La revisione prezzi nel nuovo Codice Appalti

Il nuovo Codice Appalti prevede un sistema di revisione dei prezzi automatica e permanente valido per l’intera durata del contratto, che permette alle stazioni appaltanti e alle imprese di controllare periodicamente l’andamento economico e realizzativo dell’appalto.

Il quadro normativo sulla revisione dei prezzi è fissato a tre articoli del D.Lgs. 36/2023:

L’istituto è stato modificato in alcuni aspetti dal Decreto Correttivo. Nello specifico, l’art.23 del D.Lgs. 209/2024 ha modificato l’art. 60 del Codice e l’art. 86 del Correttivo ha inserito l’allegato II.2-bis, entrambi relativi alla revisione dei prezzi. Possiamo anticipare che la modifica più importante è di sicuro la precisazione chiara della percentuale di applicazione o la soglia minima per l’attivazione delle clausole di revisione (3%, una sorta di “franchigia”).

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Cosa si intende per revisione prezzi?

La revisione dei prezzi è uno strumento volto ad adeguare il contenuto economico del contratto a nuove circostanze, sia di natura economica che fattuale, senza alterarne gli elementi fondamentali.

A differenza della rinegoziazione, che può portare a una modifica sostanziale delle condizioni originarie, la revisione mira semplicemente a ripristinare l’equilibrio tra le parti mediante un adeguamento parziale del corrispettivo pattuito.

La revisione dei prezzi ha lo scopo di adeguare il prezzo pattuito inizialmente al reale andamento dei costi che si manifestano durante l’esecuzione del contratto.

TAR Molise 93/2026: l’aggiudicatario non può imporre la revisione prezzi prima del contratto

Il TAR Molise (sent. 93/2026) stabilisce che è legittima la revoca dell’aggiudicazione se l’impresa subordina la stipula a una revisione dei prezzi. La rinegoziazione economica prima della firma altera la par condicio e configura un’offerta modificata ex post, quindi inammissibile. I meccanismi di revisione prezzi (es. D.L. 50/2022) operano solo nella fase esecutiva, dopo la stipula.
In caso di ritardi della P.A., l’impresa può solo svincolarsi dall’offerta o agire contro il silenzio. Non è mai consentito ottenere l’appalto a condizioni economiche diverse da quelle offerte in gara. Leggi l’approfondimento.

Revisione dei prezzi: cos’è il principio di conservazione dell’equilibrio contrattuale

La revisione dei prezzi negli appalti pubblici è un sistema che permette di aggiornare il costo di un contratto pubblico durante la sua esecuzione, in relazione alle variazioni dei prezzi di mercato.

L’intento principale è salvaguardare l‘equilibrio contrattuale tra le stazioni appaltanti e le imprese, assicurando che l’appaltatore non subisca perdite economiche a causa di aumenti inattesi dei costi.

Questo sistema è applicabile a tutti gli appalti per lavori, servizi e forniture, tranne nei casi in cui il prezzo sia già stabilito attraverso un meccanismo di indicizzazione.

Il principio su cui poggia l’istituto della revisione dei prezzi – uno dei principi fondamentali dell’attività negoziale della pubblica amministrazione – è quello di conservazione dell’equilibrio contrattuale fissato al momento dell’aggiudicazione e non in una fase antecedente (come la presentazione dell’offerta) o successiva (come la firma del contratto o l’inizio dei lavori).

Secondo tale principio, sancito dall’articolo 9 del Codice appalti, nei casi in cui sopravvengono circostanze straordinarie e imprevedibili, estranee alla normale alea, all’ordinaria fluttuazione economica e al rischio di mercato e tali da alterare in maniera rilevante l’equilibrio originario del contratto, la parte svantaggiata, che non abbia volontariamente assunto il relativo rischio, ha diritto alla rinegoziazione secondo buona fede delle condizioni contrattuali.

Gli oneri per la rinegoziazione sono riconosciuti all’esecutore a valere sulle somme a disposizione indicate nel quadro economico dell’intervento, alle voci imprevisti e accantonamenti e, se necessario, anche utilizzando le economie da ribasso d’asta.

La rinegoziazione si limita al ripristino dell’originario equilibrio del contratto oggetto dell’affidamento, quale risultante dal bando e dal provvedimento di aggiudicazione, senza alterarne la sostanza economica.

Quando le circostanze “straordinarie e imprevedibili” rendono la prestazione, in parte o temporaneamente, inutile o inutilizzabile per uno dei contraenti, questi ha diritto a una riduzione proporzionale del corrispettivo, secondo le regole dell’impossibilità parziale (Art. 1464 c.c.).

Le stazioni appaltanti e gli enti concedenti favoriscono l’inserimento nel contratto di clausole di rinegoziazione, dandone pubblicità nel bando o nell’avviso di indizione della gara, specie quando il contratto risulta particolarmente esposto per la sua durata, per il contesto economico di riferimento o per altre circostanze, al rischio delle interferenze da sopravvenienze.

Nuova FAQ ANAC 13 febbraio 2026 – Principio di conservazione dell’equilibrio contrattuale

Nel caso di appalti di lavori è possibile, prima della stipula del contratto, rinegoziare le condizioni economiche di aggiudicazione, nel caso in cui il prezzario regionale utilizzato per la stima economica dell’appalto subisca una revisione in corso di gara?

Fermo restando che le stazioni appaltanti sono tenute a fare puntuale applicazione dei prezzi correnti alla data dell’approvazione del progetto riportati nei prezzari aggiornati predisposti annualmente dalle regioni, ai fini di una rinegoziazione prima della stipula del contratto, occorre riscontrare circostanze straordinarie ed imprevedibili sopravvenute all’aggiudicazione, estranee al normale ciclo economico e in grado di alterare in maniera rilevante le condizioni di equilibrio originarie. Leggi l’approfondimento.

Clausole di revisione dei prezzi: cosa dice il Codice

Secondo l’articolo 60 del D.Lgs. n. 36/2023, è obbligatorio inserire la clausola di revisione dei prezzi in tutte le procedure di affidamento, che deve essere prevista nei documenti di gara iniziali. Tali clausole:

• non apportano modifiche che alterino la natura generale del contratto o dell’accordo quadro;
• si attivano al verificarsi di particolari condizioni di natura oggettiva.

Contratti di lavori

Per quanto riguarda i contratti di lavori, la revisione dei prezzi si applica ai lavori di nuova costruzione, nonché ai lavori di manutenzione straordinaria e ordinaria.

Per questi contratti, le particolari condizioni di natura oggettiva, devono determinare una variazione del costo dell’opera, in aumento o in diminuzione, superiore al 3% dell’importo complessivo e operano nella misura del 90% del valore eccedente la variazione del 3% applicata alle prestazioni da eseguire.

Per poter determinare la variazione dei costi e dei prezzi, si prendono come riferimento gli indici sintetici individuati ai sensi dell’art. 60 comma 4-quater del D.Lgs. 36/2o23.

Contratti di servizi e forniture

Per quanto riguarda, invece, i contratti di servizi e forniture, la revisione dei prezzi si applica ai contratti di durata, il cui…