Opere a scomputo degli oneri di urbanizzazione: il quadro normativo

Le opere di urbanizzazione a scomputo sono una pratica comune in edilizia, un istituto che prevede la realizzazione di opere di urbanizzazione direttamente dal privato, considerate interamente o parzialmente sostitutive degli oneri concessori dovuti.

Opere di urbanizzazione a scomputo: cosa sono?

Le opere a scomputo sono urbanizzazioni che vengono realizzate direttamente dal privato e considerate sostitutive degli oneri concessori dovuti (interamente o parzialmente).

Questo tipo di interventi è regolato dal Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) e dal Codice degli Appalti (D.Lgs. 36/2023).

Cosa sono le opere di urbanizzazione

Urbanizzazione è un termine che deriva dal latino “urbanus” che significa “di città“, e dal suffisso “-izzazione” che indica un’azione o un processo. Urbanizzazione è il processo di sviluppo e sistemazione urbanistica di centri urbani, sia di nuova progettazione che di città preesistenti, caratterizzate da un intenso accrescimento della popolazione. L’urbanizzazione è strettamente correlata alla crescita demografica e allo sviluppo economico di un’area e comporta la creazione e l’ampliamento di infrastrutture, servizi e spazi pubblici per soddisfare le esigenze della popolazione.

L’urbanizzazione può essere pianificata e controllata, con la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria, che comprendono strade, parcheggi, fognature, reti idriche, elettriche e del gas, pubblica illuminazione, spazi verdi, impianti di depurazione, scuole, asili nido, impianti sportivi, centri sociali, chiese e altri edifici religiosi, e aree verdi. Tuttavia, l’urbanizzazione può anche avvenire in modo spontaneo e disordinato, senza un piano regolatore, con conseguenze negative per l’ambiente, la salute pubblica e la qualità della vita.

Dare una definizione di opere di urbanizzazione a scomputo presuppone che si abbia già una chiara idea su cosa siano le opere di urbanizzazione. Non esiste una vera e propria definizione, ma una semplice divisione delle opere in base alla loro natura: opere di urbanizzazione primaria e opere di urbanizzazione secondaria.

Entrambe hanno come obiettivo quello di rendere fruibile il territorio comunale edificato. Le opere primarie garantiscono le fondamentali condizioni di vita degli occupanti (sicurezza, viabilità, salute, ecc.) e costituiscono presupposto necessario per il rilascio del permesso di costruire. Le opere di urbanizzazione secondaria, invece, non sono indispensabili per l’immediato utilizzo degli edifici da edificare: il comune può decidere quando procedere alla realizzazione delle stesse.

Chi vuole realizzare un edificio ha l’obbligo di corrispondere una somma di denaro (costo di costruzione + oneri di urbanizzazione) per i costi che le amministrazioni comunali sostengono per urbanizzare il proprio territorio. Per quanto riguarda gli oneri di urbanizzazione il privato può contrattare con l’ente l’esecuzione diretta delle opere decurtandole (in parte o del tutto) dagli oneri che altrimenti avrebbe dovuto versare (opere a scomputo).

Questo modus operandi andrebbe, però, in contrasto con la normativa europea in quando il privato sarebbe autorizzato a procedere con l’edificazione, sottraendosi di fatto alla gara pubblica. Ecco perché dopo varie modifiche normative, si è giunti al codice dei contratti pubblici e all’obbligo che poi vedremo di indire a tutti gli effetti una gara.

Opere e oneri di urbanizzazione: la normativa di riferimento

L’obbligo di pagare gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria in caso di esecuzione di un certo tipo di opere edilizie è previsto in origine dalla Legge 765/1967  (articolo 8), al quale si è aggiunto quello inerente al contributo commisurato al costo di costruzione introdotto dalla Legge Bucalossi (art. 6, L. 10/1977).

Queste disposizioni sono state tutte trasfuse nell’articolo 16 del Testo Unico sull’Edilizia (D.P.R. 380/2001) che stabilisce la suddivisione in oneri di urbanizzazione primaria e secondaria. Il rilascio del permesso di costruire da parte di un’amministrazione comporta, pertanto, per il privato “la corresponsione di un contributo commisurato all’incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione” (art. 16, comma l, del D.P.R. 380/2001).

Il legislatore ha previsto con l’art. 11, primo comma, della Legge 10/77, ora trasfusa con modifiche nell’art. 16, comma 2 del Testo Unico dell’edilizia, la possibilità di scomputare la quota del contributo relativa agli oneri di urbanizzazione, nel caso in cui il titolare del permesso di costruire o attuatore del piano si obblighi a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione.
Lo stesso art. 16 sopra citato stabilisce, poi, che le opere così realizzate sono acquisite al patrimonio indisponibile del Comune.

Come, quindi, previsto dall’art. 16, comma 2, del D.P.R. 380/2001, il privato attuatore del piano e/o titolare del permesso di costruire, debitore del versamento degli oneri di urbanizzazione, può adempiere all’obbligo costituito dal pagamento del contributo relativo agli oneri di urbanizzazione mediante l’esecuzione diretta delle opere di urbanizzazione.

Nel 2001 la Corte Europea ha sostenuto che le opere di urbanizzazione sono da ritenere pubbliche sin dalla loro origine (quindi anche se eseguite su proprietà privata e se formalmente di proprietà privata prima del passaggio al patrimonio pubblico); la realizzazione delle opere in luogo del loro pagamento conferma la natura patrimoniale del contratto, con riflessi sui pubblici interessi. A seguito di tale pronuncia il legislatore italiano è intervenuto più volte cercando di contemperare le finalità ed i principi della normativa nazionale con i principi enunciati dalla Corte di Giustizia.

Come si calcolano gli oneri di urbanizzazione

I parametri generali per la determinazione del contributo sono rapportati ai costi reali per la realizzazione delle opere in base a delle tabelle parametriche. Queste tabelle sono divise per classi di comuni e si differenziano a seconda dei vari elementi (ampiezza territoriale, andamento demografico, caratteristiche geografiche, destinazioni di zona, ecc.).

In questo modo i comuni possono quantificare gli oneri in base alla domanda di sviluppo edilizio, orientandola e coordinandola con le dinamiche demografiche ed economiche. Tramite delibera del consiglio comunale si adotta l’entità del contributo (aggiornamento quinquennale) in conformità alle disposizioni di ogni regione e in base a possibili variazioni dei costi per la realizzazione delle opere.

La quota di oneri concessori relativi all’urbanizzazione è corrisposta al Comune all’atto del rilascio del titolo.

Per ulteriori approfondimenti, leggi l’articolo “Oneri di urbanizzazione: cosa sono e come calcolarli”

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