Il condono edilizio a Roma entra in una nuova fase. Con la Deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 73/2026, approvata nella seduta del 16 aprile 2026, Roma Capitale ha modificato il regolamento del 2019 che disciplina la procedura semplificata e la formazione del titolo edilizio tacito per silenzio assenso nelle istanze di condono ancora non definite.
L’obiettivo dichiarato è ridurre i tempi di definizione delle pratiche, concentrare i controlli sulle situazioni più rilevanti e rendere più chiara la gestione telematica delle istanze. Non si tratta, quindi, di un nuovo condono edilizio, ma di una riforma procedurale che interviene sulle domande già presentate ai sensi delle leggi n. 47/1985, n. 724/1994, n. 326/2003 e della L.R. Lazio n. 12/2004.
Vediamo nel dettaglio i punti salienti del regolamento e delle modifiche introdotte nel 2026. In calce all’articolo trovi anche il testo del regolament0 2026.
Cosa prevede il Regolamento di Roma Capitale per lo snellimento delle procedure di condono edilizio
Per comprendere appieno la portata di questa riforma, è utile fare un passo indietro e ricordare l’impianto del regolamento oggetto di modifica, approvato con la Deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 40 del 16 maggio 2019 (definita D.A.C. 40).
Il regolamento 2019 nasceva in un contesto molto complesso: Roma Capitale doveva accelerare lo smaltimento di oltre 190.000 pratiche di condono edilizio ancora pendenti, riferite alle principali leggi nazionali e regionali in materia.
La scelta dell’Amministrazione era stata quella di costruire una procedura telematica fondata su tre pilastri:
- la dichiarazione asseverata del tecnico incaricato;
- la gestione tramite applicativo informatico dedicato;
- l’applicazione uniforme della procedura semplificata e del silenzio assenso.
Nel modello del 2019, il tecnico abilitato assumeva un ruolo centrale: attraverso la dichiarazione asseverata attestava la sussistenza dei requisiti soggettivi e oggettivi necessari per ottenere il titolo in sanatoria o per perfezionare il silenzio assenso. L’Amministrazione, invece, manteneva le attività di controllo e verifica.
La procedura semplificata nel 2019
Il regolamento prevedeva che il soggetto interessato, tramite tecnico incaricato, trasmettesse la dichiarazione asseverata mediante l’applicativo dedicato. La dichiarazione doveva contenere dati generali e tecnici: numero di pratica, identificativi catastali, legge di condono di riferimento, titolo del richiedente, dati del proprietario, dimensioni dell’abuso, tipologia, data di ultimazione delle opere, eventuali titoli preesistenti, regime vincolistico, zona di PRG, importi versati, indicazioni sulla staticità e altri elementi utili al rilascio del titolo.
Il regolamento 2019 distingueva poi tra:
- pratiche sottoposte a controllo obbligatorio;
- pratiche sottoposte a controllo a campione tramite sorteggio informatico;
- pratiche definite con sola verifica formale.
Il controllo obbligatorio riguardava, in particolare, le nuove costruzioni o gli ampliamenti superiori a 450 metri cubi, le opere in aree vincolate che richiedevano il parere ex art. 32 della legge n. 47/1985 e le istanze relative allo stesso complesso immobiliare che, sommate, potevano superare i limiti volumetrici.
Per gli interventi minori, invece, il regolamento prevedeva controlli a campione: almeno il 30% per nuove costruzioni, ampliamenti fino a 450 metri cubi e ristrutturazioni edilizie; almeno il 10% per manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo. Il campione veniva individuato mediante procedura informatica basata su algoritmo.
I tempi previsti dal regolamento 2019
Il sistema del 2019 fissava due tempi principali:
- 180 giorni per le domande sottoposte a controllo;
- 60 giorni per le domande non ricomprese nel campione sorteggiato, previa verifica formale.
Dopo la comunicazione degli importi dovuti, il titolo edilizio in sanatoria doveva essere rilasciato entro 30 giorni dalla trasmissione della documentazione comprovante il pagamento dell’imposta di bollo e degli importi richiesti.
Anche la procedura di silenzio assenso era organizzata in più fasi: entro 30 giorni dalla dichiarazione asseverata, l’Amministrazione comunicava le somme dovute a conguaglio dell’oblazione e degli oneri concessori; il pagamento perfezionava la formazione del silenzio assenso e concludeva la procedura.
La “riforma 2026” della procedura semplificata per le pratiche di condono edilizio a Roma
La riforma 2026 interviene proprio sui punti che, nella pratica applicativa, avevano generato i maggiori rallentamenti: l’estensione dei controlli sostanziali, il ricorso al sorteggio e i tempi istruttori.
Roma Capitale ha rilevato che, negli ultimi cinque anni, il sistema SICER ha gestito in media circa 3.500 pratiche l’anno in procedura semplificata. La procedura si articolava in una verifica formale e in una successiva verifica sostanziale; secondo i dati riportati nella delibera 2026, circa il 76% delle istanze finiva sottoposto anche a verifica sostanziale.
La modifica nasce da una valutazione tecnica precisa: molti controlli sostanziali producevano esiti sostanzialmente sovrapponibili a quelli della verifica formale. Per questo, l’Amministrazione ha scelto di superare il modello fondato su un controllo esteso e in parte casuale, passando a un sistema più selettivo, basato sull’effettivo rischio territoriale e documentale.
Addio al criterio dei 450 metri cubi come spartiacque generale
Una delle novità più rilevanti riguarda il superamento del criterio meramente volumetrico. Nel regolamento 2019, il volume superiore a 450 metri cubi era uno degli elementi che faceva scattare il controllo obbligatorio.
Nel 2026 l’Amministrazione cambia prospettiva: l’impatto dell’abuso non viene più letto solo in chiave dimensionale, ma soprattutto in relazione alla sua collocazione in aree vincolate o alla presenza di elementi che possano incidere sulla procedibilità dell’istanza.
La delibera precisa che il reale impatto sul territorio è legato, in particolare, all’ubicazione dell’abuso in aree sottoposte a vincolo archeologico, architettonico, ambientale, paesaggistico, sanitario o di sicurezza.
Controlli sostanziali più mirati
Con il nuovo regolamento, la verifica sostanziale diventa obbligatoria per tre categorie di pratiche:
- opere realizzate in aree vincolate che richiedono il parere ex art. 32 della legge n. 47/1985;
- nuove costruzioni o ampliamenti oggetto di più istanze di condono riferite al medesimo complesso immobiliare, con possibile superamento dei limiti di legge;
- domande per le quali emergano fondati dubbi sulla procedibilità, sulla base di incongruenze tra le dichiarazioni rese e i dati già presenti o precaricati nel sistema.
Tra le incongruenze rilevanti rientrano, ad esempio, la data di presentazione della domanda originaria, la data di pagamento della prima rata di oblazione o la presenza di vincoli non dichiarati.
Il controllo formale resta comunque previsto per il 100% delle istanze. La differenza è che non tutte le pratiche passeranno automaticamente anche alla fase sostanziale. La stima riportata nella delibera è che le verifiche sostanziali interesseranno circa il 45% delle pratiche in procedura semplificata, ferma restando l’integrazione dei controlli necessaria a raggiungere le percentuali previste dal PIAO, anche dopo il rilascio della concessione.
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Sergio Volpe
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