Dehors amovibile ma stabile nel tempo, quando serve il permesso di costruire (C.d.S. 6617/2026) • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Sono spazi aggiuntivi utili per molte attività di somministrazione bevande e alimenti, in molti casi la giurisprudenza equipara la loro permanenza alla tipica nuova costruzione. Il Consiglio di Stato, con sentenza n. 6617/2026, ha esaminato la natura e la qualificazione di un manufatto che caratterizza molte strade urbane. E adesso chi glielo dice a coloro che hanno realizzato dehors senza permessi di costruire e sulla base della sola autorizzazione di suolo pubblico?

Punti chiave

• La precarietà dipende dall’esigenza temporanea soddisfatta, non dal materiale usato.
• Autorizzazioni brevi e ripetute non rendono provvisoria una struttura usata stabilmente.
• Un dehors che amplia in modo permanente la capacità ricettiva può essere nuova costruzione.
• La disciplina comunale resta essenziale, ma non può superare il Testo unico edilizia.

La vicenda amministrativa: una struttura commerciale utilizzata in modo continuativo

Un dehors, di circa cento metri quadrati, era stato destinato al servizio di un’attività di somministrazione: per la sua installazione, il titolare dell’esercito (ricorrente in appello C.d.S.) aveva ottenuto una autorizzazione di occupazione suolo pubblico, di durata quinquennale, rilasciata dal SUAP. Esso era stato realizzato al piano terra, in adiacenza ad un fabbricato, e soprattutto ancorato senza consenso del condominio, provocando il contenzioso per la sua rimozione. Inoltre, il condominio ha sostenuto che il dehors realizzato avesse dovuto ottenere un normale permesso di costruire, stante le caratteristiche e dimensioni della struttura, che non era qualificabile né precaria né temporanea.

Il titolare dell’esercizio ha ribadito a propria difesa che la struttura non era ancorata stabilmente al suolo ed era facilmente amovibile. Egli ha sottolineato che, al fine di stabilire se la struttura costituisca un manufatto edilizio oppure un’opera facilmente amovibile si debba fare riferimento alle necessarie opere per il ripristino dello stato dei luoghi: si parla di demolizione per un manufatto edilizio e di smontaggio per una struttura amovibile. Nel caso di specie, l’appellante avrebbe provveduto allo smontaggio senza procedere ad alcuna demolizione ha respinto la necessità del permesso di costruire, sostenendo che l’articolo 3 del D.P.R. n. 380/2001 escluderebbe dalla nozione di “costruzione” quei manufatti che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee, che non posseggano alcun collegamento di natura permanente al terreno e presentino le caratteristiche dimensionali e tecnico-costruttive previste dalle normative regionali di settore, ove esistenti. Il titolare del locale ha sostenuto infatti che il dehors non avrebbe alcun collegamento al terreno, non comporterebbe un aumento volumetrico, in quanto trattasi di struttura provvisoria, temporanea (perché ha una scadenza alla cui data diventa obbligatorio lo smontaggio); tale scadenza è uniformata alla durata dell’autorizzazione paesaggistica (cinque anni). La struttura in oggetto sarebbe prevalentemente aperta, nel rispetto delle caratteristiche dimensionali e tecnico-costruttive indicate dal citato regolamento comunale (che consentirebbe l’estensione fino a 100 mq).

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello, reputando necessario il permesso di costruire per nuova costruzione per un dehors di queste caratteristiche, confermando che l’utilizzazione stabile della struttura e l’ampliamento durevole della capacità ricettiva integravano una trasformazione urbanisticamente rilevante.

Il dehors considerato nuova costruzione soggetto a permesso

Per quanto se ne creda, anche un dehors di piccole dimensioni può ricadere nell’ambito del permesso di costruire a causa della sua durevole stabilità, delle sue caratteristiche funzionali e strutturali. Il Consiglio di Stato, con sentenza n. 6617/2026 è tornato nuovamente sui dehors per scindere i profili di precarietà da quelli di fissità oggettiva dell’opera, e più precisamente:

