Cambio destinazione d’uso: le norme del Testo Unico, le novità del Salva Casa

Il cambio di destinazione d’uso in edilizia si riferisce alla modifica delle finalità di utilizzo di un’unità immobiliare.

Il cambio di destinazione d’uso è un processo complesso che richiede la gestione coordinata di aspetti urbanistici, strutturali, energetici e impiantistici. Il software BIM per la progettazione edilizia permette di modellare in 2D e 3D lo stato di fatto e il progetto, gestire demolizioni e ricostruzioni, aggiornare automaticamente tavole grafiche, computi metrici e rendering, e integrare moduli specialistici per certificazione energetica, calcolo strutturale e stima dei costi. Con funzionalità avanzate e intuitive, consente di affrontare con precisione e sicurezza ogni fase del cambio di destinazione d’uso, semplificando il flusso di lavoro e riducendo errori e tempi.

Scopri quali sono le autorizzazioni e i permessi da richiedere, i costi da affrontare e quando è possibile realizzare il cambio di destinazione d’uso.

Cambio di destinazione d’uso: cos’è

Il cambio di destinazione d’uso di un edificio è una pratica amministrativa che deve essere richiesta per modificare la finalità d’uso di una unità immobiliare. Questo procedimento segue un iter specifico, iniziando con la presentazione della richiesta di autorizzazione al Comune per gli aspetti urbanistici e concludendosi con l’aggiornamento della categoria catastale.

Questa variazione può implicare o meno delle modifiche di categoria, distinguendosi così tra cambio destinazione d’uso rilevante e non rilevante.

Destinazione d’uso e strumenti urbanistici

Per le singole unità immobiliari il mutamento di destinazione delle categorie sopra descritte è sempre consentito, qualora esso sia utilizzato in modo conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti all’interno dell’immobile. Inoltre:

• il mutamento non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal decreto 1444/1968 che fissa dei limiti per garantire a tutta la popolazione una dotazione minima di standard urbanistici e dalle disposizioni di legge regionale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi previsto dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150;
• per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra il passaggio alla destinazione residenziale è ammesso nei soli casi espressamente previsti dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio.

Differenza tra cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante e quello non rilevante

Il cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante si ha quando si richiede la modifica delle finalità di utilizzo originarie di un immobile, comportando il passaggio a una categoria funzionale diversa. Un esempio comune è rappresentato dal passaggio dalla categoria commerciale a quella residenziale, come nel caso in cui sia necessario trasformare un ufficio in un appartamento.

L’art. 23-ter del testo unico edilizia D.P.R. 380/01 definisce mutamento rilevante della destinazione d’uso (cambio di destinazione d’uso rilevante) come segue:

1. Ai fini del presente articolo, il mutamento della destinazione d’uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se non comporta l’esecuzione di opere edilizie ovvero se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di cui all’articolo 6. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:
a) residenziale;
a-bis) turistico-ricettiva;
b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale.

In tutti i casi in cui si effettua un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, è necessario ottenere l’autorizzazione corrispondente dal Comune competente mediante l’approvazione di un titolo edilizio.

Si parla di cambio di destinazione d’uso non rilevante, invece, se l’intervento non comporta un cambio di categoria funzionale, ad esempio quando l’immobile resta residenziale; in questo caso, non è richiesta l’approvazione di un titolo edilizio da parte del Comune, a meno che non comporti l’esecuzione di opere murarie o impiantistiche.

Quali sono le destinazioni d’uso rilevanti?

La destinazione d’uso di un’unità immobiliare è l’insieme di funzioni che la caratterizzano, ciò significa che, a seconda delle attività che si svolgono o si dovranno svolgere in un edificio, si definisce una specifica destinazione d’uso.

Le destinazioni d’uso rilevanti, come definite dall’art. 23-ter del D.P.R. 380/01 Testo unico edilizia, sono suddivise in 5 macroaree:

• residenziale: abitazioni, studi professionali, affittacamere, a condizione che la superficie dell’unità sia prevalentemente destinata all’uso abitativo;
• struttura turistico-ricettiva: alberghi, residenze turistico-alberghiere, campeggi, aree di sosta, ostelli, e immobili a prevalente carattere ricettivo;
• produttiva e direzionale: laboratori artigianali, industrie, magazzini, imprese edili, officine, e luoghi di riparazione. Sono comprese attività finalizzate alla produzione di beni o servizi, alla trasformazione di beni o materiali, spazi per la commercializzazione dei beni prodotti, nonché banche, assicurazioni, sedi di direzione ed organizzazione, centri di ricerca, fiere, uffici privati, e studi professionali in generale;
• commerciale: media distribuzione, negozi di quartiere, attività commerciali di grande distribuzione, attività di commercio all’ingrosso, mercati, e attività di somministrazione di alimenti e bevande come ristoranti, bar, pub, etc.;
• agricola: immobili collegati a produzioni agrarie, allevamenti e forestazione, campi coltivati, vivai di fiori e piante, boschi, pascoli, abitazioni rurali, annessi agricoli e serre, costruzioni per allevamenti zootecnici, agriturismi, e agri-campeggi.

In caso di presenza di diverse destinazioni d’uso all’interno di un’unità immobiliare, viene assegnata la destinazione prevalente, determinata dalla maggiore superficie utile.

Leggi degli esempi di cambio destinazione d’uso rilevante: cambio destinazione d’uso da commerciale a residenziale e cambio destinazione d’uso da C2 ad abitazione

Cambio destinazione d’uso: le novità del decreto salva casa 2024

La Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024 “decreto salva casa 2024” semplifica il cambio di destinazione d’uso per le singole unità immobiliari e l’intero edificio nel rispetto delle normative di settore e di eventuali specifiche condizioni comunali.

In particolare, è modificato l’art 23-ter del D.P.R. 380/2001 con riferimento al mutamento della destinazione d’uso di singole unità immobiliari e di un intero immobile con e senza opere, specialmente all’interno delle aree urbane.

È chiarito in premessa che sono considerati cambi di destinazione d’uso senza opere quelli che non comportano esecuzione di opere edilizie e rientrano dunque in edilizia libera.

Il Salva Casa introduce delle novità sia per i mutamenti all’interno della stessa categoria funzionale (orizzontali), che per i mutamenti tra categorie diverse (verticali).

Per quanto riguarda i cambi di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale, la principale novità è l’estensione delle agevolazioni previste per i cambi di destinazione d’uso anche in presenza di opere edilizie. Questo significa che, nei cambi di destinazione d’uso, non è tanto l’intervento edilizio a fare la differenza, quanto la funzione, cioè il nuovo uso che verrà attribuito alla singola unità immobiliare.

Il mutamento della destinazione d’uso, diversa da quella originaria, per le singole unità immobiliari sarà ammesso esclusivamente alle seguenti categorie:

• residenziale;
• turistico-ricettiva;
• produttiva e direzionale;
• commerciale.

L’unità immobiliare deve essere ubicata in aree specifiche del territorio, definite dalle zone A), B) e C) del decreto 1444/1968.

Queste zone corrispondono rispettivamente a:

• zone storiche, artistiche e ambientali;
• zone già edificate, dove più del 12,5% della superficie è coperta da edifici e la densità è alta;
• zone destinate a nuovi insediamenti, che non sono ancora edificati o hanno una superficie e densità inferiori a quelli delle zone A).

Inoltre, secondo le nuove disposizioni, i Comuni hanno la possibilità di fissare specifiche condizioni per il cambio di destinazione d’uso:

1-quater. Per le singole unità immobiliari, il mutamento di destinazione d’uso di cui al comma 1-ter è sempre consentito, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, inclusa la finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile. Nei casi di cui al comma 1-ter, il mutamento di destinazione d’uso non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 e dalle disposizioni di legge regionale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria di parcheggi previsto dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150. […]

Il mutamento d’uso di interi immobili all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali. Gli interventi sono subordinati al rilascio dei titoli edilizi come previsti per le altre tipologie di cambi d’uso.

