Manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio

La manutenzione di un condominio è una delle responsabilità fondamentali per garantire la sicurezza, l’efficienza e il benessere di tutti i residenti.

Essa si divide principalmente in due categorie: ordinaria e straordinaria, ciascuna con caratteristiche e modalità di gestione differenti. La manutenzione ordinaria riguarda gli interventi regolari e preventivi che consentono di mantenere in buone condizioni le strutture e gli impianti, evitando che piccoli problemi si trasformino in guasti gravi e costosi.

Al contrario, la manutenzione straordinaria include lavori più complessi che, spesso, richiedono modifiche strutturali o miglioramenti significativi, e comportano costi maggiori e una pianificazione più attenta.

Ecco gli interventi per le tipologie di manutenzione, i processi di approvazione, e le responsabilità. Le spese per i lavori comuni in condominio sono ripartite tra i condomini in base ai millesimi di proprietà. Per il corretto calcolo delle diverse proprietà, ti suggerisco di utilizzare il software tabelle millesimali che ti consente l’inserimento guidato dei dati del condominio, il calcolo dinamico delle tabelle millesimali, e la generazione automatica di documenti come la Relazione, il Regolamento e la Convocazione.

Manutenzione ordinaria condomini

La manutenzione ordinaria in condominio comprende gli interventi necessari a mantenere in buono stato le parti comuni senza alterare la struttura o la destinazione d’uso degli impianti.

Secondo l’art. 3, primo comma, lettera a) del D.P.R. 380/2001, la manutenzione ordinaria riguarda “gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti“.

Questi interventi hanno lo scopo di:

• prevenire il deterioramento delle aree comuni;
• ridurre il rischio di guasti tecnici;
• assicurare la sicurezza e il benessere degli abitanti.

Interventi di manutenzione ordinaria in condominio

I lavori di manutenzione ordinaria in condominio riguardano una serie di attività che assicurano il buon funzionamento degli impianti e la conservazione delle strutture. Alcuni esempi comuni includono:

• tinteggiatura e riparazione di pareti e soffitti: interventi di routine per mantenere l’aspetto estetico e proteggere le superfici;
• controllo e manutenzione degli impianti elettrici e idraulici: verifica delle linee elettriche e degli impianti per ottimizzare il funzionamento, evitare guasti e prevenire cortocircuiti;
• sostituzione di infissi e serramenti danneggiati;
• manutenzione periodica degli ascensori e impianti di riscaldamento;
• riparazione di porte e finestre comuni;
• controllo delle grondaie e pluviali;
• impermeabilizzazione di tetti e terrazze: trattamenti periodici per prevenire infiltrazioni d’acqua e proteggere la struttura.

Questi interventi, pur essendo meno complessi rispetto alla manutenzione straordinaria, sono essenziali per evitare che piccoli danni evolvano in problematiche costose e complicate.

Manutenzione straordinaria condomini

La manutenzione straordinaria in condominio riguarda quegli interventi necessari per affrontare problemi urgenti o guasti imprevisti, che spesso richiedono modifiche rilevanti alle strutture o agli impianti esistenti.

Ai sensi dell’art. 3, primo comma, lettera b) del D.P.R. 380/2001, gli “interventi di manutenzione straordinaria” riguardano tutte quelle opere necessarie per rinnovare o sostituire anche parti strutturali degli edifici, così come per realizzare o integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici. Tali interventi non devono però modificare la volumetria complessiva dell’edificio né comportare cambiamenti rilevanti sotto il profilo urbanistico, come l’aumento del carico urbanistico o il cambio della destinazione d’uso.

All’interno di questi interventi si considerano anche le opere che riguardano il frazionamento o l’accorpamento delle unità immobiliari, inclusi i cambiamenti nelle superfici delle singole unità e l’incremento del carico urbanistico, a condizione che la volumetria complessiva dell’edificio non venga modificata e che la destinazione d’uso originaria resti invariata.

Inoltre, la manutenzione straordinaria può includere anche modifiche ai prospetti esterni degli edifici, purché queste siano necessarie per garantire l’agibilità dell’edificio o per consentirne l’accesso, senza compromettere l’aspetto architettonico. Tali interventi devono essere conformi alla normativa urbanistica ed edilizia vigente e non devono riguardare edifici tutelati dal Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Lavori di manutenzione straordinaria condominio

Alcuni interventi di manutenzione straordinaria in un condominio sono:

• rifacimento del tetto: intervento che richiede una sostanziale modifica della struttura esterna per garantire l’efficienza e la sicurezza dell’edificio; prima di iniziare l’opera, è utile progettare adeguatamente il tetto a seconda delle esigenze, realizzando il modello architettonico del tetto con il software per la progettazione edilizia. Sfruttando i comandi e gli automatismi di un software BIM, potrai realizzare forme innovative e verificarne la validità architettonica attraverso render, viste 3D e visite virtuali nel modello;

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• sostituzione dell’impianto di riscaldamento: intervento che implica la completa sostituzione di un impianto tecnologico per migliorare l’efficienza energetica e ridurre i costi;
• consolidamento strutturale: lavori necessari per garantire la stabilità dell’edificio in caso di danni gravi o segni di degrado;
• installazione di ascensori o scale di sicurezza: interventi che migliorano l’accessibilità e la sicurezza dell’edificio;
• ristrutturazione di aree comuni: interventi volti a migliorare l’estetica e la funzionalità delle aree condivise, come ad esempio il rifacimento del cortile o del giardino condominiale;
• realizzazione di nuove luci, porte o finestre esterne: interventi che modificano l’aspetto esterno dell’edificio e migliorano l’illuminazione naturale;
• sostituzione di infissi esterni con modelli diversi;
• interventi di risparmio energetico: come l’installazione di pannelli fotovoltaici o solari per ridurre i costi energetici e migliorare la sostenibilità dell’edificio;
• frazionamento o accorpamento di unità immobiliari: interventi che modificano la distribuzione interna delle proprietà senza alterare la volumetria complessiva dell’edificio;
• creazione di cortili e giardini: interventi volti a migliorare l’estetica e la vivibilità delle aree esterne comuni.

Manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio: a chi spetta?

La responsabilità della manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio ricade principalmente sull’amministratore, che ha il compito di gestire e mantenere le parti comuni dell’edificio, come stabilito dall’art. 1130 del Codice Civile, il quale include tra i suoi doveri quello di “compiere gli atti conservativi dei beni comuni“, inoltre, l’amministratore di condominio deve “riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni“.

L’amministratore è chiamato a garantire l’integrità e la sicurezza dell’edificio, assicurandosi che vengano eseguiti gli interventi necessari, sia ordinari che straordinari. In situazioni di pericolo imminente, può decidere autonomamente di avviare lavori urgenti, informando successivamente i condomini.

La manutenzione ordinaria riguarda interventi di routine, come la pulizia delle scale, il controllo degli impianti tecnologici e la riparazione di piccoli danni alle strutture comuni, e può essere disposta autonomamente dall’amministratore, previa approvazione del preventivo annuale da parte dell’assemblea. La manutenzione straordinaria, invece, include interventi più complessi che necessitano dell’approvazione dell’assemblea condominiale, a meno che non si tratti di emergenze, in cui l’amministratore può agire senza il preventivo consenso dell’assemblea, informandola successivamente (Art. 1135 codice civile).

I condomini, dal canto loro, sono obbligati a contribuire alle spese di manutenzione in base ai millesimi di proprietà e partecipano alle decisioni relative alla manutenzione attraverso l’assemblea, ma non possono impedire i lavori già approvati dalla maggioranza qualificata.

Lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio: serve la maggioranza?

Per i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio, la necessità di una maggioranza varia in base alla tipologia dell’intervento e alle circostanze specifiche.

Per la manutenzione ordinaria, l’amministratore può agire autonomamente senza bisogno di una delibera assembleare, purché gli interventi siano di routine e siano già previsti nel preventivo annuale approvato dall’assemblea. In questo caso, non è necessaria una maggioranza specifica per l’approvazione, ma i costi devono essere discussi e approvati dall’assemblea quando viene approvato il rendiconto annuale.

Per la manutenzione straordinaria, invece, è necessaria l’approvazione dell’assemblea condominiale. La maggioranza richiesta per approvare i lavori di manutenzione straordinaria è di almeno la metà del valore dei millesimi, insieme alla maggioranza dei presenti in prima convocazione. In seconda convocazione, invece, basta un terzo del valore dei millesimi, pur mantenendo la maggioranza dei presenti.

Manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio: ripartizione spese

La suddivisione delle spese per i lavori di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, in condominio avviene solitamente in base ai millesimi di proprietà, secondo quanto stabilito dall’articolo 1123 del Codice Civile. Il principio generale prevede che ogni condomino contribuisca in proporzione al valore della propria unità immobiliare, espresso appunto in millesimi. Per il corretto calcolo dei millesimi, puoi utilizzare il software tabelle millesimali che ti garantisce risultati professionali in modo semplice e veloce.

Ai sensi dell’art. 1123 del codice civile, le spese necessarie per mantenere in buono stato le parti comuni dell’edificio, per offrire servizi utili a tutti i condomini e per realizzare innovazioni approvate dalla maggioranza, devono essere sostenute da ciascun condomino in proporzione al valore della propria unità immobiliare, a meno che non sia stato stabilito un accordo diverso.

Se un bene comune è utilizzato in misura diversa dai vari condomini, le spese devono essere suddivise in base all’uso che ciascuno può effettivamente farne.

Nel caso in cui l’edificio abbia scale, cortili, terrazze o impianti che servono solo una parte dei condomini, le relative spese di manutenzione devono essere pagate solo da coloro che ne traggono beneficio.

Oltre alle regole generali previste dalla legge, è possibile stabilire modalità differenti di ripartizione attraverso il regolamento condominiale, purché approvato all’unanimità, o mediante delibere assembleari anch’esse con il consenso unanime di tutti i condomini.

Ripartizione spese manutenzione e sostituzione scale e ascensori in condominio

La manutenzione e l’eventuale sostituzione di scale e ascensori spetta ai proprietari delle unità immobiliari che ne fanno uso. Le relative spese vengono suddivise tra questi ultimi seguendo un criterio misto: metà del costo è ripartito in base al valore millesimale di ciascuna unità, mentre l’altra metà si calcola proporzionalmente all’altezza di ciascun piano dal suolo. Ai fini della suddivisione della quota basata sul valore, si considerano come piani anche cantine, soffitte, palchi morti, camere a tetto e lastrici solari, a condizione che non siano di proprietà comune.

Ripartizione spese per la manutenzione e ricostruzione di soffitti, volte e solai

Le spese per la manutenzione o la ricostruzione di soffitti, volte e solai che separano due appartamenti devono essere divise in parti uguali tra i proprietari dei due piani sovrastanti e sottostanti.

Tuttavia, alcune parti specifiche restano a carico dei singoli:

• il proprietario del piano superiore si occupa della copertura del pavimento;
• il proprietario del piano inferiore è responsabile dell’intonaco, della pittura e della decorazione del soffitto.

Ripartizione spese per lastrici solari ad uso esclusivo

Nel caso in cui un lastrico solare sia destinato all’uso esclusivo di uno o più condomini, le spese per la sua riparazione o ricostruzione non ricadono interamente su chi lo utilizza. Chi ne ha l’uso esclusivo è infatti tenuto a sostenere un terzo del costo complessivo, mentre i restanti due terzi vanno suddivisi tra tutti i condomini dell’edificio – o di quella parte che beneficia della copertura fornita dal lastrico – in proporzione al valore delle rispettive unità immobiliari (art. 1126 codice civile).

Titoli abilitativi per la manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio

Per la manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio, esistono specifici titoli abilitativi edilizi da considerare.

