Ordinanza di demolizione: decadenza, procedura e sanatoria

Diversi abusi edilizi sono sanzionabili con un’ordinanza/ordine di demolizione da parte delle autorità competenti.

Prima di intraprendere qualsiasi intervento edilizio, è dunque fondamentale ottenere tutte le autorizzazioni necessarie al fine di evitare conseguenze legali e ordini di demolizioni.

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Ma l’ordinanza di demolizione può decadere? Vediamo quando è prevista, chi la emette e le sue possibilità di decadenza.

Cosa si intende per ordinanza di demolizione?

L’ordinanza di demolizione, o più precisamente l’ingiunzione di demolizione, rappresenta un atto amministrativo mediante il quale il Comune, in genere, ordina la demolizione di un edificio non autorizzato, realizzato in modo abusivo o non conforme alla normativa edilizia vigente.

Quali abusi edilizi sono sanzionabili con ordinanza di demolizione?

Un abuso edilizio, a seconda della gravità, è soggetto una serie di sanzioni penali e amministrative.

Nell’ambito delle pratiche abusive nel settore edilizio, vi sono diverse tipologie di infrazioni che possono portare all’emissione di un’ordinanza di demolizione.

Queste includono:

• lottizzazione abusiva: divisione di terreni in lotti edificabili senza autorizzazione;
• lavori eseguiti senza permesso o in difformità edilizia: casi in cui vengono eseguiti lavori edilizi senza ottenere il permesso necessario o in totale difformità da esso senza rispettare la normativa vigente;
• interventi abusivi su terreni pubblici: interventi eseguiti su terreni di proprietà pubblica senza autorizzazione, che compromettono l’utilizzo corretto del territorio destinato a fini pubblici;
• difformità delle norme urbanistiche: qualsiasi intervento edilizio realizzato in difformità dalle norme urbanistiche e dai piani regolatori vigenti;
• violazione di vincoli edilizi: opere eseguite in violazione dei vincoli edilizi imposti da leggi statali, regionali o da altre norme urbanistiche, che possono riguardare la destinazione d’uso del terreno, il rispetto di zone inedificabili o la salvaguardia di aree di particolare interesse storico o ambientale.

Ordine di demolizione: chi lo emette?

Secondo quanto stabilito dall’art. 31 del D.P.R. 380/01, è compito del dirigente o del responsabile dell’ufficio comunale esercitare il potere di vigilanza sull’attività urbanistica ed edilizia. Questo potere può essere attivato quando vengono eseguiti interventi e lavori in assenza di permesso, in totale difformità rispetto al medesimo, oppure con variazioni essenziali.

Dopo aver accertato l’abuso edilizio, il Comune emette un’ordinanza di demolizione.

Questo provvedimento viene pubblicato sul sito istituzionale del Comune e comunicato anche al Prefetto.

Procedura per l’ordine di demolizione

Dopo aver accertato l’abuso, il Comune emette un’ordinanza di demolizione, pubblicata sul sito istituzionale e notificata al Prefetto.

Il destinatario ha 60 giorni per impugnare l’ordinanza davanti al Tribunale Amministrativo Regionale o presentare una richiesta di sanatoria.

Il destinatario può presentare documenti entro 10 giorni dalla comunicazione dell’ordinanza, che l’amministrazione deve valutare e motivare in caso di mancato accoglimento.

Se non viene avviato alcun procedimento di sanatoria nei 90 giorni successivi, la Polizia Municipale verifica l’adempimento dell’ordinanza.

Ordine di demolizione: impugnazione

L’atto di impugnazione dell’ordinanza di demolizione, o ricorso, rappresenta una richiesta processuale diretta al Tribunale Amministrativo Regionale (TAR) competente per territorio, con l’obiettivo di ottenere l’annullamento del provvedimento di ripristino considerato dannoso.

Data la natura dell’ordinanza, che impone la demolizione entro 90 giorni e il cui termine, se non prorogato, porta alla confisca automatica del bene, la fase cautelare durante il processo di impugnazione riveste un ruolo fondamentale. Infatti, il decorso dei 90 giorni previsti dalla legge, può essere interrotto solo mediante sospensione decisa dal giudice amministrativo su richiesta della parte ricorrente. Questa sospensione congela il termine e impedisce la confisca automatica del bene non demolito.

Ordine di demolizione non eseguito

L’ordinanza di demolizione non sempre viene immediatamente eseguita, e ciò può determinare una serie di implicazioni e difficoltà di cui è essenziale essere consapevoli.

Innanzitutto, è cruciale comprendere che un ordine di demolizione non eseguito non implica in alcun modo una legittimazione della costruzione abusiva o pericolante né comporta l’assenza di conseguenze legali. Al contrario, l’ordine di demolizione rimane valido e l’immobile continua a essere considerato abusivo o pericolante secondo la legge.

Una delle prime conseguenze che possono manifestarsi in caso di mancata esecuzione dell’ordine di demolizione è l’applicazione di sanzioni pecuniarie.

Inoltre, secondo quanto sancito dall’art. 31 comma 3 del D.P.R. 380/01, se il responsabile dell’abuso non demolisce con ripristino dello stato dei luoghi entro novanta giorni dalla notifica, il bene e l’area su cui è stato costruito illegalmente diventano proprietà gratuita del Comune. Questo include anche l’area necessaria per eventuali lavori futuri conformi alle regole urbanistiche. Tuttavia, la dimensione dell’area che il Comune può ottenere non può superare dieci volte la superficie totale della costruzione abusiva.

Abuso edilizio: demolire dopo 90 giorni evita l’acquisizione al patrimonio comunale?

Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 2930/2026, chiarisce i profili chiave sull’ordine di demolizione e l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale per abusi edilizi, focalizzandosi sul termine di 90 giorni.

Nel caso di un immobile in zona agricola con opere abusive e cambio di destinazione d’uso, il Comune emise l’ordine di demolizione. La proprietaria, dopo vari ricorsi al TAR (che annullò un diniego di sanatoria ma confermò un successivo per mancanza di doppia conformità), non demolì entro i 90 giorni. La polizia municipale accertò l’inottemperanza, portando all’acquisizione del bene, dell’area di sedime e di una porzione ulteriore, più una sanzione di 20.000 euro. Una nuova istanza di sanatoria ex art. 36 d.P.R. 380/2001 fu rigettata come improcedibile.

La ricorrente contestò: necessità di istruttoria sull’inottemperanza, bisogno di un atto autonomo di accertamento notificato, effetto sospensivo della sanatoria non notificata, mancanza di perimetrazione dell’area extra e sproporzione della sanzione. Il Comune ribatté che l’acquisizione avviene automaticamente ipso iure allo scadere dei 90 giorni, con il verbale di polizia come presupposto fattuale e la determina come atto dichiarativo; la sanatoria era tardiva perché il privato aveva perso il titolo sul bene.

Il CdS ha respinto l’appello nel merito, richiamando l’Adunanza Plenaria n. 16/2023: decorso inutilmente il termine di 90 giorni, il bene si acquisisce automaticamente al Comune; il privato non può più proporre sanatoria né demolire autonomamente per evitarlo, perdendo la legittimazione. La demolizione tardiva è…