Se l’unità immobiliare si trova al primo piano fuori terra o al seminterrato, il cambio d’uso è regolato dalla legislazione regionale. Questa prevede che gli strumenti urbanistici comunali possano definire zone specifiche in cui si applicano determinate normative.

Resta fermo l’obbligo di pagamento degli oneri di urbanizzazione secondaria, ove previsto dalle leggi regionali. Infine, viene data la possibilità di modificare la destinazione d’uso di primi piani e seminterrati.

I cambi di destinazione d’uso sono soggetti al rilascio dei seguenti titoli:

• SCIA nel caso in cui non ci siano opere edilizie;
• titolo richiesto per l’esecuzione delle opere necessarie al cambio di destinazione d’uso nei restanti casi.

Esempio cambio di destinazione d’uso senza opere da abitazione a studio secondo il D.L. 69/2024

Tab. 1: Cambio destinazione nella stessa categoria funzionale (fonte ANCI)

Tab. 2: Cambio destinazione in diverse categorie funzionali (fonte ANCI)

Linee guida MIT sul Salva Casa per il cambio destinazione d’uso

La pubblicazione delle Linee di indirizzo e criteri interpretativi MIT sul Salva Casa (PDF) chiarisce, con una serie di FAQ esplicative, alcuni aspetti fondamentali riferiti alle novità del Salva casa in riferimento al mutamento di destinazione d’uso.

La Circolare spiega che la riforma ha introdotto un regime unitario che disciplina sia i diversi tipi di mutamento d’uso sia i titoli abilitativi necessari.

Si distinguono due tipologie principali:

• mutamenti all’interno della stessa categoria funzionale (detti “orizzontali” o urbanisticamente irrilevanti), che non comportano variazioni significative nei carichi urbanistici;
• mutamenti tra categorie diverse (detti “verticali” o urbanisticamente rilevanti), che possono incidere sulla richiesta di servizi e infrastrutture.

Il Salva Casa conferma il principio dell’indifferenza funzionale per i mutamenti orizzontali tra destinazioni d’uso omogenee, semplificando l’iter nei casi in cui non si crei un maggiore fabbisogno di servizi pubblici. Per i mutamenti verticali di singole unità immobiliari, è stata fornita una disciplina più chiara, favorendo il passaggio tra le categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva, direzionale e commerciale, con la possibilità per i comuni di imporre condizioni specifiche per garantire un equilibrio territoriale.

Inoltre, la riforma estende le agevolazioni anche ai casi in cui il mutamento di destinazione d’uso sia accompagnato dalla realizzazione di opere edilizie, prevedendo un procedimento unico che consente di valutare contemporaneamente sia la legittimità del mutamento sia quella dell’intervento edilizio.

Cambio destinazione d’uso della singola unità immobiliare

In riferimento al cambio destinazione d’uso della singola unità immobiliare vengono chiariti i seguenti aspetti:

• Condizioni per il cambio di destinazione d’uso 
  Gli enti locali possono stabilire specifiche condizioni per regolare i cambi d’uso, ma queste devono essere oggettive e non discriminatorie, evitando restrizioni arbitrarie. Inoltre, devono riguardare solo il cambio d’uso e non le modalità di realizzazione di eventuali opere edilizie collegate. Le condizioni devono essere chiaramente definite e non semplicemente dedotte dai piani urbanistici già esistenti. Le condizioni possono avere tre finalità principali:
  • limitare l’applicazione della norma nazionale in base a esigenze specifiche del territorio;
  • consentire applicazione completa della legge statale se i piani urbanistici comunali identificano specifiche zone dove estendere le nuove regole anche agli immobili situati al primo piano fuori terra o nei seminterrati;
  • modulare le trasformazioni, permettendole solo se in linea con la funzione predominante dell’edificio.
• Criterio della prevalenza funzionale

La valutazione della funzione prevalente di un edificio, utile per regolamentare i cambi d’uso, non si basa solo sulla superficie occupata dalle varie unità immobiliari, ma anche sul numero assoluto delle unità immobiliari destinate ad un determinato uso all’interno dell’immobile. Tuttavia, gli enti locali possono stabilire criteri specifici, secondo la normativa regionale.

• Regole per unità al primo piano fuori terra o seminterrate

Le regole per il cambio di destinazione d’uso degli immobili al primo piano fuori terra o nei seminterrati dipendono dalle disposizioni regionali, che devono considerare il tipo di area in cui si trovano. Le restrizioni sono generalmente più rigide nelle zone A, dove è più importante preservare il decoro urbano, mentre in altre zone possono essere meno restrittive, poiché le esigenze di tutela sono meno stringenti.

Si chiarisce inoltre il significato di “primo piano fuori terra” facendo riferimento alla voce n. 20 dell’Allegato A del Regolamento Edilizio Tipo, secondo cui il “primo piano fuori terra” è definito come il piano di un edificio il cui livello di calpestio è situato in ogni sua parte ad una quota pari o superiore al livello del terreno adiacente all’edificio.

• Deroga agli oneri urbanistici

Nei cambi d’uso “verticali” (tra diverse categorie funzionali) relativi ad una singola unità immobiliare, non è richiesto il pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria (es. strade, fognature), perché si presume che le infrastrutture necessarie siano già presenti. Tali oneri non sono dovuti, neppure in presenza di diverse previsioni poste dalla normativa regolamentare comunale.

Tuttavia, resta l’obbligo di pagare gli oneri di urbanizzazione secondaria (es. scuole, aree verdi).

Per i cambi d’uso “orizzontali” (all’interno della stessa categoria funzionale), non è previsto il pagamento di alcun onere, poiché si ritiene che il carico urbanistico rimanga invariato.

Le procedure per il mutamento di destinazione d’uso

Le linee guida chiariscono le procedure previste per il cambio destinazione d’uso, specificando i seguenti aspetti:

• il titolo necessario per il mutamento di destinazione d’uso il quale varia a seconda della tipologia di intervento edilizio:
  • senza interventi edilizi → SCIA;
  • edilizia libera (art. 6 T.U.) → SCIA;
  • interventi con CILA (art. 6-bis T.U.) → SCIA;
  • interventi con SCIA (art. 22 T.U.) → SCIA;
  • interventi con SCIA alternativa al permesso di costruire (art. 23 T.U.) → SCIA alternativa al permesso di costruire;
  • interventi con permesso di costruire (art. 10 T.U.) → Permesso di costruire.
• mutamenti di destinazione d’uso non rientranti nelle semplificazioni del D.L. Salva Casa: per i cambi di destinazione d’uso che non rientrano nelle semplificazioni del D.L. Salva Casa, resta fermo quanto previsto in generale dall’articolo 10, comma 2, secondo cui bisogna fare riferimento alla normativa regionale o locale. In particolare, per il mutamento verticale dell’intero immobile, la disciplina di riferimento è esclusivamente quella regionale o locale, senza eccezioni sui titoli richiesti;
• rapporto tra legislazione statale e regionale: le regioni possono introdurre ulteriori semplificazioni, anche per quanto riguarda i titoli abilitativi necessari per il mutamento di destinazione d’uso.

Cambio di destinazione d’uso di un intero immobile

Gli aspetti chiariti sul cambio di destinazione d’uso di un intero immobile includono:

• definizione di “intero immobile”: un intero immobile è un’unità con autonomia funzionale e reddituale, registrata nel Catasto dei Fabbricati come un unico elemento, anche se situata su una singola particella catastale. Se l’immobile è composto da una sola unità immobiliare, non si applicano le disposizioni previste per le singole unità indicate nell’articolo 23-ter, comma 1-bis;

• differenze rispetto al passato: non vi sono modifiche sostanziali, se non per la disciplina dei titoli abilitativi richiesti. Come in precedenza, il mutamento di destinazione d’uso orizzontale di un intero immobile è sempre consentito, salvo limitazioni imposte dalle normative regionali o comunali.

Quando è possibile cambiare destinazione d’uso?

Cambiare la destinazione d’uso di un immobile è possibile solo quando le caratteristiche dell’edificio e degli ambienti si conformano completamente alla nuova funzione, e purché i regolamenti e gli strumenti urbanistici comunali lo permettano.