In caso di manutenzione ordinaria, non è necessario alcun titolo abilitativo edilizio. Questa categoria comprende interventi come la riparazione, il rinnovo o la sostituzione delle finiture, oltre alla manutenzione degli impianti esistenti (come riscaldamento, impianto elettrico, impianto idrico). Tali lavori rientrano in edilizia libera e possono essere svolti senza bisogno di comunicare nulla al Comune o di ottenere autorizzazioni.

Al contrario, la manutenzione straordinaria richiede sempre un titolo abilitativo edilizio. Nel caso di interventi che non comportano modifiche al volume, alla sagoma o alla destinazione d’uso dell’edificio, sono previsti due tipi di procedura:

Se l’immobile o l’area si trova in una zona soggetta a vincoli paesaggistici, come edifici storici, aree protette o centri storici, potrebbe essere necessaria un’autorizzazione paesaggistica.
Questa autorizzazione deve essere richiesta presso l’ente competente, come la Soprintendenza o il Comune, e potrebbe essere obbligatoria tanto per gli interventi ordinari quanto per quelli straordinari, a seconda del contesto.

È sempre fondamentale consultare le normative locali e il regolamento edilizio comunale, poiché potrebbero esserci disposizioni specifiche o ulteriori adempimenti da rispettare.

Manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio: quale detrazione?

Attualmente, la detrazione per gli interventi di manutenzione straordinaria e ordinaria è quella prevista dal bonus ristrutturazione.

Per maggiori dettagli leggi l’approfondimento di riferimento su Bonus ristrutturazione

In aggiunta, i lavori di manutenzione ordinaria possono dare diritto anche al bonus mobili.

Elenco lavori manutenzione ordinaria e straordinaria condominio

La seguente tabella presenta gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio.

Sentenze e approfondimenti di riferimento

Di seguito si propongono delle sentenze e degli approfondimenti che potrebbero essere di interesse.

Allaccio alla colonna fecale condominiale: servitù di scarico o diritto di comproprietà?

La Corte d’Appello di Napoli, con la sentenza n. 2000/2026, ha affrontato il problema della manomissione delle colonne fecali condominiali e le relative responsabilità. Negli edifici le condutture di scarico hanno funzione collettiva e spesso generano contenziosi perché attraversano proprietà esclusive: ciò solleva dubbi sul diritto dei singoli condomini e sui limiti degli interventi non autorizzati.

Nel caso esaminato, nuovi proprietari dell’ultimo piano, durante lavori di ristrutturazione, scoprono l’assenza del collegamento alla colonna fecale: sotto il pavimento non c’era la condotta verticale, mentre nell’appartamento sottostante risultava tagliato un tratto della colonna. Essi chiedevano il ripristino, il risarcimento per l’impossibilità di usare l’immobile e, in subordine, la costituzione di una servitù o la risoluzione della vendita. Il Tribunale aveva dato loro ragione, condannando i proprietari dell’appartamento sottostante al ripristino e al risarcimento calcolato anche sul valore locativo dell’immobile.

In appello i contrari sostenevano che il diritto di scarico si fosse estinto per non uso ventennale e contestavano la quantificazione del danno. I proprietari che avevano subìto il danno ribadivano invece che la colonna fecale è parte comune e che la manomissione era comprovata dagli accertamenti tecnici; inoltre l’immobile era privo di un servizio essenziale e quindi inutilizzabile.

La Corte ha confermato la sentenza di primo grado: la colonna verticale di scarico è, in mancanza di titolo contrario, bene comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. e non servitù. Perciò l’allaccio di un’unità alla colonna è esercizio del diritto di comproprietà sulle parti comuni e non può estinguersi per non uso come avverrebbe per una servitù. Chi rimuove o danneggia la condotta altera una parte comune e può essere obbligato a ripristinare lo stato dei luoghi e a risarcire i danni. Nel caso concreto la consulenza tecnica aveva accertato la troncatura della condotta e la conseguente impossibilità di usare l’appartamento come abitazione; la Corte ha quindi confermato il risarcimento quantificato sul valore locativo e le altre condanne accessorie.

Leggi qui per una trattazione più approfondita della sentenza della Corte d’Appello di Napoli

Si può chiudere con un cancello il pianerottolo condominiale?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 8012/2026, ha chiarito i criteri per valutare l’uso delle parti comuni in condominio, stabilendo quando un condomino può installare un cancello su un pianerottolo senza bisogno del consenso unanime.

Una condomina ha impugnato la delibera assembleare che, a maggioranza, autorizzava l’installazione di un cancello sul pianerottolo condominiale davanti ad altre abitazioni, chiedendone la nullità e la rimozione per sottrazione di spazio comune. Il Tribunale e la Corte d’Appello le hanno dato ragione, ritenendo necessaria l’unanimità per qualsiasi limitazione, anche minima (circa 1 m²), dello spazio collettivo.

Il Condominio ha ricorso in Cassazione lamentando, tra l’altro, un uso legittimo ai sensi dell’art. 1102 c.c., che consente un uso più intenso della cosa comune purché non ne alteri la destinazione né impedisca il pari uso agli altri. La Suprema Corte ha respinto il vizio di contraddittorio (basta l’amministratore per tutelare le parti comuni), ma ha accolto il secondo motivo: il “pari uso” non richiede identità o simultaneità perfette, ma solo che l’intervento non pregiudichi concretamente gli altri condomini né modifichi la funzione del bene, come confermato da precedenti (es. Cass. 15379/2005, 12344/1997).

Applicato al caso, il cancello – limitato, motivato da sicurezza e senza ostacolo al transito – era lecito; l’assemblea non concede proprietà esclusiva, ma prende atto di un uso compatibile. La sentenza è stata cassata con rinvio.

Leggi qui per una trattazione più approfondita dell’ordinanza della Corte di Cassazione.

Si possono installare pannelli divisori sui balconi condominiali senza autorizzazione?

Il Tribunale di Bolzano, con la sentenza n. 1099/2025, ha esaminato la legittimità di pannelli divisori installati sui balconi condominiali, chiarendo quando si tratta di modifiche lecite e non di innovazioni.

