Volume-terrazza sanabile con le semplificazioni del Salva Casa?

La sentenza TAR Campania, Salerno, sez. I, n. 938/2026 chiarisce un limite operativo del decreto Salva Casa: l’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 non può essere utilizzato per sanare qualsiasi opera, ma solo interventi riconducibili alle ipotesi tipizzate dall’art. 36-bis: parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA ex art. 34, interventi in assenza o difformità dalla SCIA ex art. 37 e variazioni essenziali ex art. 32. Restano fuori, invece, le nuove costruzioni realizzate in totale assenza del necessario permesso di costruire.

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Il caso: terrazza coperta, ampliamento cucina e istanza Salva Casa

La vicenda riguarda un immobile nel quale era esercitata un’attività di ristorazione. A seguito di sopralluogo, il Comune aveva contestato la realizzazione di alcune opere prive dei prescritti titoli abilitativi, adottando un’ordinanza di demolizione. Dopo una precedente decisione dello stesso TAR, il proprietario ha presentato istanza di accertamento di conformità e compatibilità paesaggistica ai sensi dell’art. 36-bis del Testo Unico Edilizia, facendo leva sul nuovo regime introdotto dal decreto Salva Casa.

Le opere principali consistevano in un ampliamento della cucina di circa 1,00 x 6,50 m e in un “volume-terrazza” di circa 140 m², con altezza variabile da 3,10 a 2,30 m, coperto con struttura in legno, arredato con zona bar, parzialmente chiuso e dotato di impianti elettrico e idrico. La descrizione tecnica richiamata dal TAR evidenzia la presenza di pavimentazioni, rivestimenti, arredi da bar, banconi refrigerati, sedie e tavoli, oltre a pannelli, murature basse e chiusure perimetrali.

La Soprintendenza ha espresso parere contrario e il Comune ha respinto l’istanza ex art. 36-bis, facendo rivivere l’ordinanza di demolizione.

Il ricorrente ha contestato il diniego sostenendo, in sintesi, che:

• il parere della Soprintendenza si sarebbe formato favorevolmente per silenzio-assenso, perché reso oltre i termini dell’art. 36-bis;
• secondo il ricorrente, la terrazza coperta avrebbe dovuto essere qualificata come pergotenda, riconducibile all’edilizia libera e, sotto il profilo paesaggistico, al punto A.17 dell’Allegato A al D.P.R. 31/2017;
• l’ampliamento cucina avrebbe costituito una mera difformità parziale;
• la Soprintendenza avrebbe espresso rilievi edilizi e urbanistici, invadendo competenze comunali;
• il parere sarebbe stato illegittimo per violazione del principio del dissenso costruttivo, non avendo indicato prescrizioni utili a rendere compatibile l’intervento.

Il TAR respinge il ricorso, confermando la legittimità del diniego comunale e della sanzione demolitoria.

Quali opere possono beneficiare delle semplificazioni introdotte dal Salva Casa?

Prima di verificare il silenzio-assenso, la compatibilità paesaggistica o la possibilità di sanatoria con prescrizioni, occorre qualificare correttamente l’intervento. La qualificazione dell’abuso è, quindi, un passaggio dirimente e preliminare.

Il TAR ricorda che, dopo il D.L. 69/2024, convertito nella Legge 105/2024, l’art. 36 del D.P.R. 380/2001 continua a disciplinare l’assenza di titolo o le difformità totali, mentre l’art. 36-bis configura un regime semplificato per le parziali difformità, le variazioni essenziali e gli interventi realizzati in assenza o difformità da SCIA nelle ipotesi di cui all’art. 37.

Da qui il passaggio decisivo: se il manufatto è una nuova costruzione realizzata senza permesso di costruire, non rientra nel perimetro dell’art. 36-bis. La domanda, anche se formalmente presentata invocando il Salva Casa, resta fuori dal modello normativo astratto dell’art. 36-bis e non può attivare gli effetti semplificatori previsti dalla disposizione, compreso il silenzio-assenso.