Il cambio di destinazione d’uso è soggetto a specifici requisiti normativi:

• limiti impiantistici: devono essere rispettati tutti i parametri riguardanti scarichi, fognature e canne fumarie;
• prescrizioni dimensionali: è necessario adeguarsi alle disposizioni dimensionali stabilite dalle normative;
• conformità a piani urbanistici: i piani urbanistici locali non devono prevedere ostacoli al cambiamento di destinazione;
• assenza di restrizioni condominiali: non devono esistere restrizioni nel regolamento condominiale.

Ad esempio, per effettuare un cambio di destinazione d’uso da magazzino ad abitazione, è fondamentale che l’edificio soddisfi i requisiti previsti per le abitazioni e che tale modifica sia contemplata nel Piano Urbanistico Regionale.

Cambio di destinazione d’uso: titolo abilitativo e pratica edilizia

Quando si intende richiedere il cambio di destinazione d’uso per un immobile, è essenziale avviare la pratica per il titolo edilizio appropriato.

I cambi di destinazione d’uso sono soggetti al rilascio dei seguenti titoli:

• per i cambi d’uso senza opere, è obbligatorio presentare sempre la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA);
• per i cambi d’uso con opere, bisogna invece ottenere titolo richiesto per l’esecuzione delle opere necessarie al cambio di destinazione d’uso. Se gli interventi rientrano tra quelli soggetti a CILA, sarà comunque necessario procedere con la presentazione della SCIA.

È importante notare che potrebbero esserci variazioni a seconda dei regolamenti regionali o locali. Per evitare errori procedurali, è sempre consigliabile consultare l’Ufficio Tecnico Comunale, verificare la corretta procedura da seguire e gestire le tue pratiche edilizie con il supporto del software per i titoli abilitativi che ti fornisce modelli aggiornati di SCIA, PdC, etc. a seconda del titolo abilitativo richiesto, evitandoti di incorrere in abusi o illeciti edilizi.

Quanto costa il cambio di destinazione d’uso

Nel calcolo delle spese legate al cambio di destinazione d’uso, intervengono diversi fattori che contribuiscono a determinare il costo complessivo della variazione. Quest’ultimo è il risultato della somma di diverse voci di spesa, tra cui:

• oneri di urbanizzazione: gli oneri da corrispondere al Comune finalizzati a coprire una parte delle spese sostenute dall’amministrazione comunale per la realizzazione di infrastrutture come strade, fognature e parcheggi; il loro importo varia in base alla destinazione d’uso dell’immobile, influenzando il carico urbanistico;
• costo delle opere di ristrutturazione: le spese necessarie per effettuare le modifiche strutturali degli immobili, adattandoli alla nuova funzione prevista nel cambio di destinazione d’uso;
• parcelle dei professionisti: le parcelle da versare a ingegneri, geometri e architetti coprono servizi come la gestione delle pratiche urbanistiche, le pratiche catastali, la preparazione degli elaborati grafici e le certificazioni energetiche. Per il calcolo corretto, rapido e completo dei compensi professionali, utilizza il software calcolo parcelle con il quale puoi calcolare facilmente i corrispettivi per ogni tipo di prestazione, sempre commisurato alla qualità e alla complessità dei lavori svolti.

Come fare il cambio di destinazione d’uso

La procedura da seguire per effettuare un cambio di destinazione d’uso prevede i seguenti step:

1. richiesta del permesso al Comune: redazione della pratica urbanistica da richiedere presso il Comune di competenza territoriale per autorizzare gli interventi necessari a livello urbanistico e dedicati alla nuova finalità di utilizzo che assumerà l’immobile;
2. variazione catastale: una volta ottenuto il titolo edilizio dal Comune, è essenziale informare l’Agenzia delle Entrate del cambio di destinazione d’uso attraverso una pratica di variazione catastale; questo processo implica il deposito di una planimetria catastale aggiornata e la modifica dei dati relativi a categoria, classe e rendita dell’unità immobiliare, garantendo la corretta registrazione delle nuove caratteristiche ai fini fiscali;
3. segnalazione certificata di agibilità: quando il cambio di destinazione d’uso assume rilevanza urbanistica, completato l’aggiornamento dei dati al catasto, è necessario concludere il processo comunale mediante il deposito della segnalazione certificata di agibilità; questo documento attesta il rispetto delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e efficienza energetica degli edifici e degli impianti tecnici dell’immobile coinvolto nel cambio di destinazione d’uso, come definito dall’art. 24 del testo unico edilizia D.P.R. 380/01.

Come visto, il processo è disciplinato da normative e procedure specifiche, richiedendo attenzione e conformità a vincoli normativi e urbanistici altrimenti si rischia di incorrere in multe o sanzioni per cambio di destinazione d’uso abusivo.

Per garantirti una corretta conduzione del processo ed evitare potenziali complicazioni legali:

• assicurati di ottenere tutte le autorizzazioni comunali previste;
• pianifica i costi associati, tra cui spese di ristrutturazione e oneri di urbanizzazione;
• compila senza errori i modelli richiesti utilizzando il software per i titoli abilitativi. Avrai i modelli per i titoli abilitativi richiesti in caso di cambio di destinazione d’uso sempre aggiornati alle disposizioni normative vigenti!

Cambio di destinazione d’uso: sentenze di riferimento

Di seguito, si riportano una serie di sentenze che chiariscono e precisano aspetti fondamentali sul cambio di destinazione d’uso.

Cambio d’uso di garage e cantine: quando diventa ristrutturazione edilizia “pesante” e può portare alla demolizione?

Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 4443/2026, chiarisce quando gli interventi su locali accessori assumono rilevanza edilizia e richiedono un titolo abilitativo più gravoso. Non tutte le modifiche interne a spazi pertinenziali restano meri adeguamenti funzionali: se la trasformazione rende quei locali abitabili in modo stabile e aumenta la superficie residenziale e il carico urbanistico dell’edificio, l’intervento può configurarsi come ristrutturazione edilizia “pesante” e richiedere il permesso di costruire o titolo equivalente. In assenza del titolo, l’amministrazione può applicare le sanzioni previste, compresa la demolizione.

Nel caso esaminato i proprietari avevano convertito un piano interrato originariamente destinato a garage, cantine e locali tecnici in ambienti con caratteristiche residenziali; sono stati inoltre realizzati altri interventi (chiusura di un portico, piscina). Dopo il sopralluogo della Polizia locale il Comune ordinò la demolizione per lavori eseguiti senza permesso, richiamando anche i vincoli ambientali e paesaggistici dell’area. Il TAR respinse il ricorso dei proprietari e il Consiglio di Stato ha confermato la decisione.

Il Collegio ha motivato che non conta soltanto la qualificazione formale dell’ambiente come “pertinenziale”, ma l’effetto complessivo delle opere: qui la conversione ha creato nuova superficie abitabile e aggravato il carico urbanistico, determinando nuovi volumi residenziali. Tale insieme di interventi non può essere visto come semplice manutenzione o ristrutturazione leggera, ma come trasformazione suscettibile di rilevanza urbanistica tale da richiedere il permesso di costruire. Inoltre, la presentazione di una domanda di sanatoria o di accertamento di conformità non annulla automaticamente l’ordine di demolizione; al massimo può sospenderne l’esecuzione fino all’esito del procedimento, ma se la domanda viene rigettata il provvedimento sanzionatorio torna pienamente efficace.

In sintesi: trasformare garage, cantine o locali tecnici in spazi abitativi stabili — soprattutto se accompagnato da chiusure di portici e opere esterne che aumentano l’impatto sul territorio — può integrare una ristrutturazione pesante e giustificare la demolizione se realizzato senza il titolo richiesto.

Leggi qui per una trattazione più approfondita della sentenza del Consiglio di Stato

Cambio d’uso da deposito ad abitazione: è sempre possibile? Che titolo edilizio occorre?