In un condominio, una proprietaria ha citato i vicini per aver posizionato pannelli in legno alti 80-100 cm sui tramezzi divisori dei balconi contigui, senza autorizzazione assembleare. Li ha accusati di innovazione illegittima (art. 1102 e 1120 c.c.), violazione del regolamento condominiale, danno al decoro architettonico e alle distanze (art. 907 c.c.), oltre a perdita di veduta panoramica, luce e aria dalla sua finestra, a soli 26 cm dai pannelli.

I convenuti hanno ribattuto che si trattava di semplici modifiche ex art. 1102 c.c., per migliorare privacy e sicurezza, senza alterare la funzione divisoria dei tramezzi né ledere estetica o godimento altrui.

Il giudice ha rigettato le domande, distinguendo nettamente: le innovazioni (art. 1120 c.c.) trasformano l’essenza della parte comune e richiedono maggioranza assembleare; le modifiche, invece, sono interventi minori del singolo condomino per un uso più comodo, senza autorizzazione (salvo regolamenti contrattuali). Qui i pannelli non mutano la destinazione divisoria dei tramezzi, ma la potenziano visivamente, rispettando i limiti dell’art. 1102 c.c.

La CTU ha confermato l’assenza di danno al decoro (materiali integrati con elementi preesistenti), impatti trascurabili su luce, aria e veduta (solo laterali estreme, senza diritto assoluto al panorama), e inapplicabilità rigida delle norme sulle distanze in condominio, dove prevale il contemperamento degli interessi.

In sintesi, pannelli divisori sui balconi sono modifiche lecite, purché preservino decoro e pari uso.

Leggi qui per una trattazione più approfondita della sentenza del Tribunale di Bolzano

Infiltrazioni da immobile pignorato in condominio: chi decide per i lavori?

Il Tribunale di Cagliari, con la sentenza n. 1855/2025, ha chiarito i poteri del giudice dell’esecuzione (G.E.) nei lavori urgenti su unità pignorata, come una mansarda causa infiltrazioni d’acqua che danneggiano gli appartamenti sottostanti.

Nel caso, alcuni condomini opponenti – proprietari di alloggi ai piani terzo e quarto, titolari per usucapione di quote sulle parti comuni – contestano un decreto del G.E. che, dopo accertamenti tecnici, autorizza lavori di impermeabilizzazione sulla mansarda (terrazza, copertura e abbaini) affidati a una srl, con spese ripartite per un terzo sul debitore esecutato e due terzi sul condominio (secondo art. 1126 c.c.). Gli opponenti rivendicano l’esclusiva competenza assembleare per scegliere ditta e preventivo, pretendono di eseguire autonomamente i ripristini interni con rimborso integrale (euro 31.302,56) e imputano ogni responsabilità al debitore e alla procedura.

Il Tribunale rigetta l’opposizione per genericità: gli attori non dimostrano danni economici concreti dalla scelta del G.E. né preventivi più vantaggiosi né incongruità di costi o riparti. In presenza di emergenze da infiltrazioni, il G.E. può autorizzare autonomamente i lavori urgenti sulla mansarda pignorata, senza attendere l’assemblea, per evitare aggravamenti del danno (principi di buona fede). Segue poi il rimborso della quota condominiale dal debitore, senza ledere i diritti assembleari sul riparto finale.

Sugli interventi interni agli appartamenti, infondata la pretesa di imporre la ditta di fiducia: la procedura, sotto il G.E., sceglie modalità idonee e quantificate, riconoscendo risarcimenti accertati, senza adeguarsi a scelte discrezionali dei condomini.

L’opposizione è dichiarata infondata in toto, senza condanna alle spese per contumacia dei convenuti.

Leggi qui per una versione più approfondita della sentenza del Tribunale di Cagliari

Solai interpiano in condominio: bene esclusivo o comune?

Il Tribunale di Latina (sentenza n. 2032/2025) ha affrontato il tema della natura giuridica dei solai interpiano nei condomini, approfondendo se tali strutture, che separano le unità immobiliari e svolgono funzione portante, siano beni comuni o di proprietà esclusiva.

Secondo l’articolo 1125 del codice civile, i solai interpiano si presumono beni comuni appartenenti ai proprietari dei piani sovrastante e sottostante, con una ripartizione paritaria delle spese di manutenzione, salvo prova contraria.

Nel caso esaminato, alcuni condomini al secondo piano avevano contestato una delibera assembleare che approvava lavori straordinari di consolidamento dei solai per un importo superiore a 313.000 euro, ritenendo quei solai proprietà esclusiva e non soggetti a decisioni assembleari.

L’amministratore, invece, ha sottolineato che l’intervento era necessario a salvaguardare la stabilità dell’intero edificio, come confermato anche da un’ordinanza sindacale che imponeva lo sgombero per gravi rischi strutturali causati dal deterioramento dei solai, considerati quindi elementi portanti comuni.

Il Tribunale ha respinto il ricorso dei condomini, riconoscendo la legittimità delle delibere e riaffermando che i solai interpiano, pur separando unità immobiliari diverse, sono beni comuni per la loro funzione essenziale di sostegno e copertura, come previsto dalla legge e dalla giurisprudenza consolidata. Pertanto, gli interventi su tali strutture rientrano nelle competenze assembleari e non ledono diritti di proprietà esclusiva.

Leggi qui per una versione approfondita della sentenza del Tribunale di Latina

Parti esclusive o comuni in condominio: quando l’onere di messa in sicurezza tocca a tutti?

La Corte d’Appello di Salerno (sentenza n. 924/2025) ha chiarito che, nel condominio, l’onere della messa in sicurezza coinvolge tutti i condomini, indipendentemente dalla distinzione tra parti comuni ed esclusive. Pur riconoscendo che frontalini e balconi possono essere considerati pertinenze esclusive, quando si tratta di lavori urgenti per garantire la sicurezza strutturale e prevenire pericoli per l’intero edificio, le spese devono essere ripartite tra tutti in base alle quote millesimali. Questo principio si basa sull’obbligo dell’amministratore di conservazione delle parti comuni, che include interventi di rimozione di elementi pericolanti come intonaci e frontalini, anche se insistono su proprietà esclusiva.

