del tuo fabbricato fatiscente ti consiglio di utilizzare il software stime immobiliari grazie al quale, puoi fare l’analisi dettagliata dell’unità servendoti di una procedura guidata, utilizzando i vari coefficienti correttivi già presenti nel programma. Le informazioni richieste dal software mettono in evidenza le proprietà che possono incidere sulla valutazione e consentono un’accurata descrizione dell’immobile in fase di relazione tecnica, elaborato che il programma provvederà a redigere automaticamente.

Gli edifici collabenti pagano l’IMU?

In merito alla questione IMU in riferimento alle unità collabenti, arrivano chiarimenti direttamente dal dipartimento delle Finanze del MEF. I fabbricati collabenti devono essere considerati fabbricati e non aree edificabili. I fabbricati collabenti non determinano alcun obbligo di versamento ai fini dell’IMU e della TASI. L’esonero finisce quando l’edificio collabente viene demolito e rimane l’area sottostante che invece è soggetta alla tassazione IMU e TASI.

Edifici collabenti e inagibili: le differenze

Non bisogna far confusione tra edifici collabenti ed edifici inagibili. Sono due concetti differenti: i fabbricati inagibili vengono definiti tali sulla base di criteri fissati da ogni comune, mantengono inalterata la rendita, usufruendo di una riduzione dell’IMU al 50%. Per quanto riguarda, invece, le unità collabenti il possessore non può utilizzarli, data la mancata attribuzione di rendita.

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Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/unita-collabenti-cosa-sono-caratteristiche-catasto-e-normativa/