Il TAR Campania, con la sentenza n. 229/2026, ha esaminato il cambio di destinazione d’uso da deposito a civile abitazione in una località turistica, accompagnato da tramezzature interne e soppalco senza modifiche ai prospetti. La società ricorrente aveva presentato una SCIA, consolidatasi per silenzio-assenso il 24 novembre 2024, ma il Comune l’ha annullata in autotutela invocando incompatibilità urbanistica (art. 34 PRG e art. 55 NTA PUC), violazioni igienico-sanitarie (D.M. 5 luglio 1975) e l’art. 23-ter d.P.R. 380/2001 come modificato dal Salva Casa.

Il Comune ha sostenuto l’illegittimità del titolo per norme comunali vigenti e misure di salvaguardia del PUC dal 30 dicembre 2024, più carenze aeroilluminanti, negando deroghe del D.L. 76/2020 per il cambio d’uso. La ricorrente ha contestato la motivazione insufficiente dell’autotutela (art. 21-nonies l. 241/1990), l’irretroattività delle misure sopravvenute, l’assenza di divieto espresso nelle NTA ratione temporis e la corretta lettura del progetto come loft unico, con deroga ai requisiti pre-1975.

Il TAR ha accolto il ricorso per difetto di motivazione sull’interesse pubblico attuale e sull’affidamento privato, inammissibili le giustificazioni postume. Ha escluso l’applicabilità retroattiva delle misure di salvaguardia post-consolidamento SCIA, negato un divieto espresso nell’art. 34 NTA vigente e valorizzato l’art. 23-ter (comma 1-ter) Salva Casa, che ammette cambi tra categorie funzionali in zone A-B-C salvo limitazioni comunali specifiche e motivate – qui assenti.

Sul D.M. 5 luglio 1975, il TAR ha confermato la deroga dell’art. 10 D.L. 76/2020 per immobili ante 1975 in zone A-B, rilevanti le dimensioni preesistenti per recupero e agibilità, smentendo il Comune che aveva frainteso gli ambienti.​​

L’annullamento in autotutela è illegittimo senza interesse pubblico concreto, divieto urbanistico chiaro e prevalgono le norme statali favorevoli al recupero; spese compensate. La pronuncia rafforza la flessibilità del Salva Casa per depositi in abitazioni, purché non ostandovi pianificazione comunale esplicita.

Leggi qui per una trattazione più approfondita della sentenza del Tar Campania

Cambio d’uso al piano terra: le regole del Salva Casa prevalgono sul PGT?

Sentenza 808/2026 – Tar Lombardia 

La riforma dell’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001 introdotta dal D.L. 69/2024 non comporta l’abrogazione implicita degli strumenti urbanistici comunali vigenti; per le unità immobiliari al piano terra, il cambio di destinazione d’uso resta subordinato alla legislazione regionale e alla pianificazione comunale, che possono legittimamente prevedere limiti o escludere specifiche destinazioni funzionali.

Leggi l’approfondimento

Cambio d’uso da ufficio ad abitazione: basta la SCIA dopo il Salva Casa?

Sentenza 2533/2026 – Tar Lazio 

La disciplina statale in materia di mutamento di destinazione d’uso, aggiornata dal “Salva Casa”, prevale sulle previsioni restrittive dei piani regolatori comunali, se queste non contengono condizioni specifiche, oggettive e motivate; la SCIA è sufficiente a legittimare il cambio da ufficio ad abitazione.

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Fusione di appartamenti e cambio d’uso in ristorante: basta la SCIA?

Il TAR Campania, con la sentenza n. 135/2026, chiarisce quando basta una SCIA e quando serve il permesso di costruire per fondere appartamenti in un ristorante nel centro storico, distinguendo manutenzione straordinaria da ristrutturazione edilizia.

Un ristoratore aveva accorpato tre unità al piano terra di un edificio storico (zona A) con una CILA del 2014: demoliti due muri non portanti per unire spazi classificati catastalmente come A/5 (abitazioni ultrapopolari) e C/6 (stalle), trasformandoli in ristorante commerciale (C/1). Il Comune, dopo sopralluogo, ha ordinato il ripristino ex art. 33 D.P.R. 380/2001 per abuso, contestando l’idoneità della CILA in contesto vincolato (pre-ottocentesco, interesse archeologico, limiti PRG).

Il ricorrente lamentava qualificazione errata come ristrutturazione pesante (servirebbe permesso di costruire), sostenendo manutenzione straordinaria (SCIA), e denunciava vizi procedurali dopo 8 anni. Il Comune difendeva: mutamento d’uso da residenziale a commerciale, tra categorie non omogenee, richiede permesso ex art. 10 co. 1 lett. c) D.P.R. 380/2001; ordine di demolizione per abuso formale non necessita motivazione extra.

Il TAR ha respinto il ricorso: l’accorpamento con cambio d’uso non è manutenzione straordinaria (art. 3 co. 1 lett. b) D.P.R. 380/2001, che ammette fusioni solo senza alterare volumetria e destinazione originaria. Qui, la CILA rivelava trasformazione sistematica in organismo diverso (ristrutturazione ex art. 3 co. 1 lett. d)), con impatto urbanistico in zona A: obbligatorio permesso di costruire, come da CdS n. 9547/2023.

Il decreto “Salva Casa” (D.L. 69/2024 conv. L. 105/2024) amplia i cambi d’uso “verticali” (residenziale ↔ commerciale) in zone A/B/C, ma non cambia la qualificazione: per accorpamenti con demolizioni in centri storici vincolati resta permesso di costruire; CILA/SCIA solo per opere leggere senza trasformazione rilevante. In Campania, il D.D. 217/2025 ha aggiornato la modulistica. Sanatorie possibili via art. 36/36-bis, ma demolizioni persistono se non sanate. Cassazione n. 42369/2024 conferma: in centri storici, PdC per usi turistici (trasformazione in B&B) con opere.

Leggi qui per una versione più approfondita della sentenza del Tar Campania

Casa del commiato: in quale area urbana va collocata?

Il Consiglio di Stato (sentenza, la n. 6487/2025) ha chiarito che le case del commiato, destinate all’allestimento di camere ardenti e all’accoglienza delle salme, devono essere collocate in aree urbanisticamente compatibili, garantendo riservatezza, accessibilità e spazi di sosta come previsto dalla normativa vigente. Queste strutture non possono essere qualificate come attività artigianale di servizio e non si possono autorizzare in zone produttive senza una variante urbanistica.

Nel caso esaminato, l’appellante, proprietario di immobili in un’area produttiva, contestava il rilascio di un titolo edilizio per la trasformazione di un edificio in casa di commiato, sostenendo che ciò richiedesse una variante urbanistica e che non fossero stati verificati adeguatamente i requisiti di riservatezza, accessibilità e sosta. Il Comune e gli altri difensori avevano invece ritenuto corretta la qualificazione come artigianato di servizio e completa l’istruttoria.

Il Consiglio di Stato ha accolto l’appello, ritenendo che la casa di commiato non possa essere assimilata all’attività artigianale di servizio e che l’autorizzazione concessa in zona produttiva senza variante urbanistica sia illegittima. Inoltre, ha rilevato carenze nell’istruttoria riguardo ai requisiti essenziali per questa tipologia di struttura. Di conseguenza ha annullato il provvedimento, condannando Comune, Unione Montana e impresa al pagamento delle spese.

Leggi qui per una trattazione più approfondita della sentenza del CdS

Cambio d’uso da agricola a civile abitazione: nuove precisazioni del Tar

Il tema del contributo di costruzione per il cambio di destinazione d’uso da immobile rurale a civile abitazione resta molto dibattuto. Il TAR Piemonte, con la sentenza n. 1424/2025, ha chiarito alcuni aspetti importanti.

Nel caso esaminato, una proprietaria ha chiesto il permesso di cambiare l’uso di un fabbricato rurale ante legge 10/1977 in abitazione civile, contestando il pagamento di un contributo richiesto dal Comune. La normativa, infatti, prevede che per gli immobili costruiti prima della legge Bucalossi non sempre si debbano versare oneri, ma la questione è stata ribaltata da recenti sentenze.

