La ristrutturazione edilizia è un insieme di interventi finalizzati a modificare, migliorare o ripristinare le caratteristiche di un edificio, che possono includere lavori di manutenzione straordinaria, ampliamento, modifica della distribuzione interna o adeguamento alle normative vigenti.
Cosa rientra nella ristrutturazione edilizia ai sensi della normativa vigente? Cosa differenza la ristrutturazione leggere da quella pesante? Ecco tutto quello che devi sapere con casi giuridici e approfondimenti.
La ristrutturazione edilizia comprende una serie di procedimenti che è bene progettare con attenzione. Pertanto, ti suggerisco di utilizzare un software di progettazione edilizia professionale con cui puoi disegnare in pianta o in 3D, modellare con oggetti parametrici BIM ed ottenere automaticamente tutta la documentazione necessaria per le autorizzazioni, per la costruzione. Provalo gratis!
Cosa si intende per ristrutturazione edilizia?
La ristrutturazione edilizia si riferisce a un insieme di interventi volti a trasformare gli edifici esistenti.
L’articolo 3 del D.P.R. 380/01 classifica gli interventi edilizi in cinque categorie principali, ciascuna con specifiche caratteristiche e requisiti:
Camera da letto con abbaino sul tetto – Render realizzato con Edificius
Cosa rientra nella ristrutturazione edilizia?
Ai sensi dell’art. 3 del D.P.R. 380/01, gli interventi di ristrutturazione edilizia riguardano la trasformazione degli edifici attraverso un insieme di opere che possono modificarne, in tutto o in parte, la struttura originale.
Questi interventi comprendono:
- il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio;
- l’eliminazione, la modifica o l’inserimento di nuovi elementi e impianti;
- la demolizione e ricostruzione di edifici esistenti, anche con variazioni nella sagoma, nei prospetti, nell’ingombro e nelle caratteristiche architettoniche e volumetriche. In questi casi, sono consentite innovazioni per adeguarsi alle normative antisismiche, migliorare l’accessibilità, installare impianti tecnologici e incrementare l’efficienza energetica.
Nei casi espressamente previsti dalla legge o dai regolamenti urbanistici comunali, gli interventi di ristrutturazione edilizia possono includere anche aumenti di volumetria, specialmente per favorire la rigenerazione urbana.
Rientrano nella ristrutturazione edilizia anche gli interventi di ricostruzione di edifici crollati o demoliti, purché sia possibile verificarne la consistenza preesistente. Tuttavia, per gli immobili tutelati ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. 42/2004), con alcune eccezioni legate alla normativa vigente, la demolizione e ricostruzione, così come il ripristino di edifici crollati, sono considerati ristrutturazione edilizia solo se vengono mantenute la sagoma, i prospetti, l’ingombro e le caratteristiche volumetriche e tipologiche dell’edificio originale, senza aumenti di volumetria.
In questi interventi, puoi utilizzare un software di progettazione edilizia integrata per gestire interventi di ristrutturazione e varianti progettuali con il metodo Gialli e Rossi, confrontare dinamicamente i modelli architettonici BIM che rappresentano la “Situazioni di Fatto” e “Situazioni di Progetto“, stampare le tavole grafiche di confronto e il computo metrico, produrre tutta la documentazione necessaria per le autorizzazioni.
Quale pratica edilizia per la ristrutturazione edilizia?
Per la ristrutturazione edilizia possono essere richiesti diversi titoli abilitativi a seconda della tipologia e dell’entità degli interventi.
Nello specifico, è necessario ottenere:
- SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): per interventi di ristrutturazione che coinvolgono parti strutturali dell’edificio o modifiche significative ma l’intervento è limitato a migliorare la struttura senza modifica della sagoma;
- permesso di costruire (PdC): per ristrutturazioni che portano a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, oppure che comportano modifiche della volumetria complessiva.
Inoltre, se l’intervento si svolge in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, potrebbe essere richiesta l’autorizzazione paesaggistica.
La corretta scelta del titolo è fondamentale per non incorrere in sanzioni per abuso edilizio. A tal proposito, ti suggerisco ti utilizzare il software per i titoli abilitativi che ti consente di scegliere il titolo a seconda dell’intervento e ti fornisce i modelli da compilare, stampare ed archiviare con facilità.
Modelli titoli abilitativi – software Praticus-TA
Ristrutturazioni edilizie e agevolazioni fiscali
Le ristrutturazioni edilizie sono incentivate attraverso una serie di agevolazioni fiscali, principalmente sotto forma di detrazioni dall’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef). Queste misure sono destinate a contribuire al recupero e alla valorizzazione del patrimonio edilizio, rendendo più accessibili i costi associati ai lavori di ristrutturazione.
L’articolo 16-bis del TUIR stabilisce che sia riconosciuta una detrazione fiscale delle spese sostenute per gli interventi di riqualificazione, ristrutturazione e recupero del patrimonio edilizio realizzati su parti comuni di edifici residenziali e su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale e relative pertinenze.
La detrazione per la ristrutturazione edilizia, in particolare, è concessa tramite il bonus ristrutturazioni, un’agevolazione fiscale riservata a tutti i contribuenti soggetti all’IRPEF, inclusi:
- proprietari e nudi proprietari;
- titolari di diritti reali (usufrutto, uso, abitazione);
- inquilini e familiari conviventi con il possessore dell’immobile.
Dal 1° gennaio 2025 al 31 dicembre 2025, il Bonus Ristrutturazione prevede una detrazione del 50% solo per il 2025 e solo per gli interventi sulle abitazioni principali, mentre per le seconde e terze case spetta una detrazione dall’imposta lorda pari al 36% delle spese sostenute. In entrambi i casi, la detrazione è concessa fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 96.000 euro per unità immobiliare. La detrazione delle spese sostenute negli anni 2026 e 2027 scende per le abitazioni principali al 36% e per le altre al 30%.
Per tutti i dettagli e aggiornamenti leggi l’approfondimento sul Bonus ristrutturazione
Bonifico parlante ristrutturazione edilizia
Per usufruire del bonus ristrutturazione, è necessario effettuare i pagamenti tramite modalità tracciabili, con il cosiddetto bonifico parlante.
Il bonifico parlante è un tipo di trasferimento di denaro, sia postale che bancario, che richiede l’inserimento di informazioni dettagliate nella causale per poter accedere a specifiche detrazioni fiscali previste dalla normativa italiana.
La causale del bonifico per ristrutturazione edilizia deve comprendere:
- riferimento normativo, vale a dire l’art. 16-bis del D.P.R. 917/1986, che regola le detrazioni per ristrutturazioni edilizie;
- numero della fattura;
- codice fiscale del richiedente; se l’immobile è in comproprietà, devono essere indicati anche i codici fiscali di tutti i proprietari;
- dati del fornitore (codice fiscale o la partita IVA).
| CAUSALE | X Bonifico relativo a lavori edilizi che danno diritto alla detrazione prevista dall’articolo 16-bis del D.P.R. n. 917/1986
Pagamento fattura n. ___ del ______ a favore di _______________ partita Iva _________________ Beneficiario della detrazione _________ codice fiscale______________
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Stefania Spagnoletti
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