IVA in edilizia, ecco un’analisi delle diverse casistiche

L’IVA in edilizia costituisce un argomento decisamente complesso e spesso nasconde insidie anche per gli esperti del settore.

La legislazione fiscale, infatti, è molto articolata e classifica in modo dettagliato i diversi ambiti di applicazione in edilizia, definendo e delimitando i diversi tipi di intervento e le varie aliquote applicabili.

In linea generale, anche in edilizia l’aliquota ordinaria dell’IVA è del 22%, ma ci sono due aliquote agevolate al 4% e al 10%.

In questo articolo proponiamo una guida sintetica (disponibile anche in PDF) che ha lo scopo di chiarire e riassumere le modalità di applicazione dell’IVA ai vari interventi edilizi.

IVA agevolata al 4% per la prima casa

Ambito di applicazione

L’aliquota IVA ridotta al 4% è prevista per:

• la prestazione di servizi dipendenti da contratti di appalto per la costruzione della prima casa;
• la cessione, da imprese costruttrici e non, di case di abitazione, non di lusso, ancorché non ultimate, purché permanga l’originaria destinazione, prima casa per acquirente;
• l’assegnazione in proprietà o in godimento di prime case ai soci di cooperative edilizie e loro consorzi.

Requisiti oggettivi e soggettivi

L’agevolazione, che riguarda anche gli interventi di ampliamento e completamento, richiede specifici requisiti oggettivi e soggettivi.

L’immobile deve possedere le seguenti caratteristiche:

• casa di abitazione individuabile nelle categorie catastali da A1 e A11, ad esclusione della categoria A10 (uffici e studi privati);
• casa non di lusso come definito dal D.M. 2 agosto 1969.

L’acquirente o committente deve dichiarare, a pena di decadenza dall’agevolazione:

• che l’immobile è ubicato nel comune in cui l’acquirente ha o stabilisca la residenza entro 18 mesi dall’acquisto;
• che l’immobile è ubicato nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività;
• che l’immobile è ubicato ovunque nel territorio italiano nel caso di acquirente cittadino italiano emigrato all’estero;
• che l’immobile è ubicato nel comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui l’acquirente dipende nel caso di trasferimento all’estero per motivi di lavoro;
• di non essere titolare esclusivo o in regime di comunione dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel comune in cui è situato l’immobile agevolato;
• di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su abitazione acquistata usufruendo delle agevolazioni prima casa dal 1982 in poi.

IVA agevolata al 4% per la costruzione di abitazioni (Legge Tupini)

Ambito di applicazione

L’aliquota IVA 4% si applica alle cessioni di beni finiti, escluse le materie prime e semilavorate, e alle prestazioni di servizi per la costruzione di:

• case di abitazione non di lusso: si tratta dei fabbricati composti o da sole unità abitative (vedi di seguito la definizione di “casa di abitazione”) che non possiedono le caratteristiche “di lusso” di cui al D.M. 2 agosto 1969, oppure composti da abitazioni, uffici e negozi. Per applicare l’aliquota 4% devono ricorrere le seguenti condizioni:
  1. oltre il 50% della superficie totale dei piani sopra terra deve essere destinata ad abitazione non di lusso;
  2. non oltre il 25% della superficie totale dei piani sopra terra deve essere destinato a negozi (nel concetto di “negozi” rientrano tutte le attività commerciali che prevedano un contatto diretto con il pubblico).

Per casa di abitazione deve intendersi ogni costruzione destinata a dimora delle persone e delle loro famiglie, cioè strutturalmente idonea ad essere utilizzata ad alloggio stabile di singole persone o di nuclei familiari, in via permanente o saltuaria.

Non ha alcun rilievo il fatto che l’immobile sia adibito o meno a prima casa; l’aliquota IVA ridotta al 4% si applicherà quindi anche alle cessioni di beni finiti da destinare ad una seconda abitazione. Per la prestazioni di servizi, la distinzione tra prima e seconda casa è determinante: nel primo caso si applica l’IVA al 4%, nel secondo l’IVA al 10%.

Inoltre, in base a quanto previsto dalla Tabella A, parte II, n. 39, del D.P.R. 633/1972, sono soggette all’aliquota IVA del 4% le prestazioni di servizi relative:

• alla nuova costruzione di fabbricati “Tupini” svolte nei confronti di imprese costruttrici (soggetti che svolgono l’attività di costruzione di immobili per la successiva rivendita);
• alla nuova costruzione di fabbricati “Tupini” svolte nei confronti di cooperative edilizie e loro consorzi anche a proprietà indivisa, se per i soci ricorrono i requisiti “prima casa”.

La Tabella A, parte III, n. 127-septies e 127-quarterdecies del D.P.R. 633/72 stabilisce che sono soggette ad aliquota IVA del 10% le prestazioni concernenti:

• la nuova costruzione di fabbricati “Tupini” svolte nei confronti di soggetti diversi da quelli che svolgono l’attività di costruzione di immobili per la successiva rivendita (ad esempio, per locazione);
• la nuova costruzione di fabbricati assimilati a quelli “Tupini”;
• la nuova costruzione di edifici destinati a finalità di istruzione, cura, assistenza e beneficenza;
• la nuova costruzione di case di abitazione non di lusso quando non ricorrono i requisiti “prima casa”;
• la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria ex articolo 4, legge n. 847/1964 e assimilate.

Gli interventi di ampliamento e completamento

L’aliquota IVA ridotta al 4% può essere applicata anche ai lavori di ampliamento e di completamento di una nuova abitazione non di lusso.

Può accadere che l’intervento di ampliamento si sovrapponga ad un intervento di restauro o di ristrutturazione edilizia (entrambi gli interventi devono essere naturalmente menzionati all’interno della concessione); in questo caso l’applicazione della corretta aliquota dovrà essere effettuata necessariamente in base alla dichiarazione presentata dal cliente, che potrà acquistare con aliquota del 4% facendo riferimento all’ampliamento e con aliquota del 10%, facendo riferimento all’intervento di restauro o ristrutturazione edilizia.

A titolo esemplificativo ricordiamo che in base alla risoluzione ministeriale n. 330968 del 7 aprile 1981, il rifacimento della facciata di un fabbricato, successivamente alla data di fine lavori e al rilascio del certificato di abitabilità (attualmente denominato “certificato di agibilità”, vedi art. 24, D.P.R. n. 380/2001), non può beneficiare dell’aliquota ridotta, in quanto di per sé non costituisce opera di completamento ma di semplice manutenzione ordinaria.

Limitazioni: le case di lusso

Non è applicabile l’aliquota IVA ridotta del 4% alla costruzione di abitazione di lusso, ovvero:

• singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a m² 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine);
• le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 m² di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 m²;
• le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati o approvati, a “ville”, “parco privato” ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come “di lusso”.

Costruzione di fabbricati Tupini: casistiche