Il TAR Piemonte ha confermato che, se l’immobile era originariamente destinato all’attività agricola (come abitazione dell’imprenditore agricolo), il passaggio a residenza civile comporta un aumento del carico urbanistico e giustifica il contributo. Al contrario, se già prima del 1977 la funzione abitativa era di tipo ordinario e non legata all’attività agricola, allora il contributo non è dovuto, perché non sussiste incremento del carico urbanistico.

In questo caso specifico, l’edificio era ad uso abitazione rurale documentata come residenza dell’imprenditore agricolo, perciò il cambio d’uso è urbanisticamente rilevante e il contributo è legittimo.

Questa sentenza conferma come, oltre all’anno di costruzione, sia fondamentale valutare la funzione reale dell’immobile prima della modifica per stabilire se il contributo debba essere versato o meno.

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Cambio d’uso rilevante: quando non genera carico urbanistico?

Il Consiglio di Stato (sentenza n. 8230/2025) ha chiarito che il cambio di destinazione d’uso di un immobile non comporta automaticamente un aumento del carico urbanistico né l’obbligo di pagare ingenti oneri. In un caso specifico di trasformazione da abitazione a studio professionale, effettuato con modifiche interne senza aumento di volume o superficie, l’intervento non è da considerarsi ristrutturazione edilizia né comporta oneri concessori. La vicenda riguardava una domanda di condono presentata per un immobile già adibito a studio dagli anni ’70, a cui il Comune aveva richiesto il pagamento di contributi elevati. Tuttavia, il Consiglio ha confermato che lo spostamento di tramezzi interni non determina incrementi urbanistici e che quindi tali oneri non sono dovuti. Inoltre, ha escluso la validità retroattiva della nuova normativa “Salva casa” del 2024 in questo contesto. Di conseguenza, l’appello è stato accolto e il Comune deve rilasciare il titolo di sanatoria senza richiedere i pagamenti contestati.

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Il Salva Casa consente altezze minime ridotte anche per il cambio d’uso?

Sentenza n. 693/2025 – Tar Liguria

Ai sensi del Salva Casa, la SCIA può essere utilizzata per mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti anche in locali con altezze inferiori ai limiti igienico-sanitari, purché il progetto garantisca adeguate condizioni di abitabilità e ventilazione.

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Mutamento di destinazione d’uso per edifici rurali storici: è valida la CILAS?

Sentenza 5142/2025 – Consiglio di Stato

Anche interventi apparentemente semplici su edifici storici richiedono verifica integrale dello stato legittimo e della conformità urbanistica: la CILA Superbonus non sostituisce i titoli abilitativi né tutela da mutamenti di destinazione d’uso o incrementi volumetrici non autorizzati

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Cambio di destinazione d’uso senza opere da ufficio ad uso abitativo: basta la SCIA dopo il Salva Casa?

Sentenza Tar Puglia 731/2025

Dopo l’entrata in vigore del Salva Casa, il mutamento di destinazione d’uso da ufficio a residenziale senza opere rientra tra gli interventi assentibili con SCIA, ma resta subordinato al rispetto delle categorie funzionali e delle prescrizioni urbanistiche comunali; i provvedimenti interdittivi adottati oltre i termini di legge sono inefficaci.

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Cambio destinazione da commerciale a residenziale: dopo il Salva Casa basta la SCIA?

Sentenza 1198/2025 – TAR Campania

Dopo l’entrata in vigore del D.L. 69/2024 (cd. Decreto Salva Casa), il mutamento di destinazione d’uso di una singola unità immobiliare, da commerciale a residenziale e senza opere edilizie, rientra nell’edilizia libera ed è assoggettato, al più, a SCIA; è quindi illegittimo il provvedimento comunale che richiede un permesso di costruire o dispone la demolizione.

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Il ritorno all’uso originario di un immobile esonera dal rispetto degli standard urbanistici attuali?

La sentenza del Consiglio di Stato (n. 4686/2025) riguarda la richiesta di riportare un ex hotel alla sua destinazione d’uso originaria, ossia quella ricettiva, e la questione degli standard urbanistici applicabili in questi casi.

Il caso nasce dalla volontà della società proprietaria di un edificio, usato in passato come hotel e poi come sede della Prefettura, di riconvertirlo nuovamente in struttura alberghiera. Per farlo, è stata necessaria una variante urbanistica che modificasse la destinazione dell’immobile da “attrezzature di interesse comune” a “servizi di interesse generale”, includendo così anche le strutture ricettive.

I proprietari sostenevano che il ritorno alla funzione originaria non dovesse comportare nuovi obblighi, come la creazione di ulteriori parcheggi pubblici, perché non avrebbe aumentato il carico urbanistico rispetto al passato. Un hotel concorrente si è opposto, contestando sia l’effettiva utilità pubblica della variante sia la sufficienza delle superfici destinate a parcheggio.

Il Comune ha difeso la variante, sottolineando la sua coerenza con il Piano Particolareggiato del Centro Storico e i benefici pubblici previsti, come la valorizzazione di un sito archeologico e l’apertura al pubblico dei parcheggi.

Il Consiglio di Stato ha confermato che anche la riconversione di un immobile alla sua destinazione originaria deve rispettare gli standard urbanistici e le normative sopravvenute, a meno che non sia espressamente previsto diversamente dalla legge. La Pubblica Amministrazione ha ampia discrezionalità nella valutazione dell’interesse pubblico e privato, e la variante è stata ritenuta legittima perché conforme alle previsioni urbanistiche e perché il progetto garantiva una dotazione di parcheggi superiore a quella richiesta.

In sintesi, il ritorno alla destinazione d’uso originaria di un edificio non esonera dal rispetto delle normative urbanistiche attuali: ogni riconversione deve comunque garantire gli standard previsti, come la disponibilità di parcheggi pubblici, salvo esplicite deroghe normative.

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Sottotetto: il Comune deve provare il cambio d’uso da accessorio a residenziale?

Il TAR Campania, con la sentenza n. 3874/2025, ha annullato un’ordinanza comunale di demolizione relativa a un presunto cambio di destinazione d’uso di un sottotetto. Il Comune aveva contestato al proprietario la trasformazione del sottotetto in un organismo edilizio autonomo senza titolo, ma non ha fornito prove concrete né motivazioni adeguate. Il tribunale ha sottolineato che la semplice presenza di tramezzature interne, senza modifiche volumetriche o servizi (come bagno o cucina), non configura un cambio di destinazione d’uso rilevante. Inoltre, l’assenza di un’istruttoria approfondita e di elementi specifici ha reso illegittimo il provvedimento. La sentenza ribadisce che l’amministrazione deve sempre dimostrare con chiarezza e documentazione precisa le opere o i fatti che giustificano un cambio d’uso urbanisticamente rilevante, secondo l’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001.

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Parcheggio su terreno agricolo: quando è consentito il cambio d’uso?

Il Tar Lazio, con la sentenza n. 4841/2025, ha chiarito che trasformare un terreno agricolo in parcheggio non è sempre vietato, ma richiede il rispetto di rigorose norme urbanistiche e paesaggistiche, oltre all’ottenimento delle necessarie autorizzazioni comunali. Nel caso esaminato, un condominio aveva realizzato opere (posa di betonelle, cordolo in cemento armato e recinzione metallica) su un’area agricola, senza i dovuti titoli abilitativi e in violazione dei vincoli di rispetto fluviale e paesaggistico.

Il Comune aveva ordinato la demolizione delle opere, ritenendole abusive. Il ricorrente sosteneva che si trattasse solo di manutenzione straordinaria e che il terreno non fosse più qualificato come agricolo, ma il Tar ha respinto queste argomentazioni. I giudici hanno stabilito che la trasformazione era sostanziale e permanente, comportando un vero cambio di destinazione d’uso, e che mancavano le autorizzazioni richieste.

In sintesi, il Tar ha confermato che il cambio d’uso di un terreno agricolo in parcheggio può essere autorizzato solo se si rispettano tutte le norme vigenti e si ottengono i necessari permessi; in caso contrario, le opere sono considerate abusive e soggette a demolizione.

Obbligo di parcheggi per cambio di destinazione d’uso: quando valgono le regole del Salva Casa?

