Piscina abusiva vicino all’autostrada: demolizione

Dire che la demolizione di una piscina abusiva vicina all’autostrada è complessa, costosa o potenzialmente rischiosa non basta per sostituire il ripristino con una sanzione pecuniaria. Serve dimostrare una vera impossibilità tecnica o un pericolo non eliminabile con modalità esecutive adeguate, non limitarsi a descrivere le difficoltà dell’intervento.

È il punto centrale della sentenza n. 4987/2026, pubblicata il 17 agosto 2026 dal TAR Campania. Il caso riguardava una piscina interrata di circa 100 m² inserita in un piazzale pavimentato di circa 340 m², realizzati senza titoli e successivamente compresi nella fascia di rispetto di un’autostrada. Il Tribunale ha confermato l’ordine di demolizione e ha distinto con precisione l’illegittimità delle opere dalle cautele necessarie per rimuoverle.

La piscina e il piazzale contestati

La proprietaria sosteneva che piscina e pavimentazione fossero state completate nel 2003. Negli anni successivi alcuni atti relativi alla cessione e alla retrocessione di terreni per l’ampliamento autostradale avevano fatto riferimento alla consistenza dei luoghi e ai manufatti esistenti. Nel 2024 il gestore dell’infrastruttura aveva però segnalato al Comune la presenza della piscina nella fascia di rispetto.

Il Comune aveva ordinato la demolizione perché entrambe le opere erano prive di permesso di costruire e ricadevano in un’area interessata anche da vincoli paesaggistici, sismici e territoriali. Nel ricorso si sosteneva, tra l’altro, che le opere fossero anteriori alla configurazione definitiva dell’autostrada e che la loro rimozione potesse danneggiare muri di sostegno, fondazione stradale e sistemi di raccolta delle acque.

Provare la data non significa provare la regolarità

Gli atti pubblici richiamati dalla proprietaria potevano contribuire a dimostrare che piscina e piazzale esistevano in una certa data. Non potevano però sostituire i titoli edilizi e paesaggistici mai acquisiti. Una prova cronologica risponde alla domanda “quando esisteva l’opera”, non alla domanda “con quale autorizzazione è stata realizzata”.

Questa distinzione è decisiva quando un vincolo viene imposto o modificato dopo la costruzione. Un’opera legittimamente realizzata prima del vincolo richiede un’analisi diversa; nel caso esaminato, invece, il TAR ha ritenuto le opere abusive fin dall’origine. Per questo la loro preesistenza rispetto alla configurazione definitiva dell’autostrada non generava una priorità temporale capace di impedirne la rimozione.

Neppure il lungo tempo trascorso ha consolidato un affidamento alla conservazione. L’inerzia dell’amministrazione non trasforma un intervento privo di titolo in un intervento regolare e non produce una sanatoria automatica.

Perché la piscina non era una semplice pertinenza

La piscina interrata comportava una trasformazione durevole del suolo e aveva dimensioni rilevanti. Il TAR ha escluso che potesse essere trattata come un’opera minima o come una pertinenza urbanistica irrilevante. La circostanza che fosse al servizio di una residenza non eliminava la sua autonoma incidenza sul territorio.

La sentenza non afferma che ogni piscina privata richieda sempre lo stesso titolo. La qualificazione dipende da dimensioni, caratteristiche costruttive, assetto del terreno, pianificazione locale e vincoli. In questo caso, però, una vasca interrata di circa 100 m², unita a centinaia di metri quadrati di pavimentazione, non poteva essere scomposta in interventi minori.

Trecentoquaranta metri quadrati di pavimento non sono automaticamente edilizia libera

L’articolo 6, comma 1, lettera e-ter, del D.P.R. 380/2001 comprende nell’edilizia libera alcune opere di pavimentazione e finitura degli spazi esterni, purché siano rispettati gli indici di permeabilità e tutte le altre discipline applicabili. Questa disposizione non autorizza però a coprire senza titolo qualsiasi estensione di terreno.

Dimensioni, rapporto con il lotto, modifica del deflusso delle acque, creazione di superficie utilizzabile e impatto visivo restano elementi rilevanti. Nel caso esaminato, il piazzale copriva circa 340 m² e accompagnava la piscina: per il TAR produceva una trasformazione significativa e doveva essere valutato insieme alla vasca.

Per il profilo paesaggistico, la decisione ha escluso anche l’esenzione allora invocata per gli adeguamenti non significativi degli spazi pavimentati nelle pertinenze degli edifici. Un’area di tali dimensioni non era assimilabile a un camminamento o a una sistemazione minima. Per nuovi interventi occorre comunque controllare gli allegati paesaggistici nel testo vigente, aggiornati nel 2026, oltre alle regole regionali e comunali.

