Tolleranze costruttive dopo il Salva Casa: regole e ambiti di applicazione

Il concetto di “tolleranza costruttiva” viene normato dal D.P.R. 380/2001, modificato dall’art. 10, comma 1, lettera p) del D.L. n. 76/2020 che ha previsto il nuovo articolo 34-bis dedicato proprio a questo argomento.

In questo articolo capiamo cosa sono le tolleranze costruttive, cosa si intende per tolleranze esecutive e le importanti novità introdotte dal decreto salva casa e dalla Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024.

La gestione precisa delle tolleranze costruttive è fondamentale per garantire la conformità normativa e la qualità esecutiva delle opere. Scostamenti non controllati tra modello progettuale e realizzazione in cantiere possono generare ritardi, rilavorazioni e contestazioni economiche. Il software per la progettazione edilizia, grazie alla modellazione BIM integrata, consente una progettazione architettonica altamente dettagliata e conforme alle specifiche dimensionali richieste. Permette inoltre di aggiornare il modello con dati di rilievo direttamente acquisiti in cantiere, facilitando il monitoraggio e la verifica degli scostamenti dimensionali in tempo reale.

Cosa si intende per tolleranza costruttiva?

Prima di scoprire le principali novità inserite all’interno della Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024 è opportuno chiarire alcuni aspetti fondamentali.

Secondo il D.L. semplificazioni e il D.P.R. 380/01 (testo unico dell’edilizia), le tolleranze edilizie o costruttive sono quelle difformità edilizie di lieve entità che non costituiscono violazione della normativa edilizia.

Nello specifico, l’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 stabilisce che il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia a patto che sia contenuto entro il 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.

Qual è la differenza tra tolleranze costruttive e tolleranze esecutive?

Le difformità costruttive sono di entità così lieve da non costituire violazione edilizia, mentre, le tolleranze esecutive (comunque ricomprese nelle più generali tolleranze costruttive) sono irregolarità geometriche, piccole modifiche alle finiture, diversa collocazione di impianti o opere interne eseguite durante i lavori.

Rientrano in questa categoria:

• il minore dimensionamento dell’edificio;
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e difforme ubicazione delle aperture interne;
• difforme esecuzione di opere di manutenzione ordinaria;
• errori progettuali corretti in cantiere;
• errori materiali di rappresentazione progettuale.

Le tolleranze esecutive non devono comportare violazioni della disciplina urbanistica ed edilizia e non devono pregiudicare l’agibilità dell’immobile.

In sintesi, le tolleranze costruttive riguardano scostamenti entro il 2% dai parametri autorizzati, mentre le tolleranze esecutive sono irregolarità di minima entità eseguite in cantiere durante i lavori.

Tolleranze: le norme prima del decreto salva-casa

Le tolleranze, così come definite dal decreto legge sulle semplificazioni e dal Testo Unico dell’Edilizia, comprendono quelle minime difformità che non costituiscono una violazione della normativa edilizia.

L’articolo 34 bis del D.P.R. 380/2001 chiarisce che il mancato rispetto di parametri quali altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri parametri delle unità immobiliari non rappresenta una violazione edilizia se la deviazione risulta entro il 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.

In aggiunta, è importante ricordare che l’articolo 34 del medesimo decreto descrive le procedure per la rimozione o demolizione delle opere edilizie non conformi al permesso di costruire. Esso stabilisce che gli interventi e le opere realizzati in difformità dal permesso di costruire devono essere rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili dell’abuso entro un termine congruo fissato dall’ordinanza del dirigente o del responsabile dell’ufficio competente.

Tolleranze: cosa cambia con il decreto salva-casa

Il D.L. 69/2024, decreto salva-casa, ha introdotto nell’art. 34-bis “Tolleranze costruttive” i commi 1-bis), 1-ter), 2-bis), 3-bis) e 3-ter) in riferimento alle tolleranze costruttive ed esecutive.

Il comma 1-bis) definisce una riparametrazione per tutti gli scostamenti realizzati entro il 24 maggio 2024:

Lo scostamento dai parametri, come il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, non è
considerato violazione edilizia se contenuto entro i seguenti limiti:

• del 2 % delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
• del 3 % delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
• del 4 % delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
• del 5 % delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati;
• del 6% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati.

Qualora tali tolleranze costruttive siano realizzate su immobili soggetti a vincolo paesaggistico l’art. 3, comma 1, del decreto-legge in esame prevede l’esclusione dell’autorizzazione paesaggistica.

Tolleranze e requisiti igienico-sanitari

Il comma 1-ter) sancisce che gli scostamenti di cui al comma 1, quindi le tolleranze del 2%, rispetto alle misure progettuali, valgono anche per le misure minime individuate in materia di distanze (D.M. 1444/1968) e di requisiti igienico-sanitari (D.M. 5 luglio 1975).

Tolleranze esecutive secondo il decreto salva-casa

Il comma 2-bis), invece, fa riferimento in modo più dettagliato alle c.d. “tolleranze esecutive“.

Sempre per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il Decreto specifica quali sono considerate tolleranze esecutive (c.d. geometriche o di cantiere), vale a dire:

• il minore dimensionamento dell’edificio;
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni;
• la difforme ubicazione delle aperture interne;
• la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
• gli errori progettuali corretti in cantiere;
• gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Si tratta di casi non perseguibili, neanche in via amministrativa, in quanto interessano elementi della costruzione che già in sede di progettazione potrebbero essere rappresentati con diverse caratteristiche.

Tali tolleranze esecutive non devono comportare in nessun modo la violazione di norme tecniche che incidono sull’agibilità e non devono riguardare immobili soggetti a tutela paesaggistica.

Attestazione tolleranze in zone sismiche

Come è noto, le tolleranze devono essere dichiarate da un tecnico abilitato per certificare lo stato legittimo di un immobile e tali informazioni devono essere incluse nei titoli abilitativi per nuovi lavori e allegate agli atti di trasferimento della proprietà.

Tuttavia, con il Decreto salva casa 2024, specificamente il comma 3-bis), si prevede che nelle zone a rischio sismico elevato, il tecnico abilitato attesti che le tolleranze…