Le nuove disposizioni introdotte dal decreto Salva Casa (D.L. 69/2024) semplificano il cambio di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse, rimuovendo in alcuni casi l’obbligo di garantire parcheggi pertinenziali come previsto dalla legge urbanistica n. 1150/1942. Tuttavia, queste novità si applicano esclusivamente ai procedimenti avviati dopo il 28 luglio 2024, data di conversione in legge del decreto. Per le istanze presentate in data antecedente, come chiarito dalla sentenza n. 1435/2025 del TAR Lombardia, continuano a valere le regole previgenti. Inoltre, il Tribunale ribadisce che la monetizzazione dei parcheggi non è un diritto del privato, ma una facoltà discrezionale del Comune, da esercitare solo se compatibile con l’interesse pubblico e la corretta gestione del territorio. In caso contrario, anche l’impossibilità tecnica o urbanistica di reperire posti auto legittima il diniego del permesso edilizio, senza violazione dei principi costituzionali.

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SCIA o PdC per cambio d’uso verticale: quando non si applicano le nuove regole del Salva Casa?

Con la sentenza n. 8313/2025, il TAR Lazio ha esaminato un caso di cambio di destinazione d’uso alla luce delle disposizioni del decreto Salva Casa. Il tribunale ha precisato che per quanto riguarda gli immobili situati al primo piano fuori terra o nei piani seminterrati, l’articolo 23-ter, comma 1-quater, ultimo periodo, del d.P.R. 380/2001 stabilisce che la regolamentazione del cambio di destinazione d’uso verticale (cioè tra diverse categorie funzionali) spetta alle Regioni. In particolare, spetta alla legislazione regionale stabilire i criteri in base ai quali i Comuni, tramite i propri strumenti urbanistici, possano individuare zone specifiche dove si applicano anche a queste unità immobiliari le semplificazioni introdotte dai commi da 1-ter a 1-quinquies dello stesso articolo.

Se manca questa disciplina da parte della Regione e, di conseguenza, mancano anche le previsioni nei piani urbanistici comunali, allora non è possibile applicare direttamente le nuove semplificazioni previste dal Salva Casa e il cambio di destinazione d’uso da magazzino ad abitazione effettuato in questi casi richiede un permesso di costruire.

Nel caso in esame il ricorrente aveva eseguito una serie di interventi edilizi su un immobile catastalmente censito come magazzino, situato in un piano seminterrato, convertendolo in unità abitativa.

Le opere comprendevano la suddivisione interna dell’immobile in quattro vani (ingresso, stanza da letto, soggiorno con angolo cottura, bagno) con l’installazione di impianti elettrici, idraulici e l’arredo completi dell’immobile in modo conforme ad una destinazione residenziale.

Il Comune, ritenendo tali opere abusive e non assistite da alcun titolo edilizio o autorizzazione sismica, ha emesso l’ordinanza per la sospensione immediata dei lavori e la demolizione delle opere realizzate e il ripristino dello stato dei luoghi a spese del proprietario.

Contro tale ordinanza, l’appellante ha presentato ricorso al TAR Lazio per violazione e falsa applicazione della L.R. Lazio 36/87 e del D.L. 69/2024 ed eccesso di potere per difetto di istruttoria e travisamento dei fatti.

Cosa ritiene il ricorrente sul mutamento di destinazione d’uso dopo il Salva Casa?

Secondo il ricorrente, l’intervento realizzato ha riguardato esclusivamente il cambio di destinazione d’uso dell’immobile, attraverso la creazione interna di un bagno e due locali. Non vi è stato alcun incremento di volumetria, né sono state eseguite opere strutturali rilevanti: si tratta, quindi, di semplici modifiche interne che hanno comportato un parziale mutamento dell’uso originario del locale. Tale intervento, in quanto riconducibile a una mera variazione d’uso, può essere regolarmente sanato tramite SCIA, in conformità a quanto previsto dal D.L. 69/2024. Non risultano ostacoli normativi che impediscano tale procedura. Di conseguenza, il provvedimento impugnato risulta illegittimo e deve essere annullato.

Nello specifico, tale tesi si basa sull’assunto che il D.L. 69/2024 abbia esteso la possibilità di mutamenti di destinazione d’uso senza permesso di costruire, anche per categorie edilizie differenti, sostenendo implicitamente che tale norma abbia efficacia diretta e generalizzata.

D’altra parte il Comune ha eccepito l’inammissibilità del ricorso per genericità dei motivi e sostenuto l’infondatezza delle censure.

Cosa succede se non si specificano chiaramente le ragioni giuridiche per sanare un intervento mediante SCIA, ai sensi del D.L. 69/2024?

Il Tar ritiene fondata l’eccezione di inammissibilità sollevata dal Comune. Infatti, leggendo l’unico motivo del ricorso, non è possibile capire in modo chiaro e preciso su quali punti il ricorrente ritenga che il provvedimento comunale sia illegittimo. Si fa riferimento, in modo generico, alla possibilità di sanare l’intervento mediante una SCIA, sulla base del D.L. 69/2024, ma queste affermazioni risultano vaghe e non sono messe in relazione diretta e concreta con il contenuto specifico dell’ordinanza impugnata.

Come affermato anche dal Consiglio di Stato (Sez. IV, sentenza n. 5368/2022), il ricorso amministrativo deve indicare in maniera puntuale e articolata le ragioni giuridiche per cui si contesta la legittimità dell’atto. Non sono ammissibili, invece, censure formulate in modo generico, che si limitano a sollecitare un riesame da parte del giudice senza offrire concreti argomenti giuridici.

In ogni caso, anche se si volesse interpretare il motivo del ricorso come volto a sostenere che il cambio di destinazione d’uso dell’immobile – da magazzino ad abitazione – poteva essere legittimamente realizzato tramite SCIA (ai sensi dell’art. 23-ter del D.P.R. 380/01 modificato dal D.L. 69/2024, convertito nella Legge 105/2024), e non con permesso di costruire come invece ritenuto dal Comune, tale tesi risulta infondata.

Infatti, il caso in esame riguarda un cambio di destinazione d’uso “verticale”, cioè tra categorie funzionali diverse (da magazzino a residenziale). Questo tipo di trasformazione incide automaticamente sul carico urbanistico e deve essere valutato sulla base della superficie utile residenziale, che aumenta con il cambio d’uso (come chiarito dal TAR Lazio, sentenza n. 1792/2025).

Quando si applicano le semplificazioni del Salva Casa per il cambio di destinazione d’uso delle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate?

L’intervento riguarda un’unità immobiliare situata in un piano seminterrato, come emerge dagli elaborati grafici della concessione edilizia del 1978. Per immobili posti al primo piano fuori terra o in piani seminterrati, la normativa nazionale (art. 23-ter del D.P.R. 380/2001, comma 1-quater aggiornata al Salva Casa) demanda alla normativa regionale il compito di regolare i cambi d’uso “verticali”. In particolare, le Regioni devono stabilire in quali casi gli strumenti urbanistici comunali possono consentire l’applicazione delle nuove semplificazioni previste dalla legge.

In assenza di tale disciplina regionale e delle conseguenti previsioni degli strumenti urbanistici comunali, le quali, in sostanza, per questo aspetto, hanno la finalità di consentire la piena operatività della nuova disciplina di semplificazione dettata dalla legge statale anche con riferimento alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate (cfr. sul punto le “Linee di indirizzo e criteri interpretativi sull’attuazione del decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 luglio 2024, n. 105” adottate dal Ministero delle infrastrutture e dei trasporti), il mutamento di destinazione d’uso posto in essere dal ricorrente doveva, pertanto, considerarsi soggetto al permesso di costruire, come ritenuto dal Comune resistente, con conseguente doverosità della sanzione demolitoria.

Ad ulteriore supporto, si richiama, un principio giurisprudenziale consolidato: il cambio di destinazione d’uso di un immobile tra categorie funzionali diverse e autonome (ad esempio da magazzino a residenziale) costituisce una modifica dell’assetto edilizio, anche in assenza di interventi strutturali visibili.