Nel caso esaminato, un gruppo di condomini aveva contestato la spesa per lavori di riparazione urgente sui frontalini dei balconi, sostenendo che tali elementi fossero di proprietà esclusiva e che la loro unità immobiliare non ne usufruisse. La Corte ha però ribadito che, data la funzione estetica e strutturale di questi elementi, finalizzati a garantire la sicurezza e il decoro dell’edificio, la manutenzione è obbligo di tutti i condomini. Inoltre, è stato sottolineato che la ripartizione delle spese non può essere esclusa anche se il danno è causato da mancata manutenzione di alcuni singoli, poiché la tutela preventiva riguarda l’intero condominio.

In sintesi, anche quando alcune parti sono formalmente esclusive, la necessità di interventi urgenti di sicurezza che riguardano la struttura si traduce in un obbligo collettivo. Le spese per tali lavori sono quindi a carico di tutti i condomini proporzionalmente, a prescindere dall’uso diretto o dalla natura esclusiva degli elementi interessati, conformemente agli articoli del codice civile che regolano la conservazione e manutenzione delle parti comuni e la funzione dell’amministratore condominiale.

Leggi qui per una versione approfondita della sentenza della Corte d’Appello di Salerno

Bomba d’acqua e allagamento in condominio: chi risarcisce?

Il Tribunale di Milano (sentenza n. 7230/2025) ha affrontato il delicato tema della responsabilità dei condomini per danni da allagamento causati da eventi atmosferici intensi. Negli ultimi anni, l’aumento di fenomeni climatici estremi come bombe d’acqua ha messo a rischio la sicurezza degli impianti comuni, sollevando dubbi se i danni siano imputabili a eventi eccezionali o a una cattiva manutenzione.

Nel caso esaminato, una società ha citato in giudizio due condomini dopo l’allagamento di un immobile commerciale, causato da malfunzionamenti negli impianti fognari e dalla pompa di sollevamento. I condomini hanno sostenuto che il danno fosse dovuto a un evento atmosferico imprevedibile e straordinario, ma non hanno prodotto prove scientifiche adeguate a dimostrarlo.

Il Tribunale, dopo indagini tecniche e testimonianze, ha stabilito che l’allagamento è stato causato dalla mancata manutenzione o dall’inadeguatezza degli impianti comuni. Richiamando la giurisprudenza, ha sottolineato che solo dati pluviometrici ufficiali possono comprovare l’eccezionalità di un fenomeno meteorologico che escluda la responsabilità di custodi delle parti comuni.

Così, entrambi i condomini sono stati ritenuti responsabili in solido ai sensi degli articoli 2051 e 2055 del Codice Civile e condannati a risarcire circa 24mila euro per i danni materiali, esclusi quelli non patrimoniali per mancanza di prova. Inoltre, sono stati condannati a pagare le spese della consulenza tecnica d’ufficio, condividendo anche le spese di lite in modo proporzionale.

Leggi qui per una versione più approfondita della sentenza del Tribunale di Milano

Quando l’abbassamento del piano di calpestio viola la proprietà condominiale?

Il Tribunale di Napoli (sentenza n. 8093/2025) ha esaminato il caso dell’abbassamento del piano di calpestio in locali condominiali al piano terra, concentrandosi sui limiti di proprietà e sulle implicazioni giuridiche delle parti comuni. La modifica del piano di calpestio può comportare un’appropriazione illecita di parti comuni, alterando l’equilibrio condominiale e violando i diritti dei condomini.

Nel caso specifico, a seguito di una segnalazione dell’amministratore condominiale, un consulente tecnico ha accertato un abbassamento del piano rispetto alla situazione catastale storica, configurando l’appropriazione di sottosuolo comune senza autorizzazione. I locali erano inoltre utilizzati per attività di ristorazione e spettacoli, considerate incompatibili con il condominio, con immissioni rumorose contestate.

L’amministratore ha chiesto al Tribunale di dichiarare l’illegittima modifica e appropriazione delle parti comuni, ordinare il ripristino dello stato originario, la cessazione delle attività rumorose e il risarcimento danni. I proprietari hanno contestato la procedibilità e fondatezza delle richieste, sostenendo che le condizioni contestate esistevano già precedentemente, che l’attività era cessata e che mancava prova del danno.

Il Tribunale ha sottolineato che, secondo l’art. 1117 c.c., le parti comuni sono presunte tali salvo diversa prova, e che nessun condomino può unilateralmente scavare o modificare il sottosuolo comune senza il consenso degli altri. L’abbassamento del piano ha costituito appropriazione indebita del sottosuolo comune, con conseguente condanna a ripristinare lo stato originario.

Il Tribunale ha invece rigettato la richiesta di risarcimento danni per mancanza di prova di un danno effettivo e ha dichiarato cessata la controversia sulle immissioni rumorose, riconoscendo la cessazione dell’attività contestata.

Leggi qui per una trattazione più approfondita della sentenza del Tribunale di Napoli

Chi può chiedere i danni per le parti comuni del condominio?

La Corte d’Appello di Napoli ha affrontato il tema della gestione delle richieste di risarcimento per danni alle parti comuni del condominio, sottolineando il ruolo centrale dell’amministratore nella tutela degli interessi collettivi. Spesso si discute se sia il singolo condomino o l’amministratore a poter agire per questi danni, ma la sentenza 1243/2025 chiarisce che l’amministratore, quale rappresentante del condominio, è l’unico legittimato a gestire queste controversie.

Il caso riguardava difetti riscontrati su balconi e frontalini, parti comuni soggette a un contratto di manutenzione stipulato dall’amministratore con un’impresa. Dopo la constatazione dei vizi e un successivo accordo tra condominio e impresa per una riduzione del compenso in cambio della mancata riparazione, alcuni condomini hanno agito singolarmente per chiedere risarcimenti, ritenendo che l’accordo non li vincolasse.

