In passato la differenza tra agibilità e abitabilità era netta e chiara. Con l’entrata in vigore del D.P.R. 380/01 e del D.L. 222/2016, questa distinzione è stata superata: non esiste alcuna differenza rilevante tra agibilità e abitabilità ed è stata introdotta una certificazione unificata.
Il certificato di agibilità, o meglio la segnalazione certificata per l’agibilità (SCA), è un documento obbligatorio per attestare la regolarità urbanistica di un immobile e, senza di esso, si potrebbe incorrere in sanzioni pecuniarie e ritardi nelle pratiche edilizie.
Per essere sicuro di adempiere agli obblighi normativi e individuare il titolo abilitativo richiesto dall’intervento, utilizza il software per la gestione dei titoli abilitativi in edilizia che mette a tua disposizione il modello aggiornato per attestare l’agibilità. Compilando i campi richiesti, otterrai in maniera facile e veloce, la segnalazione certificata di agibilità pronta da stampare e da presentare all’ente competente.
Differenza tra agibilità e abitabilità
La differenza tra abitabilità e agibilità è caduta molti anni fa, ma inizialmente questi due termini indicavano contesti distinti.
Il termine “abitabilità” era utilizzato per gli immobili a destinazione residenziale; o meglio, l’abitabilità indicava la conformità legale di un immobile ad uso abitativo, garantendo che l’edificio rispettasse le norme locali e nazionali in termini di sicurezza, igiene e altri parametri.
Il termine “agibilità edilizia” era invece associato agli immobili non residenziali, come sottotetti e capannoni industriali.
In base a questa distinzione, ottenere l’agibilità richiedeva la verifica di stabilità e sicurezza strutturale, mentre l’abitabilità si concentrava su salubrità, igiene e prestazioni energetiche.
Con l’emanazione del D.P.R. 380/01 (testo unico edilizia), i termini abitabilità e agibilità hanno perso la loro distinzione originaria e sono stati unificati sotto il concetto più ampio di “agibilità”, semplificando così la procedura burocratica per ottenere i certificati.
Certificato di agibilità e abitabilità: differenza fino al D.P.R. 380/01
In base alla differenza sopra menzionata, prima del D.P.R. 380/01, esistevano due certificati:
- certificato di abitabilità per gli immobili ad uso residenziale;
- certificato di agibilità per quelli non destinati alla residenza.
In seguito, questi due documenti sono stati sostituiti esclusivamente dal certificato di agibilità, pur mantenendo la distinzione tra immobili ad uso abitativo e non.
Successivamente, con l’entrata in vigore del D.Lgs. 222/2016 (decreto SCIA 2), è stata introdotta la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), la quale ha preso il posto del vecchio certificato di agibilità che veniva rilasciato dal Comune. Questo documento costituisce attualmente un’autocertificazione inviata al Comune direttamente dall’intestatario della pratica, utilizzando lo sportello telematico SUAPE, entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori.
Certificato di agibilità e abitabilità: obbligatorietà
Ora che è chiaro che non esiste più alcuna distinzione tra i concetti di abitabilità e agibilità e si ha un unico “certificato per agibilità e abitabilità”, analizziamo come ottenere il certificato e in quali circostanze è obbligatorio secondo la normativa.
Il certificato di agibilità, come abbiamo detto, oggi è costituito da un’autocertificazione, la SCA (Segnalazione Certificata di Agibilità). Esso è il documento che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate in conformità alla normativa vigente.
L’art. 24 del D.P.R. 380/01 stabilisce i contesti in cui il certificato è obbligatorio e le procedure per ottenere la certificazione di agibilità o abitabilità per gli edifici e i relativi impianti.
In particolare, questo documento è richiesto per:
- nuove costruzioni;
- ricostruzioni o sopraelevazioni;
- interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza e igiene.
La segnalazione certificata può riguardare singoli edifici, porzioni di costruzioni autonomi o singole unità immobiliari, purché siano rispettati determinati requisiti strutturali e certificati relativi agli impianti.
Per compilare, gestire e archiviare il certificato di agibilità, o meglio la segnalazione certificata per l’agibilità, puoi ricorrere al software per titoli abilitativi che ti fornisce il modello unico aggiornato e ti guida nella sua compilazione: selezionando il modello della segnalazione certificata per l’agibilità, visualizzi i paragrafi che compongono il modello scelto e compili le diverse sezioni del modello con input guidato. Alla fine, archivi e gestisci il modello in formato elettronico e potrai esportare il documento in PDF o PDF/A.
Il software ti permette inoltre di acquisire i dati da un altro documento già redatto in precedenza, ti basterà selezionare il documento di interesse e i dati saranno esportati sul nuovo.
Abitabilità e agibilità ante 1967
Solo le compravendite precedenti al 1° settembre 1967 (ante ’67) sono escluse dall’obbligo di presentare la segnalazione certificata di agibilità, a condizione che nell’atto di vendita si faccia esplicito riferimento alla Legge Ponte del 1° settembre 1967.
Negli altri casi, la mancata presentazione della segnalazione nei casi indicati comporta una sanzione amministrativa pecuniaria da € 77 a € 464.
Come ottenere il certificato di agibilità e abitabilità?
Per ottenere la segnalazione per l’agibilità, entro quindici giorni dalla fine dei lavori di finitura, il responsabile del permesso di costruire ed il professionista incaricato effettua i necessari controlli e fornisce al Comune, a nome del cliente, la documentazione richiesta.
I documenti da allegare alla segnalazione certificata di agibilità includono:
Per compilare la documentazione in maniera facile e veloce ed accertarti del rispetto delle norme vigenti, ti suggerisco di avvalerti del supporto di strumenti professionali come:
Agibilità e abitabilità: silenzio assenso
Nel caso in cui il Comune non fornisca risposta entro 30 giorni dalla presentazione della domanda, la richiesta di agibilità è implicitamente accettata, seguendo il principio del silenzio assenso.
Durante la procedura, è essenziale notare che il Comune è tenuto a consultare l’ASL per ottenere il suo parere. Se, per qualsiasi motivo, l’ASL dovesse ritardare il rilascio del nulla osta, il richiedente può sostituire l’approvazione dell’ASL con una propria autocertificazione. È importante notare che, in questo caso, la regola del silenzio assenso non si applica più dopo 30 giorni, ma si estende a un periodo di 60 giorni.
È fondamentale sottolineare che lo strumento del silenzio assenso si attua solamente se i documenti richiesti sono stati consegnati e risultano conformi alle normative vigenti.
Certificato abitabilità e agibilità: requisiti
Per ottenere la certificazione di abitabilità o agibilità occorre rispettare dei requisiti specifici riguardanti:
- dimensioni minime delle stanze;
- illuminazione e finestre;
- conformità degli impianti alle normative vigenti: impianti elettrici, impianti di riscaldamento;
- conformità statica dell’edificio;
- altezza minima degli edifici;
- altri parametri che assicurano che l’immobile…
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Stefania Spagnoletti
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