Tale trasformazione, infatti, incide sul carico urbanistico, cioè sulla domanda di servizi e infrastrutture della zona, e per questo richiede un permesso di costruire.

È stato più volte affermato (Consiglio di Stato, sentenza n. 8256/2022; TAR Milano, n. 2419/2021; TAR Lazio, n. 1792/2025) che il passaggio tra categorie edilizie non omogenee comporta un impatto urbanistico significativo, che deve essere valutato a livello normativo e pianificatorio, integrando una vera e propria trasformazione edilizia soggetta a titolo abilitativo maggiore.

Questo principio è  dunque consolidato in giurisprudenza e non viene superato dal Salva Casa in mancanza di attuazione regionale. La semplificazione della SCIA vale pertanto solo dove la Regione (e poi il Comune) hanno disciplinato la materia per le unità seminterrate o primo piano fuori terra.

In conclusione, il Tar Lazio, definitivamente pronunciandosi sul ricorso, lo dichiara inammissibile e, comunque, lo respinge nel merito.

In un contesto normativo sempre più complesso e soggetto a frequenti aggiornamenti, una corretta gestione documentale rappresenta un aspetto fondamentale nelle pratiche edilizie, specialmente nei casi di mutamenti di destinazione d’uso. A tal fine, può rivelarsi estremamente utile adottare un software di gestione documentale online, che consente di archiviare in modo ordinato e strutturato tutti i documenti in fascicoli digitali, facilitando l’accesso rapido alla documentazione e garantendone la tracciabilità, anche in caso di contenziosi o verifiche amministrative.

Cambio di destinazione d’uso in area vincolata: è applicabile il terzo condono?

La sentenza 6514/2025 del Tar Lazio  stabilisce che solo determinate tipologie di interventi – c.d. abusi formali – risultano condonabili se realizzati in aree sottoposte a vincolo.
In particolare, la realizzazione di nuovi volumi e superfici in aree vincolate, indipendentemente dalla data di imposizione del vincolo e dalla natura di vincolo assoluto o relativo alla edificabilità, è estranea all’ambito di applicazione della disciplina dettata sul terzo condono.

Pertanto, un cambio di destinazione d’uso con incremento di superficie in area soggetta a vincolo paesaggistico costituisce un abuso edilizio maggiore, non sanabile con il condono edilizio (ex legge 326/2003, cosiddetto “terzo condono”).

Nel caso in esame, una cittadina aveva chiesto al Comune di riferimento di regolarizzare delle modifiche edilizie eseguite su un immobile di sua proprietà. In particolare, aveva trasformato un locale magazzino in un’abitazione e lo aveva accorpato al proprio appartamento, ampliando così la superficie complessiva. Queste modifiche erano state fatte senza il necessario permesso, quindi la proprietaria aveva presentato domanda di condono edilizio nel 2004, facendo riferimento alla Legge 326/2003 che permetteva di sanare alcune irregolarità edilizie.

Il Comune ha però rifiutato la richiesta, spiegando che l’immobile si trova in una zona sottoposta a vincolo paesaggistico, e che, secondo la normativa, non è possibile sanare abusi di questo tipo in aree vincolate.

La proprietaria ha deciso quindi di fare ricorso, chiedendo al TAR del Lazio di annullare il provvedimento di diniego.

Nel suo ricorso, la proprietaria ha sostenuto che:

• i motivi del diniego non erano chiari e che gli atti citati dal Comune non erano stati allegati, quindi non aveva potuto conoscere nel dettaglio le ragioni del rigetto. Ha anche affermato che l’area dove si trova l’immobile, pur risultando formalmente vincolata, sarebbe in realtà urbanisticamente destinata a uso residenziale e inserita in un piano particolareggiato. Secondo lei, questo avrebbe dovuto escludere l’applicabilità del vincolo.
• Inoltre, ha sostenuto che, anche se il vincolo fosse valido, non sarebbe di tipo assoluto, ma relativo, cioè non vieterebbe in modo totale di costruire o modificare edifici, ma solo richiederebbe un parere dell’autorità competente prima di fare certe opere. Parere che, peraltro, lei aveva chiesto in via preventiva.
• Infine, ha criticato il fatto che il Comune non avesse richiesto il parere dell’ente responsabile della tutela del paesaggio prima di decidere sul condono.

Il Tribunale, dopo aver esaminato tutta la documentazione, ha respinto il ricorso, spiegando in modo articolato le sue ragioni.

L’istanza incidentale ex art. 116 c.p.a. è stata dichiarata improcedibile perché l’Amministrazione ha depositato in giudizio i documenti richiesti (valutazioni, controlli tecnici e relazioni istruttorie).

Il primo motivo del ricorso è infondato: non c’è violazione dell’art. 3 della Legge 241/1990, poiché i provvedimenti impugnati contengono riferimenti espliciti agli atti istruttori che ne giustificano le conclusioni, rendendo chiari motivazioni e presupposti. La mancata allegazione materiale degli atti non invalida i provvedimenti, se questi sono chiaramente richiamati e accessibili. Solo in assenza di riferimenti precisi si configura un vizio per carenza istruttoria e motivazionale.

La tesi secondo cui l’area oggetto del procedimento, in quanto interna al perimetro urbano, sarebbe esclusa dal vincolo paesaggistico, non è fondata. Infatti, anche se i decreti ministeriali del 1985 hanno escluso i centri abitati (zone A e B) dal vincolo di inedificabilità assoluta, ciò non ha eliminato la necessità di ottenere l’autorizzazione paesaggistica, che resta obbligatoria secondo il vincolo introdotto dal D.M. 21 ottobre 1954. Il Consiglio di Stato ha chiarito che le modifiche del 1985 non hanno abrogato il vincolo paesaggistico, ma hanno solo eliminato temporaneamente il divieto assoluto di costruzione, lasciando però intatto l’obbligo dell’autorizzazione paesaggistica per ogni intervento.

Inoltre, l’abuso edilizio oggetto di causa – un cambio di destinazione d’uso da magazzino a residenziale – è escluso dal cosiddetto “terzo condono” edilizio (previsto dal D.L. n. 269/2003, convertito in L. n. 326/2003, e attuato dalla L.R. Lazio n. 12/2004), perché tale condono è ammesso solo per abusi minori, come opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria.

Poiché l’abuso ha comportato un aumento della superficie utile a fini residenziali, con conseguente impatto sul carico urbanistico, e poiché il cambio di destinazione d’uso da magazzino a residenziale rappresenta il passaggio da una categoria funzionale a un’altra, esso non può essere considerato tra le tipologie minori condonabili. È quindi escluso ex lege dalla sanatoria, anche se non vi sono state opere esterne o se il cambio d’uso è avvenuto con interventi interni.

Ne deriva anche che:

• non è necessaria la richiesta del parere dell’autorità paesaggistica, poiché l’insanabilità è stabilita direttamente dalla legge, senza bisogno di valutazioni in concreto;
• non è rilevante la conformità urbanistica dell’opera se il condono è escluso per legge a causa della tipologia degli interventi.

Infine, il Tribunale esclude l’opportunità di sollevare questioni di legittimità costituzionale sulle più restrittive previsioni della L.R. Lazio n. 12/2004, dato che la Corte Costituzionale ha già dichiarato legittimo un regime regionale più severo rispetto a quello nazionale per la tutela dei beni paesaggistici e ambientali, purché coerente con i valori costituzionali.

Cambio destinazione d’uso rilevante con opere: basta la SCIA dopo il Salva Casa?

Il Salva Casa introduce semplificazioni per il cambio di destinazione d’uso rilevante, consentendone l’autorizzazione tramite SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), a condizione che non siano previste opere edilizie che richiedano il permesso di costruire e che vengano rispettate le norme locali e gli strumenti urbanistici comunali. Se l’intervento comporta un aumento di volumetria o una modifica della sagoma dell’edificio, rimane necessario ottenere il permesso di costruire (PdC). La sentenza n. 2196/2024 del TAR Salerno approfondisce tali aspetti normativi, fornendo chiarimenti utili.

