Imposta ipotecaria e catastale: cosa sono e come si calcolano

L’imposta ipotecaria è un’imposta indiretta dovuta per le formalità di trascrizione presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate disciplinata dal D.Lgs. 347/1990 (Testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale).

È dovuta ogni volta che si verifica un trasferimento di proprietà immobiliare sia a titolo gratuito che oneroso  (vendite, donazioni o successioni). Anche quando si registra un mutuo, è necessario iscrivere l’ipoteca. L’obbligo del pagamento ricade sull’atto formale di registrazione della successione nei registri immobiliari.

Pertanto, essa si inserisce anche nel contesto delle successioni, ovvero nel trasferimento di beni immobili in seguito al decesso di una persona.

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Cosa si intende per imposta ipotecaria?

L’imposta ipotecaria è un tributo regolato dal D.Lgs. 347/1990  che garantisce la validità legale di atti immobiliari e diritti reali.

Il versamento è dovuto per istruire le seguenti pratiche presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari:

• Trascrizione: avviene in seguito a un atto di trasferimento di immobili o all’istituzione, modifica o estinzione di un diritto reale su di essi.
• Iscrizione: necessaria per costituire un’ipoteca sugli immobili.
• Annotazione: modifica le trascrizioni e le iscrizioni eseguite in precedenza.
• Rinnovazione: proroga il termine di un’ipoteca prima della sua scadenza, mantenendo inalterato il suo grado.
• Cancellazione: elimina gli effetti di precedenti trascrizioni, iscrizioni e annotazioni.

Segnaliamo che, anche in materia di imposta ipotecaria e catastale, a decorrere dal 1° gennaio 2026 si applicano le disposizioni del nuovo Testo Unico delle disposizioni legislative in materia di imposta di registro e di altri tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025) che ha abrogato gli articoli da 1 a 8, 10, 11, da 14 a 16, da 18 a 21, la tariffa e la tabella del D.Lgs. 347/1990.

Quali le differenze tra imposta ipotecaria e imposta catastale

L’imposta ipotecaria e l’imposta catastale sono due tipi di imposte diverse che si applicano in contesti diversi, anche se entrambe possono essere coinvolte nel processo di successione.

L’imposta ipotecaria si applica al trasferimento di proprietà di immobili, come vendite, donazioni o successioni, per registrare il cambio di proprietà nei registri immobiliari; l’imposta catastale si applica anch’essa al trasferimento di immobili, ma è focalizzata sulla registrazione del passaggio di proprietà nel Catasto (l’imposta catastale viene versata in caso di voltura catastale, ovvero la comunicazione del passaggio di proprietà di un immobile).

L’aliquota dell’imposta ipotecaria è in alcuni casi fissa (se si acquista una casa da privati o da un privato e un’impresa, e non si paga l’IVA, l’imposta è di 50 euro; se l’IVA è dovuta, l’imposta è di 200 euro); in altri casi è proporzionale variando tra lo 0,5% e il 3% del prezzo o del valore dichiarato del bene. Anche l’imposta catastale ha un minimo di 200 euro, ma si calcola sempre sull’1% sul valore dell’immobile.

L’imposta di successione è una tassa che si applica sul trasferimento di beni, compresi immobili, in seguito alla morte del proprietario. Il suo scopo è, pertanto, tassare l’eredità nel suo complesso. Le aliquote variano in base al grado di parentela e al valore dei beni ereditati. Non esiste una percentuale fissa come per le imposte ipotecarie e catastali, ma piuttosto una scala di aliquote progressive.

Qui trovi un approfondimento sull’imposta di successione.

In sintesi, l’imposta ipotecaria e catastale sono imposte specifiche sul trasferimento di immobili, mentre l’imposta di successione è una tassa più ampia che colpisce l’intera eredità.

Circolare AE 2/2025: riforma 2025 delle imposte di registro, ipotecaria e catastale

Con la Circolare AE 2/2025 , l’Agenzia delle entrate illustra le modifiche introdotte nell’ambito della riforma fiscale dai decreti legislativi n. 139 e 87 del 2024, tra cui il meccanismo dell’autoliquidazione per gli atti soggetti a registrazione, le semplificazioni in materia di accesso alle banche dati del Catasto e di pagamento dell’imposta di bollo.

Il nuovo articolo 41 del Testo unico Registro (Tur) prevede che il calcolo dell’imposta di registro competa direttamente al soggetto obbligato al versamento e non più all’ufficio.

Inoltre, in materia di trasferimenti di azienda, viene ammessa espressamente, a determinate condizioni, la separata applicazione delle aliquote relative ai trasferimenti a titolo oneroso dei diversi tipi di beni che compongono l’azienda, al posto dell’aliquota unica.

Per l’accesso ai canali online delle banche dati del Catasto, non è più dovuta la maggiorazione del 50% per l’accesso in via diretta (“fuori convenzione”) ai servizi di consultazione telematica ipotecaria e catastale.