«la nozione di precarietà non coincide né con la facile amovibilità della struttura, né con le caratteristiche dei materiali impiegati. Costituisce principio costante, infatti, quello secondo cui la precarietà deve essere valutata in relazione alla funzione oggettivamente assolta dal manufatto e alle esigenze che esso è destinato a soddisfare (in tal senso, recentemente, si veda Consiglio di Stato, sez. I, 14 ottobre 2025, n. 1085, che ha chiarito come «la precarietà dell’opera, che esonera dall’obbligo del possesso del permesso di costruire, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera e. 5, D.P.R. n. 380 del 2001, postula un uso specifico e temporalmente delimitato del bene e non ammette che lo stesso possa essere finalizzato al soddisfacimento di esigenze (non eccezionali e contingenti, ma) permanenti nel tempo. Non possono, infatti, essere considerati manufatti destinati a soddisfare esigenze meramente temporanee quelli destinati a un’utilizzazione perdurante nel tempo, di talché l’alterazione del territorio non può essere considerata temporanea, precaria o irrilevante»). Ne consegue che un’opera è qualificabile come precaria soltanto quando sia funzionalmente destinata a soddisfare esigenze contingenti, temporanee e circoscritte nel tempo, destinate a cessare entro un termine predeterminato o comunque oggettivamente prevedibile» (in tal senso anche Consiglio di Stato, Sez. V, 27 marzo 2013, n. 177).

Consiglio di Stato ha ribadito la medesima nozione precisando che:

«la precarietà dell’opera non dipende dalla natura dei materiali utilizzati o dalla sua facile rimovibilità, ma dalla destinazione funzionale del manufatto a soddisfare esigenze temporanee e contingenti» e che «non possono essere considerate precarie le opere destinate ad un’utilizzazione stabile e duratura, ancorché realizzate con materiali facilmente amovibili» (ex multis: sez. VI, 28 marzo 2025, n. 2597; id., 15 gennaio 2018, n. 150; id., 1 aprile 2016, n. 1291).

Opera precaria non significa opera facilmente smontabile

Non siamo di fronte ad una novità della giurisprudenza amministrativa: anche se una struttura può essere tecnicamente leggera o rimovibile (cioè smontabile, e non demolibile producendo materiali di resulta), le sue caratteristiche oggettive escludono la natura precaria in senso edilizio, soprattutto se è destinata a soddisfare un’esigenza permanente o reiterata nel tempo. E questo problema non riguarda soltanto i dehors, perchè lo stesso criterio viene spesso adottato per realizzare tettoie, pergotende, chioschi, strutture stagionali e manufatti a servizio di attività economiche all’aperto e su spazi pubblici. L’oggettiva trasformazione permanente del suolo deve essere valutata non soltanto a livello fisico (costruttivo) ma anche funzionale.

Nel caso del dehors esaminato in sentenza, la superficie rilevante, l’uso continuativo e il ruolo della struttura nell’organizzazione dell’attività commerciale hanno escluso la natura occasionale dell’opera per qualificarlo come manufatto precario. Il dehors non serviva a una necessità contingente e limitata nel tempo, e al contrario serviva da ampliare stabilmente lo spazio destinato agli avventori. Per questi motivi, la sentenza ha qualificato quel notevole dehors come nuova costruzione, e questo non significa che tutti i dehors possano ricadere in questa categoria; essa impone però di svolgere una verifica concreta su dimensioni, durata, ancoraggio, funzione, autorizzazioni e regolamento locale. Ad analoghe conclusioni il Consiglio di Stato era già arrivato con precedenti decisioni, ad esempio la n. 1489/2023.

Tra Regolamento comunale e normativa statale

Questa passaggio spesso è oggetto di equivoco, perchè in molti ritengono sufficiente l’ottenimento dell’autorizzazione di suolo pubblico dal SUAP, quando invece occorre il permesso di costruire. In verità la fonte dei problemi è da ricercarsi nella mancanza di una apposita categoria di intervento e della relativa procedura amministrativa semplificata.

I regolamenti comunali possono disciplinare l’occupazione del suolo pubblico, il decoro, le modalità costruttive e la durata delle autorizzazioni, tuttavia, non possono consentire la realizzazione in attività edilizia libera di un’opera che richiede il permesso di costruire. Occorre quindi tenere distinti il titolo autorizzativo per occupare lo spazio pubblico dal titolo abilitativo edilizio per realizzare il manufatto non precario.

Stiamo aspettando un apposito decreto legislativo di riordino

Pochi sapranno che tutta questa incertezza normativa potrebbe essere risolta con un decreto legislativo in attesa di emanazione, per il quale il Parlamento ha già delegato il compito al Governo con l’articolo 26, comma 1, della L. 193/2024:

«1. Il Governo è delegato ad adottare, entro il 31 dicembre 2024 (differito poi al 31 dicembre 2026, ndr), un decreto legislativo per il riordino e il coordinamento delle disposizioni concernenti la concessione di spazi e aree pubblici di interesse culturale o paesaggistico alle imprese alberghiere e alle imprese di pubblico esercizio per l’installazione di strutture amovibili funzionali all’attività esercitata».