Nel caso specifico il TAR esamina due ricorsi per due provvedimenti comunali: un’ordinanza di demolizione e ripristino relativa a presunti abusi edilizi su tettoie, modifiche interne e altre strutture, e un diniego di autorizzazione per l’installazione di un dehors di tipo B. I lavori riguardano la trasformazione di un immobile da abitazione (residenziale) a ristorante-pizzeria con opere edilizie.

Le ricorrenti contestano che il Comune abbia qualificato gli interventi edilizi come abusi, ritenendo che fossero già legittimamente autorizzati tramite SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) e CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata). Secondo le ricorrenti, questi titoli sono sufficienti per le modifiche apportate, che non comportano aumenti di volumetria né modifiche significative del carico urbanistico. Infine, i dehors sono temporanei e rientrano in edilizia libera.

Il TAR ha accolto parzialmente i ricorsi, annullando l’ordinanza limitatamente alla demolizione di un separé, autorizzato tramite SCIA, confermando che per:

la realizzazione di un muro divisorio in cartongesso che non comporti la variazione della destinazione d’uso degli ambienti sia richiesta la sola presentazione di una CILA; diversamente, laddove esso comporti il cambio di destinazione d’uso, l’intervento è sottoposto al regime della SCIA. Inoltre, il solo mutamento della destinazione d’uso di una unità immobiliare rilevante ai fini urbanistici e richiedente dunque il preventivo rilascio del permesso di costruire è quello che interviene tra categorie funzionalmente autonome (cfr. T.A.R. Campania, Salerno, Sez. III, 25 settembre 2024, n. 1715) o che viene realizzato con opere edilizie che incidono sulla sagoma dell’edificio o ne determinino un aumento plano-volumetrico.

Pertanto, ha confermato la legittimità degli altri provvedimenti comunali e l’ordinanza di demolizione per i seguenti motivi:

• le tettoie trasformate in sale ristorante, con chiusure perimetrali e ampliamenti, non possono essere considerate opere accessorie in quanto comportano un significativo aumento di volumetria e un impatto urbanistico e richiedono dunque il permesso di costruire;
• i dehors presentano caratteristiche tali da non essere temporanei né facilmente rimovibili e la loro stabilità e dimensione li classificano come nuove costruzioni che necessitano di permesso di costruire;
• la trasformazione di locali come il ripostiglio in WC o la camera da letto in sala ristorante, modificano il carico urbanistico e richiedono il permesso di costruire;
• le alterazioni del prospetto, come la trasformazione di porte in finestre, rientrano tra gli interventi di ristrutturazione edilizia e necessitano di permesso di costruire.

Cambio d’uso e sanatoria respinta? Si riprova con il Salva casa!

Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 7486/2024, ha respinto il ricorso di un privato contro il Comune di Napoli riguardante il diniego di accertamento di conformità per il cambio di destinazione d’uso di un immobile nel centro storico, originariamente adibito a deposito e trasformato abusivamente in residenza. Il Comune aveva rigettato la richiesta poiché l’area rientra nella zona rossa vesuviana, dove tali interventi sono vietati, ordinando il ripristino dello stato dei luoghi.

Il TAR aveva confermato la legittimità della decisione comunale, sottolineando la mancanza della “doppia conformità” e l’illegittimità delle opere eseguite. Anche il CdS ha respinto le argomentazioni del ricorrente, inclusa quella sulla presunta inclusione tardiva dell’immobile nella zona rossa.

La successiva istanza di sanatoria basata sul D.L. 69/2024 (decreto “Salva casa”) non ha inciso sull’esito del giudizio in corso, ma potrebbe solo sospendere l’efficacia dell’ordinanza di demolizione, in attesa della pronuncia del Comune sulla nuova domanda.

Altre sentenze

Altre sentenze sul tema sono:

Approfondimenti

Cambio destinazione d’uso dopo il Salva Casa: lo studio del Notariato

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato il 15 luglio 2025 lo studio n. 39-2025/P dedicato al mutamento di destinazione d’uso dopo il decreto Salva Casa.

Lo studio analizza in modo sistematico le novità normative introdotte dal D.L. 69/2025 (convertito nella legge 105/2024), che ha inciso in maniera sostanziale sull’articolo 23-ter del Testo Unico dell’Edilizia. L’obiettivo del lavoro è quello di fornire ai professionisti del settore – notai, tecnici e operatori immobiliari – un quadro interpretativo aggiornato e coerente del mutamento di destinazione d’uso alla luce della riforma.

Il documento in esame – disponibile in fondo all’articolo per il download gratuito – è articolato nei seguenti capitoli:

• la destinazione d’uso degli immobili;
• il mutamento di destinazione d’uso;
• il quadro normativo;
• rilevanza urbanistica del mutamento di destinazione d’uso;
• tabelle sinottiche.

Lo studio n. 39-2025/P chiarisce che, pur in presenza di importanti semplificazioni, il mutamento di destinazione d’uso rimane soggetto a un preciso iter autorizzativo. Il legislatore ha preferito un approccio che valorizza la responsabilità del professionista e l’adeguamento alle norme locali, piuttosto che una liberalizzazione indiscriminata. Per questo motivo, notai, tecnici e cittadini sono chiamati a un’attenta verifica preliminare della disciplina applicabile.

Leggi l’approfondimento

Altri approfondimenti

Per maggiori approfondimenti:

Cambio destinazione d’uso: le FAQ

Di seguito si riportano una serie di domande frequenti sul cambio di destinazione d’uso.

Cos’è il cambio di destinazione d’uso?

Il cambio di destinazione d’uso è un procedimento amministrativo che consente di modificare l’utilizzo funzionale di un’unità immobiliare o di un intero edificio. Implica, a seconda dei casi, l’ottenimento di un titolo abilitativo e l’aggiornamento della categoria catastale. È un’operazione che deve rispettare le norme urbanistiche, edilizie e catastali, e può avvenire con o senza esecuzione di opere.

Quando il cambio di destinazione d’uso è considerato urbanisticamente rilevante?

Si parla di cambio urbanisticamente rilevante quando si passa da una categoria funzionale all’altra (ad es. da commerciale a residenziale), anche senza eseguire opere edilizie. Questo tipo di variazione ha un impatto sul carico urbanistico e richiede un titolo edilizio, generalmente una SCIA ordinaria o un permesso di costruire, a seconda degli interventi previsti.

E quando è non rilevante?

Il cambio è urbanisticamente non rilevante quando avviene all’interno della stessa categoria funzionale (ad es. da abitazione a studio professionale) e non altera la funzione urbanistica dell’immobile. Anche in presenza di opere, il mutamento rimane in questa categoria se la destinazione d’uso resta omogenea. È comunque necessario verificare la conformità urbanistica e presentare la SCIA.

Quali titoli edilizi servono per il cambio di destinazione d’uso?

Per il cambio di destinazione d’uso la scelta del titolo abilitativo dipende dal tipo di intervento:

• SCIA per cambi d’uso senza opere;
• SCIA o permesso di costruire in base all’entità delle opere previste;
• Se le opere rientrano tra quelle soggette a CILA, è comunque necessaria la SCIA per il cambio d’uso.

Cosa succede se l’immobile è al primo piano fuori terra o seminterrato?

Per queste unità, la possibilità di cambio d’uso dipende dalle normative regionali. Alcuni piani urbanistici locali possono limitare o regolare il cambio in base alla zona e alla funzione prevalente dell’edificio. Nelle zone A (centri storici) le limitazioni sono in genere più rigide per preservare il decoro urbano.

Quanto costa un cambio di destinazione d’uso?

I costi variano in base a:

• oneri di urbanizzazione (secondari se dovuti);
• opere di ristrutturazione (adattamenti impiantistici, strutturali, ecc.);
• parcelle professionisti (pratiche edilizie e catastali, grafici, asseverazioni).

Cosa si rischia con un cambio di destinazione d’uso non autorizzato?

Un cambio d’uso abusivo può comportare:

• sanzioni amministrative (fino a migliaia di euro);
• obbligo di ripristino dello stato originario;
• compromissione della commerciabilità dell’immobile;
• rifiuto di pratiche catastali o ipotecarie.