Il Tribunale di primo grado aveva in parte accolto le richieste dei singoli, ma la Corte d’Appello ha ribaltato questa decisione, affermando che l’accordo ratificato con l’impresa vincola tutti i condomini, anche quelli non direttamente coinvolti, perché il condominio agisce tramite l’amministratore come unico rappresentante. I danni alle parti comuni devono essere gestiti collettivamente, impedendo quindi azioni autonome dei singoli condomini su questioni già definite.

In sintesi, la Corte ha stabilito che:

• le opere e i difetti riguardanti proprietà esclusive spettano ai singoli condomini;
• i danni alle parti comuni, come i frontalini, devono essere tutelati esclusivamente dall’amministratore per conto del condominio.

Di conseguenza, è stata respinta la domanda di risarcimento autonoma dei singoli condomini e condannati alla restituzione di quanto ottenuto dall’accordo precedente, con regolamentazione delle spese di giudizio secondo il principio di soccombenza.

Leggi qui per una trattazione più approfondita della sentenza della Corte d’Appello di Napoli

Quali limiti e diritti regolano l’installazione delle telecamere private in un condominio?

Il Tribunale di Catania, con la sentenza n. 4262/2025, ha affrontato il tema delicato delle telecamere private in condominio, che richiede un equilibrio tra sicurezza personale e rispetto della privacy condominiale. Un gruppo di condomini aveva installato quattro telecamere per tutelare la propria proprietà da furti e intimidazioni, ma l’assemblea condominiale ne decise la rimozione e il riposizionamento in punti condivisi, vietando riprese sul posto auto assegnato. Gli attori hanno contestato la delibera, chiedendo anche una consulenza tecnica per verificare l’effettiva inquadratura delle telecamere rispetto alle proprietà private e comuni.

Il tribunale ha accertato che tre telecamere inquadrano solo proprietà esclusiva, mentre una riprendeva parzialmente un’area comune. Le telecamere non erano motorizzate e la loro orientazione poteva essere modificata visibilmente. La legge permette di installare impianti anche su parti comuni, previa comunicazione all’amministratore, purché non modifichino l’uso comune, non ostacolino altri condomini e rispettino il decoro architettonico.

Il giudice ha stabilito che:

• non è obbligatorio segnalare con cartelli la presenza di telecamere private;
• l’installazione è legittima se rispetta le condizioni sopra descritte;
• la rimozione indiscriminata di tutte le telecamere è illegittima e sproporzionata;
• occorre valutare caso per caso le angolazioni e modificare solo quelle che invadono aree comuni, senza rimuovere inutilmente l’intero impianto.

In sintesi, la sentenza sottolinea la necessità di bilanciare il diritto alla sicurezza individuale con la tutela dei diritti degli altri condomini, richiedendo sempre una verifica tecnica precisa e proporzionata per ogni intervento.

Leggi qui per una trattazione più approfondita della sentenza del Tribunale di Catania

Manutenzione straordinaria in condominio: obbligo dei lavori anche senza pericolo imminente?

Il Tribunale di Palermo, con l’ordinanza n. 5255/2025, ha chiarito che l’obbligo di eseguire interventi di manutenzione straordinaria in un condominio può sorgere anche senza la presenza di un pericolo imminente, quando sussiste un rischio ragionevole di aggravamento del danno e un potenziale pregiudizio per la sicurezza e la salute degli utenti. Nel caso esaminato, un condomino aveva richiesto un intervento urgente a causa del grave degrado strutturale dell’edificio, denunciando rischi per la propria proprietà e per le persone. Il Tribunale ha ribadito che non è necessario attendere un danno certo o un crollo imminente: basta un pericolo ragionevole per giustificare misure cautelari di manutenzione, in linea con la giurisprudenza della Corte di Cassazione.

La consulenza tecnica (CTU) ha evidenziato infiltrazioni, fessurazioni e degrado diffuso che, pur non configurando un rischio immediato di crollo, limitano la sicurezza e la piena fruizione dell’immobile. Pertanto, il Tribunale ha disposto l’esecuzione tempestiva di lavori per risanare le strutture danneggiate, soprattutto quelle più compromesse, al fine di evitare un peggioramento e tutelare la salute degli utenti. Inoltre, ha condannato la parte resistente a rifondere le spese legali della controparte.

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Tribunale Napoli 2378/2025: sottobalcone aggettante: a chi tocca la manutenzione?

Il Tribunale di Napoli Nord, nella sentenza n. 2378/2025, ha affrontato un contenzioso riguardante la manutenzione e le responsabilità legate al sottobalcone aggettante (detto anche “cielino”) in un condominio, con particolare riferimento ai rapporti tra proprietari e usufruttuari di unità immobiliari sovrapposte.

La vicenda nasce da infiltrazioni d’acqua causate dalla mancata manutenzione del balcone aggettante situato al piano superiore, di proprietà delle resistenti, che hanno provocato il deterioramento del soffitto del balcone sottostante, di proprietà dei ricorrenti. Questi ultimi avevano chiesto al tribunale di accertare la responsabilità delle resistenti e di condannarle a riparare i danni e a rimborsare le spese sostenute per il procedimento e le perizie tecniche, sostenendo che il degrado rappresentasse un pericolo e limitasse l’uso della propria proprietà.

Le resistenti, dal canto loro, hanno contestato la legittimazione passiva dell’usufruttuaria, dichiarando che la manutenzione straordinaria non le spettasse, e hanno attribuito le infiltrazioni a difetti delle parti comuni, negando la responsabilità diretta e dichiarando aver già effettuato interventi di messa in sicurezza. Hanno inoltre rimproverato ai ricorrenti di aver ancorato tende senza autorizzazione al sottobalcone.