Non si applicano tributi o altri oneri, inoltre, agli aggiornamenti delle intestazioni catastali in caso di decesso di persone titolari di usufrutto, uso o abitazione, che sono effettuati d’ufficio dall’Agenzia delle Entrate.

Vengono semplificate le modalità di pagamento dell’imposta di bollo e dei tributi speciali: per gli atti da registrare in termine fisso, il bollo è assolto, anziché al momento della formazione dell’atto, nel termine previsto per la registrazione, tramite modello F24; ok al contrassegno telematico per i documenti analogici presentati per la registrazione in originale all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

Diviene possibile, infine, anche in relazione all’imposta di bollo e all’imposta sostitutiva sulle operazioni relative ai finanziamenti a medio e lungo termine, presentare la dichiarazione integrativa, per correggere errori od omissioni.

Imposta ipotecaria DeCuius

Quando si deve pagare l’imposta ipotecaria?

E’ obbligatorio affrontare il pagamento delle relative imposte ipotecarie e catastali in caso di trasferimento di proprietà immobiliare. Questo è valido anche in situazioni tragiche come la perdita di un caro, in cui si applica anche la tassa di successione.

Secondo l’art. 1 del D.Lgs. 347/1990:

Le formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione eseguite nei pubblici registri immobiliari sono soggette alla imposta ipotecaria secondo le disposizioni del presente testo unico e della tariffa al decreto legislativo.

Non sono soggette all’imposta ipotecaria le formalità eseguite nell’interesse dello Stato né quelle relative ai trasferimenti di cui all’art. 3 del testo unico sull’imposta sulle successioni e donazioni.

L’imposta proporzionale dovuta sulle trascrizioni è commisurata alla base imponibile determinata ai fini dell’imposta di registro o dell’imposta sulle successioni e donazioni. Se l’atto o la successione è esente dall’imposta di registro o dall’imposta sulle successioni e donazioni o vi è soggetto in misura fissa, la base imponibile è determinata secondo le disposizioni relative a tali imposte.

Chi deve pagare l’imposta ipotecaria?

Sono obbligati al pagamento dell’imposta ipotecaria tutti i soggetti che richiedono le formalità e i pubblici ufficiali obbligati al pagamento dell’imposta di registro o dell’imposta sulle successioni e donazioni, relativamente agli atti ai quali si riferisce la formalità.

Sono inoltre solidalmente tenuti al pagamento delle imposte tutti coloro nel cui interesse è stata richiesta la formalità e, nel caso di iscrizioni e rinnovazioni, anche i debitori contro i quali è stata iscritta o rinnovata l’ipoteca.

Come si paga l’imposta ipotecaria?

Gli uffici dei registri immobiliari riscuotono l’imposta ipotecaria di loro competenza all’atto della richiesta della formalità.

Le imposte si versano in autoliquidazione attraverso il modello F23 o tramite bonifico bancario al momento della registrazione dell’atto.

Quando nell’attivo ereditario è presente un immobile, prima di presentare la dichiarazione di successione occorre autoliquidare le imposte ipotecaria, catastale, di bollo, la tassa per i sevizi ipotecari e catastali. Con la dichiarazione telematica il calcolo di tali imposte da autoliquidare è automatico.

Come si calcola l’imposta ipotecaria?

L’aliquota dell’imposta ipotecaria è in alcuni casi fissa (se si acquista una casa da privati o da un privato e un’impresa, e non si paga l’IVA, l’imposta è di 50 euro; se l’IVA è dovuta, l’imposta è di 200 euro); in altri casi è proporzionale variando tra lo 0,5% e il 3% del prezzo o del valore dichiarato del bene a seconda degli atti posti in essere, il cui elenco è contenuto nella Tariffa allegata al D.Lgs. 347/90.

Imposte ipotecarie e catastali: tabella sinottica delle aliquote

Quali sono le imposte da pagare quando si compra una casa?

Le imposte da pagare quando si compra una casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un “privato” o un’impresa e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici “prima casa”.
In questo capitolo viene descritto il regime fiscale previsto per l’acquisto di un’abitazione effettuato senza l’applicazione delle agevolazioni “prima casa”.

Leggi l’approfondimento “Acquisto prima casa: imposte e agevolazioni”

A quanto ammonta l’imposta ipotecaria quando si eredita un bene immobile?

Se il defunto lascia in eredità uno o più beni immobili, la tassa ipotecaria corrisponde al 2% del valore dell’immobile, mentre l’imposta catastale all’1% dello stesso.

Leggi l’approfondimento “Imposta di successione e donazione 2025: cos’è e come si paga”

Ravvedimento operoso dell’imposta ipotecaria

Anche per l’imposta ipotecaria il soggetto passivo moroso può ricorrere al Ravvedimento Operoso previsto dall’art. 13, del D. Lgs. 472/97.

