Il TAR Sicilia, con la sentenza n. 1264/2026, torna su un tema particolarmente rilevante: il rapporto tra condono edilizio e vincolo di inedificabilità assoluta nella fascia dei 150 metri dalla battigia.
La decisione riguarda un immobile, oggetto di una domanda di condono presentata nel 1986 e successivamente interessato da ulteriori opere edilizie prive di titolo. Il Comune ha prima ordinato la demolizione delle opere aggiuntive e poi negato la sanatoria del fabbricato originario. Il TAR ha confermato entrambi i provvedimenti, alla luce del seguente principio: se l’opera abusiva è stata realizzata dopo l’imposizione del vincolo costiero di inedificabilità assoluta, il condono non può essere rilasciato e non può formarsi alcun silenzio-assenso.
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Il caso: fabbricato abusivo, opere successive e fascia costiera vincolata
La vicenda nasce da una domanda di concessione edilizia in sanatoria presentata il 2 maggio 1986 dal dante causa dell’attuale proprietario. L’istanza riguardava un fabbricato realizzato nel 1980, composto da un’elevazione fuori terra, con superficie di circa 82 m² e volume di circa 260 m³.
Dopo l’acquisto dell’immobile, il proprietario ha realizzato ulteriori opere: una tettoia in legno, pavimentazioni, terrazze, terrazzamenti e altri interventi pertinenziali. Secondo il Comune, tali opere erano prive di titolo edilizio e insistevano su un immobile ancora non legittimato.
L’area era qualificata come zona agricola E1, classificata come zona sismica e, soprattutto, ricadeva:
- nella fascia di rispetto di 150 metri dalla battigia, soggetta a inedificabilità assoluta ai sensi dell’art. 15 L.R. Sicilia 78/1976;
- nella fascia di 30 metri dal confine del demanio marittimo, ai sensi dell’art. 55 del Codice della navigazione.
Su questa base il Comune ha adottato due provvedimenti:
- ordinanza di demolizione delle opere ulteriori;
- diniego della concessione edilizia in sanatoria per il fabbricato originario.
I motivi di ricorso: sanatoria, affidamento e silenzio-assenso
Il ricorrente ha articolato due distinti blocchi di censure, uno contro l’ordinanza di demolizione e uno contro il diniego di concessione edilizia in sanatoria.
Contro l’ordine di demolizione, la difesa ha sostenuto innanzitutto che le opere contestate fossero regolarizzabili mediante accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001. Ha poi richiamato il lungo tempo trascorso dalla realizzazione di alcune opere, in particolare tettoia, terrazza e terrazzamenti, ritenendo che l’amministrazione avrebbe dovuto motivare in modo rafforzato l’interesse pubblico alla demolizione. Un ulteriore motivo riguardava la presunta sproporzione della misura demolitoria: secondo il ricorrente, tettoia, pavimentazioni, terrazzamenti e opere di arredo sarebbero state strutture precarie, di limitate dimensioni e riconducibili all’art. 20 L.R. Sicilia 4/2003. Infine, veniva contestata la mancata indicazione dell’area di sedime da acquisire al patrimonio comunale in caso di inottemperanza all’ordine di demolizione.
Quanto al diniego di sanatoria, il ricorrente ha lamentato la violazione delle garanzie partecipative, sostenendo che il Comune non avesse comunicato l’avvio del procedimento né consentito la presentazione di osservazioni difensive. Ha poi invocato il principio del ragionevole affidamento, fondato sia sul tempo trascorso dalla realizzazione dell’opera sia sulla lunga pendenza della domanda di condono presentata nel 1986. Un terzo motivo riguardava la presunta formazione del silenzio-assenso sulla domanda di sanatoria, per decorso dei termini previsti dall’art. 35 della legge 47/1985. Da ultimo, il ricorrente ha contestato l’interpretazione del vincolo costiero, sostenendo che nel 1980 il divieto di edificare entro 150 metri dalla battigia non fosse ancora immediatamente cogente per i privati e che la L.R. Sicilia 15/1991 avesse natura innovativa, non interpretativa e retroattiva.
La decisione del TAR: ricorsi respinti e conferma del diniego di condono
Il TAR Sicilia ha riunito i due ricorsi, poiché entrambi riguardavano il medesimo immobile e la stessa sequenza edilizia e ha respinto integralmente le domande del ricorrente.
Fascia di rispetto costiera: cosa prevede il vincolo dei 150 metri dalla battigia
Il punto centrale della sentenza è l’art. 15 della L.R. Sicilia 78/1976, che stabilisce il divieto di edificazione entro 150 metri dalla battigia, salvo specifiche eccezioni.
Il TAR ricorda che, secondo la giurisprudenza costante, l’inedificabilità entro tale fascia rende insanabile qualsiasi opera abusiva, con due sole aperture:
- opere iniziate prima dell’entrata in vigore della L.R. 78/1976 e completate nelle strutture essenziali entro il 31 dicembre 1976;
- opere e impianti destinati alla diretta fruizione del mare.
Il manufatto oggetto del giudizio non rientrava in nessuna delle due ipotesi. Era stato indicato come realizzato nel 1980 e aveva funzione edilizia ordinaria, non direttamente connessa alla fruizione del mare.
Nelle aree costiere siciliane non basta verificare la destinazione urbanistica o la consistenza edilizia del manufatto. Occorre prima accertare la posizione rispetto alla battigia e la data di realizzazione dell’opera. Se il fabbricato è successivo al vincolo e ricade nella fascia dei 150 metri, il procedimento di condono è destinato al diniego.
Condono edilizio e vincolo assoluto: perché la sanatoria non è possibile
Il ricorrente sosteneva che il fabbricato potesse essere condonato in base alla normativa sul condono edilizio. Il TAR respinge questa tesi richiamando l’art. 33 della legge 47/1985: le opere realizzate in contrasto con vincoli di inedificabilità assoluta, imposti prima dell’esecuzione dell’abuso, non sono suscettibili di sanatoria.
Nel caso esaminato, il vincolo costiero era già operante quando l’opera venne realizzata. Questo elemento è decisivo: il condono non può trasformarsi in uno strumento di legittimazione di interventi incompatibili con un divieto edificatorio assoluto.
Il ricorrente sosteneva che, nel 1980, il divieto di costruire entro 150 metri dalla battigia non fosse ancora immediatamente cogente per i privati e che la norma del 1991 avesse natura innovativa, quindi non retroattiva.
Il TAR respinge la tesi richiamando la sentenza della Corte costituzionale n. 72/2025, che ha confermato la natura genuinamente interpretativa dell’art. 2, comma 3, L.R. Sicilia 15/1991.
In pratica, secondo la ricostruzione recepita dal TAR, la disposizione del 1991 non introduce un nuovo divieto, ma chiarisce il significato della norma del 1976: il divieto di costruire entro 150 metri dalla battigia era già direttamente operante anche nei confronti dei privati.
Questo passaggio è rilevante perché chiude la strada alla tesi secondo cui il vincolo sarebbe stato efficace solo dopo l’adeguamento degli strumenti urbanistici comunali. La tutela costiera, invece, opera come limite legale diretto, finalizzato alla conservazione dei valori ambientali del perimetro costiero…
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Stefania Spagnoletti
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