Comunicazione spese ristrutturazione condominio: come gestirla

Gli amministratori di condominio hanno l’obbligo di comunicare all’Anagrafe tributaria, entro il 16 marzo di ogni anno, i dati relativi alle spese sostenute nell’anno precedente dal condominio per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché con riferimento all’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione.

Come si adempie a questo obbligo? Ecco la guida completa all’adempimento che tiene conto anche delle faq fornite dall’Agenzia delle Entrate.

La corretta gestione delle spese condominiali, delle quote imputate ai singoli proprietari e della documentazione tecnica e fiscale degli interventi richiede un archivio ordinato, condiviso e sempre accessibile.

In questo contesto può essere utile adottare una piattaforma cloud per la gestione digitale dei dati e dei documenti dell’immobile per archiviare, condividere e gestire online progetti, documenti e dati della costruzione, lavorando da qualsiasi dispositivo e collaborando in tempo reale con tecnici, imprese e altri soggetti coinvolti.

Chi è obbligato alla comunicazione delle spese condominiali

Le spese per gli interventi di ristrutturazione effettuati nei condomini rientrano tra gli oneri deducibili o detraibili che devono essere comunicati all’Agenzia delle Entrate per l’elaborazione del modello 730 precompilato che il contribuente può accettare integralmente o modificare al momento della presentazione.

Il D.M. 01/12/2016 stabilisce i termini e le modalità per la trasmissione all’Agenzia delle Entrate dei dati entro il 16 marzo di ogni anno.

L’obbligo della comunicazione delle spese di ristrutturazione del condominio spetta all’amministratore di condominio in carica al 31 dicembre dell’anno di riferimento, che riceve fatture relative a spese per interventi di ristrutturazione su parti comuni; nell’invio dei dati, l’amministratore deve dettagliare le quote a carico di ciascun condomino per consentire ai condòmini l’ottenimento delle detrazioni fiscali sui lavori (con riferimento alle relative spese sostenute) in condominio.

Se l’amministratore di condominio non procede alla trasmissione della comunicazione, il condomino non perde la detrazione fiscale; tuttavia, in tal caso deve integrare la dichiarazione dei redditi precompilata.

Quali spese vanno comunicate?

La comunicazione riguarda le spese condominiali che danno diritto a detrazione e che sono state sostenute nell’anno d’imposta a cui si riferisce, riguarda i costi sostenuti per:

• Intervento di recupero del patrimonio edilizio.
• Arredo degli immobili ristrutturati.
• Intervento di riqualificazione energetica su edificio esistente.
• Intervento su involucro di edificio esistente.
• Installazione di pannelli solari/collettori solari.
• Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale.
• Acquisto e posa in opera di schermature solari.
• Acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale a biomasse combustibili.
• Acquisto, installazione e messa in opera di dispositivi multimediali per controllo da remoto.
• Intervento antisismico in zona ad alta pericolosità.

In quali casi è obbligatoria la comunicazione delle spese condominiali

Ai fini dell’elaborazione della dichiarazione dei redditi precompilata, l’articolo 2 del D.M. 01/12/2016 ha previsto l’obbligo di trasmissione all’Agenzia delle Entrate, da parte degli amministratori di condominio, delle spese sostenute dal condominio con indicazione delle quote di spesa imputate ai singoli condòmini con le modalità previste con Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate.

L’obbligo di comunicazione permane anche nel caso in cui, in relazione alle spese sostenute nell’anno di riferimento, è stata esercitata l’opzione per la cessione del corrispondente credito a soggetti terzi, oppure per il contributo sotto forma di sconto.

L’adempimento non è dovuto se, in relazione alle spese sostenute nell’anno precedente per tutti gli interventi effettuati sulle parti comuni, tutti i condòmini hanno optato, al posto dell’utilizzo diretto della detrazione, per la cessione del credito o per lo sconto sul corrispettivo dovuto.

Sono tenuti alla comunicazione anche gli amministratori dei condomìni con numero di condomìni minimi?

Se il condominio con condòmini fino a otto ha nominato un amministratore (ai sensi dell’articolo 1129 del codice civile la nomina dell’amministratore è obbligatoria solo se i condòmini sono più di otto), quest’ultimo è tenuto a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni condominiali entro il 16 marzo dell’anno successivo.

Se, invece, i condòmini del cd “condominio minimo” non hanno provveduto a nominare un amministratore, gli stessi non sono tenuti alla trasmissione all’anagrafe tributaria dei dati riferiti agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

Esistono limiti o condizioni esimenti per le comunicazioni da parte degli amministratori di condominio?

Non sono previste soglie minime per la trasmissione del dato né è prevista la possibilità per il singolo condòmino di esercitare opposizione all’inserimento dei dati nella dichiarazione precompilata.

In via eccezionale, con il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 21 febbraio 2024 prot. 53174/2024 è stato previsto l’esonero dall’invio della comunicazione dei dati nel caso in cui, con riferimento alle spese sostenute nell’anno precedente, per tutti gli interventi effettuati sulle parti comuni tutti i condòmini abbiano optato, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per la cessione del credito o per lo sconto sul corrispettivo dovuto.

Quali sanzioni per l’omessa comunicazione delle spese condominiali di ristrutturazione?

In caso di omessa, tardiva o errata trasmissione dei dati, si applica la sanzione pari a 100 euro per ogni comunicazione con un massimo di 50.000 euro per soggetto terzo.

Nei casi di errata comunicazione dei dati, la sanzione non si applica se la trasmissione dei dati corretti è effettuata entro i 5 giorni successivi alla scadenza del termine, ovvero, in caso di segnalazione da parte dell’Agenzia delle Entrate, entro 5 giorni successivi alla segnalazione stessa.

Se la comunicazione è correttamente trasmessa entro 60 giorni dalla scadenza, la sanzione è ridotta a 1/3 con un massimo di 20.000 euro.

Il mancato rilascio della certificazione delle spese detraibili costituisce un inadempimento degli obblighi previsti dall’articolo 1130 del Codice civile; tale inadempimento espone l’amministratore a possibili azioni risarcitorie, da parte dei condòmini, per i danni subiti, rappresentati dalla perdita del beneficio fiscale.

Inoltre, tale inadempienza può configurare una “grave irregolarità”, ex articolo 1129 del Codice civile, che potrebbe portare alla revoca giudiziale dell’amministratore, su iniziativa dei condòmini.

È, quindi, interesse dell’amministratore rilasciare tempestivamente la certificazione, anche qualora l’importo della detrazione per il singolo condomino sia limitato, al fine di consentire la fruizione del beneficio fiscale spettante.

Come va fatta la comunicazione delle spese di ristrutturazione del condominio?

La comunicazione va effettuata…