Nel caso esaminato, le opere contestate consistevano in:

• un ampliamento della cucina;
• un volume-terrazza coperto, adibito anche a zona bar, dotato di impianti elettrico e idrico, arredi e attrezzature funzionali all’attività di ristorazione, nonché di chiusure laterali e opere perimetrali.

Dagli accertamenti è emerso che la struttura non aveva carattere precario o temporaneo, ma integrava un complesso organismo edilizio, idoneo a creare spazi stabilmente asserviti all’attività di ristorazione e un volume utile con specifica autonomia funzionale.

Il Tribunale ha escluso che l’opera potesse essere qualificata come pergotenda. Tale categoria presuppone che l’opera principale sia la tenda, destinata alla protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, e che la struttura abbia funzione meramente accessoria di sostegno. Gli elementi di copertura e chiusura devono inoltre essere facilmente amovibili e completamente retraibili, privi di caratteri di fissità, stabilità e permanenza tali da creare uno spazio chiuso.

Pergotenda o tettoia? I criteri tecnici richiamati dal giudice

Secondo la sentenza, la pergotenda presuppone che l’opera principale sia la tenda, destinata alla protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, mentre la struttura deve avere funzione meramente accessoria di sostegno ed estensione. Inoltre, gli elementi di copertura e chiusura devono essere facilmente amovibili e completamente retraibili, senza creare uno spazio stabilmente chiuso o alterare sagoma e prospetto dell’edificio.

Nel caso concreto, questi requisiti mancano. Esclusa la qualificazione come pergotenda, il TAR riconduce il manufatto alla categoria delle tettoie e lo qualifica come nuova costruzione soggetta a permesso di costruire, poiché:

• aveva dimensioni rilevanti;
• non era dotato di un sistema di apertura o chiusura retrattile;
• presentava una struttura lignea stabile;
• era parzialmente chiuso sui lati;
• era dotato di impianti elettrico e idrico;
• creava spazi stabilmente asserviti all’attività di ristorazione;
• risultava idoneo a determinare una significativa trasformazione urbanistico-edilizia del territorio.

Alla luce della qualificazione delle opere come nuova costruzione, il Tribunale ha ritenuto non applicabile la procedura semplificata prevista dall’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001. Ne consegue che, non essendo la fattispecie riconducibile all’art. 36-bis, non poteva formarsi né il silenzio-assenso sul parere della Soprintendenza né quello sull’istanza di sanatoria presentata al Comune.

In tale contesto, il TAR ha ritenuto legittimo l’operato della Soprintendenza, precisando che, in presenza di opere non riconducibili all’art. 36-bis e comportanti aumento di superfici e volumi utili, l’amministrazione non era tenuta a svolgere una piena valutazione di merito sulla compatibilità paesaggistica, potendo richiamare la preclusione prevista dall’art. 167 del d.lgs. 42/2004. Il Comune ha quindi legittimamente respinto l’istanza e confermato gli effetti dell’ordinanza di demolizione.

Il Tribunale ha inoltre precisato che il principio del dissenso costruttivo opera nei procedimenti relativi a interventi ancora da assentire, ma non nei procedimenti di sanatoria, nei quali l’attività costruttiva è già stata realizzata. Ha inoltre ribadito che l’ordinanza di demolizione, una volta accertata la natura abusiva del manufatto, non richiede una motivazione specifica sulle ragioni della sanzione, essendo sufficiente la constatazione dell’abuso. Nel caso esaminato, la collocazione in area vincolata rafforza la rilevanza della preventiva acquisizione dei titoli necessari: il manufatto, qualificato come nuova costruzione, richiedeva sia il permesso di costruire sia l’autorizzazione paesaggistica.

Per tali ragioni, il ricorso è stato respinto.

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Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/notizie/volume-terrazza-sanabile-con-le-semplificazioni-del-salva-casa/