Regolato dal D.P.R. 380/2001, il permesso di costruire è il titolo abilitativo da richiedere per eseguire interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia su un immobile.
Per ottenerlo, è necessario rispettare dei requisiti fondamentali, una procedura specifica e le relative disposizioni normative. Scopri gli aspetti fondamentali del permesso di costruire e scarica gratis il modello PDF editabile aggiornato all’Accordo della Conferenza Unificata 27 marzo 2025.
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Cos’è il permesso di costruire?
Il permesso di costruire (PdC) è un’autorizzazione amministrativa necessaria per effettuare interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia, rilasciata dal Comune competente.
È regolato dal Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (D.P.R. 380/2001) e ha sostituito la precedente concessione edilizia.
Il permesso di costruire è richiesto per vari tipi di interventi, tra cui nuove costruzioni, ampliamenti o ristrutturazioni o modifiche significative che alterano la struttura o la volumetria di un edificio.
La sua funzione principale è garantire che i lavori siano conformi alle normative urbanistiche e rispettino standard di sicurezza e qualità, al fine di contrastare costruzioni abusive e garantire il rispetto delle normative nazionali e locali.
Quando serve il permesso di costruire secondo il D.P.R. 380/01?
Secondo l’art. 10 del D.P.R. 380/2001, costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:
- interventi di nuova costruzione: qualsiasi nuova edificazione, sia essa residenziale, commerciale o industriale;
- interventi di ristrutturazione urbanistica: modifiche significative che alterano l’assetto urbanistico di un’area;
- interventi di ristrutturazione edilizia “pesante”: questi sono lavori che portano a un organismo edilizio diverso dal precedente, in particolare quando comportano modifiche della volumetria complessiva degli edifici. Per gli immobili nelle zone omogenee A, ciò include anche i cambi destinazione d’uso;
- modifiche della sagoma o della volumetria: qualsiasi modifica significativa della forma o delle dimensioni di edifici esistenti, comprese le variazioni dei prospetti di immobili soggetti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio.
Inoltre, le regioni possono stabilire ulteriori interventi che richiedono il permesso di costruire, in base all’incidenza sul territorio e sul carico urbanistico.
Quali sono i requisiti per ottenere il permesso di costruire?
L’art. 12 del D.P.R. 380/2001 prevede che il permesso di costruire sia rilasciato in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente.
Per ottenere il permesso, è necessario che siano già presenti le infrastrutture di base (come strade, fognature, ecc.), oppure che il Comune preveda di realizzarle nei successivi tre anni. In alternativa, chi richiede il permesso può impegnarsi a costruire queste infrastrutture contemporaneamente al progetto edilizio.
Se il progetto non è in linea con i nuovi piani urbanistici in fase di adozione, la decisione sul permesso viene sospesa. Tuttavia, questa sospensione non può durare più di tre anni dalla data di adozione del piano urbanistico, o cinque anni se il piano è stato inviato per approvazione entro un anno dalla sua pubblicazione.
Il presidente della regione, su richiesta del sindaco e con un atto motivato, può ordinare la sospensione di lavori che trasformano il territorio se questi ostacolano o rendono più difficile l’attuazione dei piani urbanistici, per lo stesso periodo indicato sopra.
Il permesso di costruire viene concesso quando l’intervento rispetta le norme urbanistiche ed edilizie in vigore, oltre a tutta la normativa di settore rilevante, come quelle relative alla sicurezza (testo unico sicurezza D.Lgs. 81/2008), alla prevenzione incendi (D.M. 3 agosto 2015 – Codice prevenzione incendi), all’igiene sanitaria e all’efficienza energetica.
Chi rilascia il permesso di costruire?
Il permesso di costruire è rilasciato dal responsabile dello sportello unico, che deve agire nel rispetto delle leggi, dei regolamenti e dei piani urbanistici in vigore.
Se il permesso non viene rilasciato entro i tempi stabiliti, la regione si occupa di definire come intervenire, utilizzando i poteri sostitutivi previsti dall’articolo 21, comma 2.
Qual è la procedura per ottenere il permesso di costruire?
Il processo per ottenere il permesso di costruire è regolato dall’art. 20 del D.P.R. 380/01.
La domanda di permesso deve essere presentata allo sportello unico, corredata da:
- un documento che attesti il titolo di legittimazione;
- gli elaborati progettuali;
- una dichiarazione firmata dal progettista abilitato, che confermi la conformità del progetto agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi e alle normative di settore, inclusi aspetti antisismici, di sicurezza, igiene e antincendio.
Entro 10 giorni dalla presentazione, il comune comunica il responsabile del procedimento. Le richieste vengono esaminate in ordine cronologico.
Il responsabile del procedimento ha 60 giorni per svolgere l’istruttoria e proporre una decisione. Se sono necessari ulteriori pareri da altre amministrazioni, si segue la normativa di riferimento.
Qualora siano necessarie modifiche minori al progetto, queste possono essere richieste entro il termine dei 60 giorni. L’interessato deve rispondere entro il termine stabilito e integrare la documentazione entro quindici giorni. La richiesta di modifica sospende i termini fino a che non viene completata.
Terminata l’istruttoria, il responsabile propone un provvedimento con una relazione tecnica, e il dirigente ha 30 giorni (o 40 in casi particolari) per emettere la decisione finale sul rilascio del permesso.
Una volta definita la decisione, lo sportello unico comunica l’esito all’interessato. In caso di esito positivo, il permesso viene rilasciato e la sua pubblicazione avviene nell’albo pretorio comunale, mentre i dettagli devono essere esposti nel cantiere come previsto dai regolamenti edilizi.
Ecco uno schema riassuntivo del procedimento di rilascio del permesso di costruire.
Schema procedimento rilascio permesso di costruire
Per maggiori dettagli leggi l’apposito approfondimento sullo schema di procedimento rilascio del permesso di costruire.
Quanto costa il permesso di costruire?
Il rilascio del permesso di costruire prevede il pagamento di un contributo al Comune che copre gli oneri di urbanizzazione e il costo di costruzione.
La parte relativa agli oneri di urbanizzazione va pagata al momento del rilascio del permesso, con possibilità di rateizzazione. In alternativa, il titolare del permesso può scegliere di realizzare direttamente le opere di urbanizzazione, che verranno poi acquisite dal Comune.
Gli oneri di urbanizzazione primaria (come strade, parcheggi, fognature) e secondaria (come scuole,…
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Stefania Spagnoletti
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