Il tribunale ha rigettato l’eccezione di legittimazione, confermando che l’usufruttuario è tenuto alla manutenzione ordinaria e alle riparazioni straordinarie conseguenti a inosservanze di tale obbligo, configurando perciò una responsabilità solidale tra proprietari e usufruttuari. Ha accertato la presenza di infiltrazioni provenienti dal balcone superiore, causa del degrado del sottobalcone sottostante, la cui condizione richiede un intervento strutturale di rifacimento, mentre non sono necessari ulteriori lavori sulla pavimentazione del balcone, già sistemata.

Dal punto di vista giuridico, è stata ribadita la distinzione tra terrazze aggettanti e incassate: i balconi aggettanti sono parte della proprietà esclusiva di chi li possiede e non sono soggetti a obblighi di manutenzione reciproca tra piani sovrapposti, diversamente dalle terrazze incassate, che possono essere parti comuni. Ciò implica altresì che il sottobalcone (soletta) ha una funzione di copertura, ma non di sostegno, e rimane di proprietà esclusiva del balcone superiore.

Infine, il Tribunale ha accolto la domanda riconvenzionale delle resistenti stabilendo che non è lecito per il proprietario del piano inferiore installare tende ancorate al sottobalcone senza il consenso del proprietario del balcone soprastante, ordinandone la rimozione immediata.

La decisione ha accolto parzialmente entrambe le parti, prevedendo una divisione paritaria delle spese processuali e tecniche, ma condannando le resistenti a riparare il sottobalcone danneggiato.

In sintesi, il Tribunale ha chiarito che la manutenzione del sottobalcone spetta al proprietario del balcone superiore, che ne risponde anche in caso di usufrutto, mentre il proprietario del piano inferiore non può utilizzare o modificare il sottobalcone senza autorizzazione. Questa sentenza, quindi, precisa i confini di responsabilità in materia di manutenzione e uso dei balconi aggettanti nei condomini, fornendo un importante riferimento per la gestione di simili controversie.

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Tribunale Napoli 5004/2025: copertura-lucernario nei garage privati e passaggio comune: a chi spetta la manutenzione?

Il Tribunale di Napoli, con la sentenza n. 5004/2025, si è occupato di una controversia riguardante la responsabilità e la manutenzione di una copertura condominiale che fungeva sia da passaggio comune sia da lucernario per i garage privati sottostanti. Il caso nasce dalla richiesta di un condomino che lamentava infiltrazioni d’acqua nei propri box auto, causate dal deterioramento di una “vanella scoperta”, ossia un corridoio esterno in vetrocemento che serve sia come accesso condominiale sia come lucernario.

Durante il processo, il Tribunale ha analizzato la natura del bene danneggiato, riconoscendo che la vanella svolge una doppia funzione: fornisce luce ai garage sottostanti (a beneficio del singolo proprietario) ma è anche utilizzata come passaggio comune (a beneficio del condominio). Pertanto, sia il condominio sia il proprietario dei box hanno obblighi di custodia e responsabilità ai sensi dell’art. 2051 c.c., in base al principio secondo cui custodi del bene sono sia il condominio sia il condomino interessato.

Il Tribunale ha stabilito che entrambi devono rispondere in solido dei danni provocati dal bene (come già accade per il lastrico solare ad uso esclusivo), ciascuno per il 50%. Nel caso specifico, tenuto conto di una parziale corresponsabilità dell’attore, la somma riconosciuta a titolo di risarcimento è stata ridotta, e al condominio è stato ordinato di versare poco meno di 48.000 euro, oltre a interessi e spese tecniche.

Il principio innovativo affermato è che, quando una struttura condominiale ha funzioni sia comuni sia esclusive, la responsabilità per i danni va condivisa tra condominio e singolo proprietario, dettando un criterio pratico per analoghi casi futuri.

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Tribunale Cremona 206/2025: condominio orizzontale: in quale caso il tetto è parte comune?

La recente sentenza n. 206/2025 del Tribunale di Cremona affronta la questione della natura giuridica del tetto nei condomini composti da edifici affiancati, chiarendo quando la copertura può considerarsi parte comune e quali criteri si applicano per la ripartizione delle spese tra i condomini.

Nel caso esaminato, un condomino aveva impugnato una delibera assembleare che disponeva lavori di manutenzione straordinaria sul tetto (bonifica di lastre in fibrocemento-amianto) e la ripartizione delle spese secondo i millesimi di proprietà. L’attore sosteneva che il complesso fosse formato da quattro corpi distinti, ciascuno con un proprio tetto, e che le spese dovessero gravare solo sui proprietari delle unità effettivamente coperte dal tetto oggetto di intervento. Contestava inoltre la validità della delibera per l’assenza di codice fiscale, conto corrente condominiale e fondo speciale per i lavori straordinari.

I convenuti, invece, hanno sostenuto che si trattasse di un unico edificio (condominio verticale) con tetto comune e che, quindi, tutti i condomini dovessero partecipare alle spese secondo i millesimi. In subordine, hanno chiesto che, qualora fosse riconosciuta una parziale esclusività di alcune coperture, la ripartizione delle spese avvenisse solo per le parti effettivamente comuni.

Il Tribunale, sulla base della documentazione prodotta e della consulenza tecnica d’ufficio, ha accertato che il fabbricato è un unico organismo edilizio, privo di discontinuità strutturali, con un tetto unico che copre l’intero edificio, un unico sistema di grondaie e scarichi, e servizi comuni di accesso. Di conseguenza, ha ritenuto che il tetto costituisca parte comune a tutti i condomini, salvo che non vi sia una prova contraria fornita da atti o titoli specifici, come previsto dall’art. 1117 c.c.

Il tribunale ha inoltre precisato la differenza tra condominio verticale e orizzontale: il primo è caratterizzato da un unico edificio sviluppato in altezza, il secondo da unità immobiliari indipendenti affiancate orizzontalmente. Tuttavia, anche nei condomini orizzontali, il tetto si presume comune salvo che risulti il contrario dal titolo o dalla funzione oggettiva della copertura. Se invece esistono edifici realmente separati, ciascuno con la propria copertura autonoma, allora ogni tetto sarà comune solo ai proprietari delle unità sottostanti quel singolo edificio.

