Detrazioni spese mutuo nel 2026: quali sono, quanto spetta

Le detrazioni per le spese mutuo possono essere riconosciute nel 730 – 2026 e sono utili per ridurre le tasse da pagare.

Le spese per gli interessi passivi versati alla banca per contrarre un mutuo, nonché le relative spese e oneri accessori che si possono detrarre quest’anno sono quelle del 2025.

La detrazione è pari al 19% delle spese sostenute, con un limite diverso a seconda del tipo di mutuo contratto e spetta a prescindere dall’ammontare del reddito complessivo.

In questa guida spieghiamo in modo chiaro e dettagliato quali sono e quanto si recupera.

COSA SONO LE DETRAZIONI SPESE MUTUO

Le detrazioni per le spese per il mutuo sono degli “sconti” sull’imposta lorda IRPEF riconosciute in dichiarazione dei redditi per i costi sostenuti per gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione pagati in relazione ai mutui. Si tratta di una detrazione dall’imposta lorda pari al 19%. Tuttavia, gli importi massimi di detrazione sul modello 730 variano a seconda della finalità del mutuo.

È bene precisare che gli “interessi passivi del mutuo” sono gli interessi che il mutuatario deve pagare alla banca come remunerazione per aver ottenuto il prestito necessario per l’acquisto dell’immobile. Questi interessi rappresentano il costo associato all’utilizzo dei fondi ricevuti. Quindi la parte degli interessi che può essere detratta è l’importo pagato annualmente alla banca tramite le rate del mutuo.

A livello normativo la detrazione spese mutuo è prevista e disciplinata dal Testo Unico sulle Imposte sui Redditi.

A CHI SPETTANO

Le detrazioni per gli interessi passivi e gli oneri accessori spettano al contribuente che riveste contemporaneamente la figura di acquirente dell’immobile e di intestatario del contratto di mutuo.

In ogni caso, affinché il soggetto possa definirsi beneficiario, l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro i termini stabiliti dalla legge (solitamente 12 mesi dall’acquisto).

Se il contribuente trasferisce la dimora abituale in un altro immobile, perde il diritto alla detrazione a partire dal periodo d’imposta successivo, a meno che il trasferimento non sia dovuto a motivi di lavoro o ricovero in istituti di assistenza.

CONDIZIONI DI ACCESSO

Secondo le disposizioni del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), il beneficio spetta a chi ha contratto il debito con l’istituto di credito (intestatario del mutuo), a patto che sia anche il proprietario (o titolare di altro diritto reale) dell’immobile. Tuttavia:

• se il contratto è sottoscritto da più persone, ciascuna ha diritto alla detrazione in proporzione alla propria quota di partecipazione, indicata nel contratto di mutuo. Ad esempio, nel caso di due coniugi cointestatari al 50%, ognuno potrà detrarre la propria quota entro il limite di 2.000 euro (quota parte del tetto massimo di 4.000 euro);

• se il mutuo è cointestato tra coniugi e uno di essi è fiscalmente a carico dell’altro, il coniuge che sostiene interamente la spesa può beneficiare della detrazione per entrambe le quote. Il tetto massimo detraibile per il coniuge superstite rimane comunque fissato a 4.000 euro complessivi. Questa agevolazione si applica esclusivamente ai coniugi e non ad altri familiari (come figli o genitori), per i quali la quota di detrazione va persa se il titolare non possiede reddito sufficiente per capienza fiscale.

CASI PARTICOLARI

Il diritto a beneficiare dello sconto fiscale non è legato esclusivamente alla firma apposta sul contratto, ma dipende in modo diretto dall’uso che si fa dell’immobile e dalla natura del possesso.

Nel caso della nuda proprietà, ad esempio, la detrazione non viene riconosciuta: questo accade perché l’agevolazione è riservata a chi detiene il possesso reale del bene e lo utilizza effettivamente.

Al contrario, l’usufruttuario può accedere al beneficio, ma a patto che sia lui stesso l’intestatario del mutuo e che utilizzi la casa come propria residenza abituale.

Esiste poi una tutela specifica per gli eredi: in caso di decesso del mutuatario originario, chi eredita la proprietà e decide di accollarsi le restanti rate del mutuo può continuare a detrarre gli interessi passivi.

Anche in questa circostanza, però, rimane fondamentale il requisito dell’abitazione principale: l’erede deve stabilire la propria dimora abituale in quell’immobile per poter usufruire dell’agevolazione.

QUALI SPESE PER UN MUTUO SONO DETRAIBILI

La detrazione mutuo è ammessa per gli interessi passivi e gli oneri accessori pagati nel corso del 2025, indipendentemente dalla scadenza della rata (principio di cassa). Gli oneri accessori che rientrano in questa detrazione includono diverse voci, come ad esempio:

• le maggiori somme pagate a causa delle variazioni del cambio di valuta relative ai mutui stipulati in altre valute;

• le commissioni dovute agli istituti di credito per la loro attività di intermediazione;

• gli oneri fiscali, come l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato;

• la commissione per lo scarto rateizzato nei mutui in contanti, le spese di istruttoria e di perizia tecnica;

• le penalità per l’anticipata estinzione del mutuo;

• le spese notarili, che includono l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo e le spese sostenute dal notaio per conto del cliente, come l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca.

Sono escluse dalla detrazione alcune spese, come ad esempio:

• le spese di assicurazione dell’immobile;
• le spese per l’onorario del notaio per la stipula del contratto di compravendita, le imposte di registro, l’IVA e le imposte ipotecarie e catastali connesse al trasferimento dell’immobile;
• le spese per l’incasso delle rate di mutuo.

QUANTO SI RECUPERA DAL 730 PER UN MUTUO

Le detrazioni per le spese mutuo riconoscono uno sconto pari al 19% degli interessi passivi pagati, recuperabile nel modello 730, ma con limiti e condizioni variabili a seconda del tipo di finanziamento stipulato. Nello specifico:

• per i mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare destinata ad abitazione principale, la detrazione è pari al 19% delle spese ammesse sostenute, nel limite di 4.000 euro. Nel caso di mutuo co-intestato può essere suddiviso tra i proprietari sempre nel massimo di 4.000 euro totali;

• per i mutui ipotecari stipulati prima del 1993 su immobili diversi da quelli utilizzati come abitazione principale, la detrazione è pari al 19%, mentre l’ammontare massimo degli interessi passivi e oneri accessori ammesso alla detrazione è fissato in 2.065,83 euro per ciascun intestatario del mutuo;

• nel caso di mutui (anche non ipotecari) contratti nel 1997 per effettuare interventi di manutenzione, restauro e ristrutturazione su tutti gli edifici, compresa l’abitazione principale, la detrazione nella misura del 19% va calcolata su un importo massimo di 2.582,28 euro e spetta al soggetto intestatario del contratto di mutuo, senza alcuna deroga;

• per i mutui ipotecari contratti a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia di unità immobiliari destinate ad abitazione principale, la detrazione è pari al 19% e calcolata su un importo massimo di 2.582,28 euro;

• nel caso di prestiti e mutui agrari di ogni genere, la detrazione è del 19% e l’importo massimo detraibile degli interessi passivi non può superare la somma del…