Tale istituto consente al contribuente di procedere, spontaneamente, alla regolarizzazione della propria posizione mediante il pagamento dell’imposta dovuta, maggiorata di interessi e di una sanzione ridotta rispetto all’ammontare ordinario.

Imposta ipotecaria per i fondi rustici in terreni montani e immobili in comunità montane

I trasferimenti di proprietà a qualsiasi titolo di fondi rustici in territori montani per arrotondamento o accorpamento di proprietà diretto-coltivatrici (singole o associate) sono soggetti all’imposta ipotecaria in misura fissa e sono esenti dalle imposte catastali e di bollo. È necessario che i beneficiari siano coltivatori diretti. Le medesime agevolazioni si applicano anche per:

• cooperative agricole che conducono direttamente i terreni;
• trasferimenti di proprietà a qualsiasi titolo;
• acquisiti o disposti dalle Comunità montane, di beni la cui destinazione sia prevista nel piano di sviluppo per la realizzazione di insediamenti industriali o artigianali;
• acquisti di impianti a carattere associativo e cooperativo per produzione, lavorazione e commercializzazione dei prodotti del suolo, di caseifici e stalle sociali o di attrezzature turistiche.

I proprietari di terreni montani che non osservano gli obblighi derivanti dai vincoli idrogeologici o imposti per altri scopi, decadono dai benefici suddetti.

Quali sono i terreni montani?

Si intende per “terreni montani” i terreni:

• situati ad una altitudine non inferiore a 700 metri sul livello del mare e quelli rappresentati da particelle catastali che si trovano soltanto in parte alla predetta altitudine;
• compresi nell’elenco dei territori montani compilato dalla commissione censuaria centrale;
• facenti parte di comprensori di bonifica montana.

Riduzione delle imposte ipotecarie nei comuni montani: le istruzioni delle Entrate

Con la Risposta 166/2025, l’Agenzia delle Entrate spiega come applicare in sede di presentazione della dichiarazione di successione le agevolazioni in materia di imposta ipotecaria e imposta di successione per i comuni montani.

L’articolo 9 del d.P.R. n. 601 del 1973, commi 2 e 3 stabilisce che i trasferimenti di proprietà a qualsiasi titolo di fondi rustici che si trovano nei territori montani, a favore di coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale e assistenziale, sono soggetti all’imposta ipotecaria in misura fissa e sono esenti dalle imposte catastali e di bollo. In assenza della predetta iscrizione, l’agevolazione si applica anche a coloro che si impegnano a coltivare o condurre direttamente il fondo per un periodo non inferiore a cinque anni; tale impegno deve risultare da specifica dichiarazione sostitutiva di atto notorio da allegare alla dichiarazione di successione.

Determina l’agevolazione l’inserimento del codice M nella dichiarazione di successione e domanda di volture catastali.

L’articolo 25, comma 4­bis, del TUS dispone che se nell’attivo ereditario sono compresi, purché ubicati in comuni montani con meno di cinquemila abitanti o nelle frazioni con meno di mille abitanti anche se situate in comuni montani di maggiori dimensioni, aziende, quote di società di persone o beni strumentali trasferiti al coniuge o al parente entro il terzo grado del defunto, l’imposta dovuta dal beneficiario è ridotta dell’importo proporzionale corrispondente al quaranta per cento della parte del loro valore complessivo, a condizione che gli aventi causa proseguano effettivamente l’attività imprenditoriale per un periodo non inferiore a cinque anni dalla data del trasferimento.

Il beneficiario deve dimostrare detta condizione entro sessanta giorni dalla scadenza del suindicato termine; in mancanza di tale dimostrazione il beneficiario è tenuto al pagamento dell’imposta in misura ordinaria oltre gli interessi di mora, decorrenti dalla data in cui l’imposta avrebbe dovuto essere pagata.

Per fruire della riduzione occorre presentare l’attestazione, da cui si evinca il possesso dei suddetti requisiti, allegandola alla dichiarazione di successione (quadro EG) o rendendo apposita dichiarazione sostitutiva (quadro EH), nel caso in cui a richiedere di fruire della riduzione sia il dichiarante.

La riduzione relativa all’imposta di successione si indica nella dichiarazione di successione con il codice Q.

L’agevolazione relativa all’imposta ipotecaria riguarda i trasferimenti aventi ad oggetto “fondi rustici a favore di coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale e assistenziale”; l’agevolazione sull’imposta di successione ha invece ad oggetto i trasferimenti delle ”aziende” ubicate in ”comuni montani”.

Poiché esse attengono a beni diversi (fondi rustici la prima, aziende e quote sociali la seconda) e imposte diverse (imposte ipotecaria, catastale e di bollo la prima e imposta di successione
la seconda), in presenza dei requisiti previsti dalle richiamate disposizioni agevolative, è possibile fruirne in sede di dichiarazione di successione, indicando i relativi codici negli appositi quadri contenuti nella stessa.

Catasto: tutti gli approfondimenti

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