Al momento non risulta emanato tale decreto, e pertanto valgono le regole generali del DPR 380/2001, e quanto stabilito dalla giurisprudenza.

Col Covid i dehors furono temporaneamente qualificavano edilizia libera

Per la precisione, c’è stato un tempo in cui, per fronteggiare l’emergenza pandemica Covid-19, la posa in opera temporanea su vie, piazze e altri spazi aperti di strutture amovibili quali dehors, elementi di arredo urbano, attrezzature, pedane, tavoli, sedute e ombrelloni, funzionali all’attività di somministrazione alimenti e bevande (ex art. 5 L. 287/1991) fu sospeso transitoriamente il limite temporale di 180 giorni per opere precarie – di cui all’articolo 6, comma 1, lettera e-bis, del DPR 380/01 – e allo stesso modo non era subordinata alle autorizzazioni previste per vincoli di cui agli articoli 21 e 146 D.Lgs. 42/2004, in attesa che fosse promulgato un decreto legislativo di riordino della materia sulle autorizzazioni e concessione di occupazione suolo pubblico; inizialmente questa sospensione fu introdotta dall’articolo 9-ter, comma 5, del D.L. 137/2020 con decorrenza dal 1° gennaio 2021 e fino al 31 dicembre 2021; in seguito a forza di proroghe il termine è stato differito al 30 giugno 2027, sempre che nel frattempo non sia emanato il decreto legislativo anzidetto.

In attesa del riordino, questo provvedimento di deroga speciale e straordinaria non cambia niente rispetto a quanto esaminato nei precedenti paragrafi: l’oggetto centrale della norma riguarda le “strutture amovibili quali dehors”, in particolare quelli amovibili. La sentenza del Consiglio di Stato n. 6617/2026 invece chiarisce escludendo la natura di amovibilità e di precarietà di un dehors quando stazioni sul posto in maniera continuativa, o anche in base alle caratteristiche costruttive.

Conclusioni e consigli utili

Prima di installare un dehors è opportuno verificare:

• funzione temporanea o stabile dell’elemento;
• dimensioni, chiusure laterali, ancoraggi e durata;
• reiterazione delle autorizzazioni di occupazione suolo pubblico;
• regolamento comunale per dehors e occupazione di suolo;
• titolo edilizio necessario e presenza di eventuali vincoli in genere;
• verificare eventuali semplificazioni legislative regionali.

Non fate affidamento solo alla facile amovibilità, perchè se il dehors diventa una porzione stabile nel tempo dell’attività, il rischio è di trovarsi davanti a una nuova costruzione priva del titolo necessario. Ritengo molto strano che stia passando in secondo piano un problema non meno importante: se il classico dehors che troviamo sugli spazi pubblici è qualificabile come nuova costruzione, anch’esso soggiace al rispetto delle distanze legali tra costruzioni e dai confini? Perché in tal caso molti dehors staccati anche di poco dalle facciate, per consentire ad esempio il passaggio pedonale pubblico o un marciapiede – li rende praticamente abusivi per contrasto alla disciplina delle distanze.

Normativa e giurisprudenza richiamate

• Art. 3, comma 1, lett. e.5), d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.
• Art. 6, comma 1, lett. e-bis), d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.
• Consiglio di Stato, n. 6617/2026.
• Consiglio di Stato, sez. I, n. 1085/2025; sez. VI, n. 2597/2025, n. 150/2018 e n. 1291/2016.
• Consiglio di Stato, n. 1489/2023.

FAQ

Un dehors smontabile è sempre edilizia libera?

No. L’amovibilità è solo una caratteristica, conta soprattutto la funzione temporanea o stabile della struttura.

L’autorizzazione per occupare il suolo pubblico sostituisce il permesso di costruire?

Niente affatto, sono due profili distinti: l’occupazione di suolo riguarda prettamente l’aspetto tributario e di sicurezza, ma non risolve automaticamente il profilo urbanistico.

Un dehors stagionale richiede sempre il permesso di costruire?

Non necessariamente, però occorre verificare l’effettiva durata, funzione, caratteristiche dell’opera e disciplina comunale applicabile. Per esempio, una pedana per ombrelloni e tavoli può essere valutata diversamente.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.

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