Nel caso specifico, non essendo stata fornita alcuna prova dell’esistenza di tetti esclusivi o di un condominio orizzontale, il tribunale ha confermato la validità della delibera assembleare e la legittimità della ripartizione delle spese tra tutti i condomini. Gli altri motivi di invalidità sollevati dall’attore sono stati considerati irrilevanti ai fini della nullità della delibera.

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Cassazione 10371/2025: gronde e sottogronde: di chi è la proprietà?

Un recente caso giudiziario, esaminato dalla Corte di Cassazione (ordinanza n. 10371/2025), ha fatto chiarezza su chi debba pagare la manutenzione di gronde e sottogronde nei condomini, elementi spesso fonte di discussione tra i proprietari. In particolare, alcune condomine avevano contestato una delibera che considerava questi elementi come beni comuni e ripartiva le spese di rifacimento tra tutti, anche tra chi non aveva balconi sulla facciata interessata.

Le ricorrenti sostenevano che le gronde dovessero essere considerate pertinenze dei singoli balconi e che, in ogni caso, le spese dovessero ricadere solo su chi ne traeva effettivo beneficio. Tuttavia, sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno dato ragione al condominio, stabilendo che gronde e sottogronde, servendo a proteggere la facciata comune dall’acqua, sono parti comuni e che le spese vanno divise in base ai millesimi di proprietà.

La Cassazione ha confermato questa interpretazione, sottolineando che, quando un manufatto serve a tutelare l’intero edificio dagli agenti atmosferici, rientra tra le parti comuni e le relative spese spettano a tutti i condomini, indipendentemente dall’uso diretto. Il ricorso delle proprietarie è stato quindi respinto, consolidando il principio che la funzione dell’elemento condominiale prevale sulla sua collocazione o sull’utilizzo da parte dei singoli.

Tribunale Torino 5573/2024: il condominio può vietare le inferriate per motivi di decoro architettonico?

La sentenza n. 5573/2024 del Tribunale di Torino ha stabilito che un condominio può opporsi all’installazione di inferriate da parte dei singoli condomini solo se queste compromettono effettivamente il decoro architettonico dell’edificio, che va valutato caso per caso. Nel caso specifico, due condomine avevano installato inferriate per ragioni di sicurezza e necessità personali, sostenendo che esse fossero conformi all’estetica dell’immobile. Il condominio ne aveva deliberato la rimozione, ritenendole lesive dell’uniformità estetica. Tuttavia, il tribunale ha ritenuto che le inferriate non alterassero le caratteristiche architettoniche dell’edificio, poiché erano integrate armoniosamente con il design e il colore delle strutture esistenti. Non essendoci un divieto esplicito nel regolamento condominiale e non risultando compromesso il decoro architettonico, la delibera condominiale è stata annullata in quanto lesiva del diritto delle attrici di utilizzare la cosa comune ai sensi dell’art. 1102 c.c.

Altri approfondimenti

FAQ manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio

Di seguito alcune FAQ riassuntive sulla manutenzione ordinaria e straordinaria condominio.

Qual è la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria in un condominio?

La manutenzione ordinaria riguarda interventi di routine, come la riparazione di danni minori o la manutenzione di impianti e strutture comuni, mentre la manutenzione straordinaria implica lavori complessi che possono includere modifiche strutturali, rifacimento di impianti o ristrutturazioni importanti.

Chi è responsabile della manutenzione in un condominio?

L’amministratore di condominio è responsabile della gestione delle attività di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, delle parti comuni dell’edificio. Tuttavia, le decisioni importanti vengono prese in assemblea condominiale.

Quando è necessaria l’approvazione dell’assemblea condominiale?

Per la manutenzione ordinaria, l’amministratore può agire autonomamente se gli interventi sono già previsti nel preventivo annuale. Per la manutenzione straordinaria, è invece necessaria l’approvazione dell’assemblea condominiale, che deve deliberare in merito all’intervento.

Come vengono suddivise le spese di manutenzione tra i condomini?

Le spese per la manutenzione sono generalmente ripartite in base ai millesimi di proprietà di ciascun condomino, salvo accordi diversi presi in assemblea. Alcune spese specifiche, come quelle per ascensori o lastrici solari, possono seguire criteri diversi.

Cosa succede se un intervento di manutenzione comporta modifiche strutturali?

Gli interventi che richiedono modifiche strutturali, come il rifacimento del tetto o la sostituzione dell’impianto di riscaldamento, rientrano nella manutenzione straordinaria e necessitano dell’approvazione dell’assemblea condominiale.

Sono necessarie autorizzazioni edilizie per i lavori di manutenzione?

La manutenzione ordinaria non richiede autorizzazioni edilizie, mentre la manutenzione straordinaria potrebbe richiedere titoli abilitativi come la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) o la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), a seconda della complessità dell’intervento.

Qual è la ripartizione delle spese per la manutenzione delle scale e degli ascensori?

Le spese per la manutenzione e sostituzione di ascensori e scale sono suddivise tra i condomini che ne fanno uso, utilizzando un criterio misto che considera il valore dell’immobile e l’altezza del piano.

Come vengono ripartite le spese per il rifacimento del tetto o interventi strutturali simili?

Le spese per il rifacimento del tetto o altri lavori strutturali rilevanti vengono suddivise tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, a meno che non ci siano specifiche condizioni o accordi previsti dal regolamento condominiale.

Posso fare dei lavori di manutenzione senza il consenso degli altri condomini?

I lavori di manutenzione ordinaria, se inclusi nel preventivo annuale, possono essere eseguiti dall’amministratore senza bisogno di approvazione preventiva. Tuttavia, qualsiasi intervento straordinario o che comporti modifiche sostanziali necessita dell’approvazione dell’assemblea. In caso di urgenza, come nel caso di danni immediati che mettono in pericolo la sicurezza dell’edificio, l’amministratore può avviare lavori urgenti senza il consenso dell’assemblea, ma dovrà informare i condomini successivamente.

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/condominio-manutenzione-ordinaria-e-straordinaria/