Demolizione difficile e impossibilità tecnica non coincidono

La perizia di parte affermava che il ripristino appariva molto difficoltoso e che una demolizione controllata avrebbe potuto incidere sulla tratta autostradale e sulle opere complementari, causando danni e interruzioni della viabilità. Secondo il TAR, una formulazione del genere descrive un rischio da studiare, ma non dimostra che la rimozione sia tecnicamente impossibile.

Quasi ogni demolizione può comportare costi, cautele e qualche pregiudizio. Se bastasse questo a evitare il ripristino, la sanzione pecuniaria diventerebbe un condono oneroso generalizzato. La giurisprudenza richiamata dalla sentenza limita l’impossibilità a situazioni rigorose: impossibilità tecnica effettiva, pericolo per l’incolumità non altrimenti evitabile oppure danni ingenti a terzi con conseguenze eccessivamente onerose. Queste condizioni devono essere provate con analisi specifiche, non soltanto prospettate.

Perché l’articolo 34 non è una via d’uscita generale

La cosiddetta fiscalizzazione prevista dall’articolo 34 del Testo unico riguarda le opere eseguite in parziale difformità da un permesso di costruire o da una SCIA alternativa. La sanzione sostitutiva interviene quando la parte difforme non può essere demolita senza pregiudicare quella realizzata in conformità.

Qui, invece, piscina e piazzale erano stati qualificati come opere totalmente prive dei titoli necessari. Il riferimento generale alla fiscalizzazione non poteva quindi trasformare automaticamente un abuso totale in un’opera mantenibile mediante pagamento. L’articolo 31 conserva come regola la demolizione e il ripristino per gli interventi eseguiti senza permesso.

La sicurezza si verifica nella fase esecutiva

Secondo il TAR, i problemi pratici della rimozione appartengono alla fase di esecuzione dell’ordinanza. Il Comune non era tenuto a risolverli d’ufficio prima di ordinare il ripristino. Ciò non significa che si possa demolire senza un progetto o senza proteggere l’infrastruttura: significa che le necessarie modalità tecniche non cancellano, da sole, il presupposto sanzionatorio.

Il proprietario deve quindi presentare una valutazione concreta delle interferenze, individuare metodi di demolizione controllata, opere provvisionali, monitoraggi e coordinamento con i soggetti competenti. Solo se queste analisi dimostrano che nessuna soluzione tecnicamente praticabile può evitare un pericolo qualificato si apre una questione diversa dalla semplice maggiore onerosità dei lavori.

Una relazione utile non dovrebbe fermarsi a formule come “potrebbe causare danni”. Dovrebbe descrivere la distanza dalle opere stradali, la geometria di scavi e fondazioni, la stabilità dei sostegni, i sottoservizi interessati, le sequenze operative esaminate e le ragioni per cui puntellamenti, tagli controllati, mezzi di dimensioni ridotte o altre misure non sarebbero sufficienti. Deve inoltre distinguere il disagio temporaneo, come una limitazione del traffico programmabile, dal pericolo che non può essere eliminato. È questo livello di prova che consente all’amministrazione di confrontare soluzioni reali anziché ipotesi generiche.

Il gestore dell’autostrada non sostituisce il Comune

La difesa aveva richiamato anche le competenze del gestore autostradale quale soggetto interessato dal vincolo. Il TAR ha distinto i ruoli: una cosa è autorizzare una nuova opera nella fascia di rispetto, altra cosa è esercitare il potere comunale di repressione di un abuso.

Nella fase esecutiva il confronto con il gestore può essere indispensabile per accessi, sicurezza, monitoraggi e protezione della viabilità. La sua presenza non sottrae però al Comune il potere di ordinare la rimozione delle opere edilizie prive di titolo.

I limiti della sentenza

La decisione non stabilisce che qualsiasi piscina vicina a una strada debba essere demolita, né che i rischi per terzi siano sempre irrilevanti. Non nega neppure che una reale impossibilità tecnica possa incidere sulle modalità o sugli esiti della fase esecutiva. Nel caso specifico mancavano però titoli edilizi e paesaggistici e la perizia descriveva conseguenze possibili senza dimostrare l’assenza di soluzioni alternative.

Il controllo corretto richiede quindi due piani distinti: prima si accerta se l’opera è legittima e quale sanzione prevede la legge; poi si progetta come eseguire il ripristino in sicurezza. Confondere i due momenti rischia di presentare la difficoltà tecnica come una sanatoria che l’ordinamento non prevede.

Fonti normative e giurisprudenziali