Piano Casa Italia: cosa prevede e cosa cambia per il settore delle costruzioni

Con il D.L. 66/2026 – pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 104 del 7 maggio 2026 – è stato varato il nuovo Piano Casa Italia.

Si tratta di un programma di interventi che puntano a rilanciare le politiche abitative nazionali e fornire risposte efficaci e strutturate al crescente disagio abitativo sul territorio nazionale.

Le misure del Piano Casa Italia mirano a riorganizzare l’offerta abitativa facendo leva sull’integrazione tra edilizia residenziale pubblica e sociale, la riqualificazione del patrimonio esistente e la sperimentazione di soluzioni abitative innovative, come il co-housing e l’housing intergenerazionale.

L’obiettivo dichiarato è rendere disponibili oltre 100mila case nuove a prezzi calmierati nei prossimi dieci anni e la ristrutturazione di 600.000 appartamenti.

Tre le linee di intervento:

• un piano di riqualificazione del patrimonio residenziale pubblico;
• un programma per l’edilizia residenziale sociale;
• il coinvolgimento dell’edilizia convenzionata privata con programmi infrastrutturali di edilizia integrata.

Una parte rilevante del provvedimento riguarda anche le semplificazioni edilizie, pensate per ridurre i tempi autorizzativi e favorire la rigenerazione del patrimonio immobiliare inutilizzato o sottoutilizzato.

I tre pilastri del Piano Casa

Riqualificazione del patrimonio residenziale pubblico

Il primo pilastro riguarda l’edilizia residenziale pubblica e sovvenzionata. L’obiettivo è recuperare migliaia di alloggi attualmente non disponibili perché degradati, non conformi, privi di impianti adeguati o occupati abusivamente.

Sarà data priorità agli immobili inagibili non fruibili per carenza di manutenzione e agli interventi di adeguamento della parte impiantistica.

Per realizzare il programma, il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti può concedere contributi agli enti che operano nel settore dell’edilizia pubblica e sociale, compresi gli ex IACP. Questi enti sono individuati come soggetti attuatori.

La gestione delle risorse avverrà tramite una convenzione tra il Ministero e Invitalia, che assume il ruolo di soggetto gestore. Le somme saranno versate su un conto corrente infruttifero intestato a Invitalia, aperto presso la Tesoreria dello Stato e gli oneri di gestione potranno essere coperti con le stesse risorse, entro il limite massimo del 2% delle somme affluite ogni anno sul conto.

Invitalia, d’intesa con il Ministero, selezionerà gli interventi attraverso uno o più avvisi pubblici e saranno favorite le proposte che prevedono interventi integrati di manutenzione straordinaria degli alloggi ERP e di recupero degli immobili destinati all’edilizia residenziale pubblica e di recupero degli immobili destinati all’edilizia sociale che presentano più idonee condizioni di sostenibilità economica anche attraverso il ricorso a operazioni economiche di partenariato pubblico-privato.

Per accelerare l’avvio dei lavori, gli interventi potranno essere realizzati anche per fasi successive o per lotti funzionali, nei limiti delle risorse disponibili e saranno ammesse le proposte che, per la parte relativa all’edilizia sociale:

• rispondono ai fabbisogni abitativi individuati dal decreto;
• prevedono una riduzione del canone calmierato applicabile sul territorio;
• riguardano il recupero o la riconversione di immobili pubblici non utilizzati o non redditizi;
• si inseriscono in programmi di rigenerazione urbana o di contrasto al degrado urbanistico, edilizio, ambientale e sociale.

Per finanziare il programma è autorizzata una spesa complessiva di 970 milioni di euro, così ripartita:

• anno 2026 -> 116 milioni di euro
• anno 2027 -> 216 milioni di euro
• anno 2028 -> 228 milioni di euro
• anno 2029 -> 180 milioni di euro
• anno 2030 -> 230 milioni di euro

A queste risorse si aggiunge il 50% delle somme del Fondo sociale per il clima destinate al sostegno delle famiglie vulnerabili per la componente di edilizia residenziale pubblica. Inoltre, il decreto prevede la possibilità di destinare ulteriori risorse al programma: fino a 500 milioni di euro l’anno dal 2027 al 2030 e fino a 700 milioni di euro l’anno dal 2031 al 2034. Queste somme, se assegnate, saranno gestite separatamente e destinate ai Comuni tramite appositi avvisi pubblici.

Agli interventi si applica il Codice dei contratti pubblici. Possono partecipare alle procedure anche i soggetti che propongono programmi di edilizia integrata, limitatamente alla parte di edilizia convenzionata.

Housing sociale a favore della fascia grigia

Il secondo pilastro è dedicato all’housing sociale, cioè agli alloggi destinati alla cosiddetta “fascia grigia”: famiglie, lavoratori e giovani che non rientrano nei requisiti per l’accesso all’edilizia popolare, ma che non riescono a sostenere i costi di mercato, soprattutto nelle grandi città. In questo ambito è previsto un fondo dedicato, con il coinvolgimento di Invimit e la possibilità di mobilitare ulteriori risorse.

È previsto un programma di edilizia sociale destinata in primo luogo a giovani, giovani coppie e genitori separati intenzionati ad adibire l’immobile ad abitazione principale.

La misura intende favorire la locazione a canone agevolato con la formula del rent to buy: il pagamento di una quota parziale del canone mensile di affitto diventa acconto in vista di un possibile acquisto futuro dell’immobile stesso (una sorta di “riscatto progressivo”). Spetta in ogni caso al locatario decidere se procedere con l’acquisto: in questo caso dal prezzo verranno sottratte le quote già versate.

Sono previsti fondi anche per programmi di edilizia sociale in favore delle persone anziane. In questo caso la locazione a canone agevolato riguarda in misura maggiore unità immobiliari associate a contratti di permuta con l’obiettivo di favorire la realizzazione di progetti di coabitazione.

Investimenti privati con 70% di alloggi in edilizia convenzionata

Il terzo pilastro riguarda gli investimenti privati, anche tramite Cassa depositi e prestiti con la finalità è favorire programmi di edilizia convenzionata con abitazioni destinate a prima casa, studenti fuori sede e lavoratori del settore privato, a canoni o prezzi calmierati.

Si introducono quindi semplificazioni burocratiche e procedure rapide per gli investitori le imprese di costruzione e si prevede, tra l’altro, per gli investimenti superiori al miliardo di euro, la nomina di un Commissario straordinario, cui è attribuito il compito di rilasciare un provvedimento autorizzativo unico, sostitutivo degli atti necessari.

A fronte di tali agevolazioni procedurali, viene imposto un preciso obbligo a carico dei soggetti attuatori: su 100 alloggi realizzati, almeno 70 alloggi dovranno rientrare nell’ambito dell’edilizia convenzionata. Queste unità immobiliari dovranno essere cedute o locate a un prezzo ridotto di almeno il 33% rispetto ai valori di mercato.

È importante precisare che il regime semplificato e accelerato si applica esclusivamente alla quota di intervento destinata all’edilizia convenzionata. Per la restante parte degli alloggi, continueranno invece a trovare applicazione le procedure ordinarie previste dalla normativa vigente.

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