Salva Casa Toscana: cosa prevede la legge di recepimento

Con la pubblicazione sul Bollettino Ufficiale della Regione Toscana del 28 agosto 2025 della legge regionale 51/2025, la Toscana recepisce ufficialmente le disposizioni del “Salva Casa” (D.L. 69/2024, convertito dalla legge 105/2024).

Modificando la legge regionale 65/2014 sul governo del territorio, il provvedimento introduce una serie di semplificazioni e e armonizza la disciplina edilizia regionale con le nuove linee guida nazionali.

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Le principali novità introdotte dalla legge regionale 51/2025

Ecco i punti chiave della legge 51/2025:

• destinazioni d’uso: aggiornate le regole sui mutamenti della destinazione d’uso delle singole unità immobiliari, nel rispetto dei limiti fissati dagli strumenti urbanistici comunali;
• edilizia libera: ampliato l’elenco degli interventi ammessi senza titolo edilizio, includendo opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, purché non generino nuovi volumi;
• stato legittimo e agibilità: recepita la nuova disciplina nazionale che semplifica l’individuazione dello stato legittimo degli immobili e il rilascio dell’agibilità;
• sanatorie: ridefinite le regole per l’accertamento di conformità, con particolari adempimenti per immobili in zone sismiche o a bassa sismicità;
• tolleranze costruttive: aggiornati i margini consentiti di difformità, anche per gli interventi pubblici;
• regolarizzazioni: introdotta la possibilità di sanare opere anteriori al 30 gennaio 1977 realizzate in parziale difformità dal titolo edilizio;
• demolizione e ricostruzione: per 12 mesi sarà attiva una deroga alle restrizioni edilizie, con l’obiettivo di agevolare gli interventi che migliorano sicurezza e sostenibilità, anche con aumento di volumetria.

Edilizia libera

Con la legge regionale 51/2025, l’attività di edilizia libera in Toscana è stata ampliata. In particolare, è stato modificato l’art. 136 della L.R. 65/2014 con l’aggiunta della lettera b-quater, che inserisce tra le opere realizzabili in edilizia libera le strutture di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici – come tende da sole e coperture leggere – purché non generino spazi chiusi e non comportino aumento di volumi o superfici. Rimane comunque valido quanto previsto dall’art. 137 della stessa legge, che classifica come “privi di rilevanza” alcuni interventi minori.

Per quanto riguarda invece le VEPA (Vetrate Panoramiche Amovibili), la normativa toscana recepisce direttamente le disposizioni nazionali contenute nell’art. 6, comma 1, lett. b-bis del D.P.R. 380/2001, garantendo così uniformità di regole sull’intero territorio.

Stato legittimo

Con la legge regionale 51/2025 è stata aggiornata anche la disciplina relativa allo stato legittimo degli immobili, recependo le novità introdotte a livello nazionale. In particolare, all’art. 133 della L.R. 65/2014 è stato sostituito il comma 7-bis, che richiama direttamente l’art. 9-bis, commi 1-bis e 1-ter del D.P.R. 380/2001, chiarendo così i criteri per individuare la legittimità di un edificio.

Un’ulteriore novità riguarda il riconoscimento, ai fini della determinazione dello stato legittimo, delle sanzioni pecuniarie sostitutive della rimessione in pristino previste dalla normativa regionale e delle dichiarazioni sulle tolleranze costruttive di cui all’art. 198, comma 4. In pratica, ciò significa che anche in presenza di difformità sanate attraverso il pagamento di una sanzione o ricondotte entro i limiti delle tolleranze, l’immobile può essere considerato legittimo, offrendo così maggiore chiarezza e certezza giuridica ai proprietari e ai professionisti del settore.

Cambio destinazione d’uso

Sono state introdotte modifiche sostanziali alla disciplina sul cambio di destinazione d’uso degli immobili, intervenendo sull’art. 99 della L.R. 65/2014 per recepire le disposizioni statali dell’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001.

La novità principale riguarda la possibilità di effettuare il cosiddetto mutamento “verticale” (cioè all’interno della stessa categoria funzionale) anche nelle zone A, B e C, con l’esclusione delle unità immobiliari situate al piano interrato, seminterrato e al primo piano fuori terra, salvo diversa scelta dei Comuni, che possono ampliare queste possibilità con proprie varianti urbanistiche.

Viene inoltre chiarito che i Comuni, oltre a stabilire le condizioni per i cambi d’uso, possono fissare anche limitazioni, con una norma transitoria che concede due anni di tempo per adeguare i piani urbanistici; trascorso questo termine, si applicheranno direttamente le disposizioni regionali.

La riforma disciplina anche i mutamenti relativi all’intero immobile o a singole unità, consentendoli solo se previsti dagli strumenti urbanistici comunali. Sul piano dei titoli edilizi, viene specificato che i mutamenti urbanisticamente rilevanti – anche senza opere edilizie – richiedono una SCIA, mentre i cambi d’uso interni alla stessa categoria funzionale e senza lavori possono essere effettuati con una semplice comunicazione.

Nella riunione di venerdì 17 ottobre 2025, il Consiglio dei Ministri ha deliberato di impugnare per profili di illegittimità costituzionale le disposizioni contenute nell’articolo 3, commi 1 e 2, e nell’articolo 36.

Tolleranze costruttive

La legge regionale 51/2025 ha aggiornato anche la disciplina delle tolleranze costruttive, modificando l’art. 198 della L.R. 65/2014 per recepire le disposizioni dell’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001.

Una novità importante riguarda le zone sismiche: è stato inserito l’art. 182-ter, che recepisce l’art. 34-bis, comma 3-bis del D.P.R. 380/2001, introducendo specifici adempimenti per gli immobili ubicati in aree soggette a rischio sismico. Rispetto alla normativa statale, la versione toscana introduce alcune differenze per garantire maggiori livelli di sicurezza strutturale, richiedendo verifiche aggiuntive e procedure più rigorose.

Variante ante ’77

Si interviene anche sul tema delle varianti edilizie anteriori al ’77, modificando l’art. 206-bis della L.R. 65/2014 e recependo le novità introdotte dall’art. 34-ter del D.P.R. 380/2001.

La norma chiarisce che possono essere considerate varianti in corso d’opera non solo quelle realizzate entro il 30 gennaio 1977, ma anche quelle eseguite in una data successiva, a condizione che rientrino nel periodo di validità del titolo edilizio originario. In questo modo si amplia la possibilità di regolarizzare interventi minori eseguiti durante l’attuazione di un progetto già autorizzato, evitando che difformità marginali possano compromettere la legittimità complessiva dell’immobile.

Accertamento di conformità

È stato modificato anche l’istituto dell’accertamento di conformità, aggiornando l’art. 209 della L.R. 65/2014 in linea con l’art. 36 del D.P.R. 380/2001. La sanatoria può essere richiesta quando un intervento edilizio risulti conforme sia alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda, sia a quella in vigore al momento della realizzazione.

La novità introdotta dalla Regione…