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L’abuso edilizio si verifica quando si violano le norme urbanistiche vigenti. Quali sanzioni sono previste? Leggi l’approfondimento e le sentenze di riferimento

La pratica dell’abuso edilizio si configura quando vengono eseguiti interventi edilizi in mancanza delle autorizzazioni richieste dalla normativa vigente o in violazione delle stesse.

Questa infrazione può tradursi in conseguenze sia di natura penale che amministrativa, con sanzioni previste in entrambi i settori.

Per assicurarti la corretta gestione delle pratiche edilizie senza rischiare di incorrere in sanzioni, ti suggerisco di utilizzare il software per la gestione delle pratiche edilizie e dei titoli abilitativi, che ti guida nella corretta compilazione della documentazione e ti assiste nella scelta adeguata del titolo abilitativo, prevenendo così eventuali abusi edilizi.

Ecco quali sanzioni sono previste per chi commette abuso edilizio.

Cosa si intende per abuso edilizio?

L’abuso edilizio si configura come un illecito amministrativo che può sfociare in un reato penale, verificandosi quando l’intervento di costruzione o ristrutturazione di un edificio viene eseguito senza le necessarie autorizzazioni amministrative o in difformità rispetto al progetto depositato al comune.

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Le tipologie di abuso edilizio possono essere riassunte come segue:

  • interventi senza titolo abilitativo necessario: opere eseguite prima dell’ottenimento del titolo abilitativo o dopo la sua revoca;
  • interventi in totale difformità dal titolo abilitativo: casi in cui le caratteristiche dell’edificio sono completamente diverse da quanto autorizzato;
  • interventi in parziale difformità dal titolo: abusi edilizi di lieve entità, parzialmente conformi al titolo abilitativo e spesso riferiti a specifiche caratteristiche delle unità immobiliari;
  • interventi con variazioni essenziali: interventi realizzati senza rispettare i criteri di legge, tra cui cambio destinazione d’uso che comporti variazione degli standard previsti dal dm 1444/1968, aumento consistente di cubatura o superficie di solaio rispetto al progetto approvato, modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi o localizzazione dell’edificio, alterazione delle caratteristiche dell’intervento edilizio consentito, violazione delle norme antisismiche vigenti (art. 32 dpr 380/01).

Abuso edilizio: sanzioni amministrative e penali

Le conseguenze per chi commette abuso edilizio sono molteplici e coinvolgono diverse sanzioni e provvedimenti, sia dal punto di vista amministrativo che penale.

La legge di riferimento in materia è il dpr 380/01, noto come testo unico edilizia.

Analizziamo nel dettaglio quali sono le sanzioni penali e amministrative previste dalla normativa.

Abusi edilizi: sanzioni penali

Le sanzioni penali variano a seconda della gravità dell’abuso edilizio e possono includere arresto e/o multe.

Le sanzioni penali per abuso edilizio sono disciplinate dall’art. 44 del dpr 380/01 che prevede quanto segue:

Salvo che il fatto costituisca più grave reato e ferme le sanzioni amministrative, si applica:

  1. l’ammenda fino a 10.329 euro per l’inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dal presente titolo, in quanto applicabili, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire;
  2. l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 5.164 a 5.1645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di sospensione;
  3. l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 15.493 a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio, come previsto dal primo comma dell’articolo 30. La stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso.

Abusi edilizi: sanzioni amministrative

Per quanto riguarda le sanzioni amministrative, definite dal dpr 380/01, la loro applicazione varia in base alla natura dell’abuso edilizio e sono:

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  • demolizione della costruzione irregolare e ripristino dello stato dei luoghi;
  • acquisizione al patrimonio comunale o sanzione pecuniaria adeguata, rispettivamente nel caso in cui la demolizione non sia eseguita entro i termini (90 giorni dall’ingiunzione) o non possa essere attuata;
  • sanzione pecuniaria per mancata segnalazione certificata di inizio attività (SCIA edilizia) o difformità dalla stessa, con importi variabili in base all’entità dell’abuso. Per facilitarti la compilazione della SCIA, ti consiglio di utilizzare il software per i titoli abilitativi, che ti consente di compilare il modello SCIA in modo standardizzato attraverso una procedura guidata, contribuendo a prevenire casi di abuso edilizio e le relative sanzioni.

L’applicazione di queste sanzioni dipende dalle circostanze specifiche dell’abuso edilizio commesso.

Sanzione pecuniaria per abuso edilizio in sostituzione della demolizione

In alcuni casi eccezionali, l’ordine di demolizione per gli interventi edilizi irregolari può essere sostituito da una sanzione pecuniaria. Si parla di fiscalizzazione dell’abuso edilizio.

Il processo di fiscalizzazione si applica esclusivamente agli interventi realizzati in parziale difformità dal titolo abilitativo all’intervento edilizio o, in casi eccezionali, agli interventi di ristrutturazione eseguiti in assenza o in totale difformità dal permesso di costruire, i quali, secondo la legge, devono essere rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili dell’abuso edilizio.

La fiscalizzazione diventa un’opzione solo quando, in seguito a un accertamento motivato dell’ufficio tecnico comunale, si constata che il ripristino dello stato originario non è praticabile senza causare danni irreparabili alla parte dell’edificio eseguita in conformità al titolo edilizio (art. 33 dpr 380/01 e art. 34 dpr 380/01).

Il calcolo della sanzione che sostituisce la demolizione è specificato nel testo unico edilizia secondo quanto segue:

  • ristrutturazione edilizia in assenza o totale difformità dal permesso di costruire: per immobili ad uso residenziale, la sanzione corrisponde al doppio dell’aumento di valore dell’immobile derivante dalla realizzazione delle opere, mentre per immobili ad uso non residenziale, la sanzione è pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile, determinato dall’Agenzia del Territorio (catasto);
  • parziale difformità del permesso di costruire: per immobili ad uso residenziale, la sanzione è pari al doppio del costo di produzione della parte dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, mentre per immobili ad uso diverso dal residenziale, la sanzione è pari al doppio del valore venale, determinato dall’Agenzia del Territorio.

Chi risponde delle sanzioni per abuso edilizio?

I responsabili del reato di abuso edilizio sono individuati nell’art. 29 del dpr 380/01 e comprendono:

Per quanto riguarda la responsabilità del direttore dei lavori, questa viene revocata nel caso in cui egli abbia segnalato le violazioni agli altri soggetti coinvolti e abbia comunicato tempestivamente l’infrazione all’ufficio competente, rinunciando al proprio incarico.

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Sanzioni per abuso edilizio ereditato

L’erede di un abuso edilizio è soggetto a sanzioni dal punto di vista amministrativo, ma non penale.

La responsabilità legale per un abuso edilizio grava esclusivamente su chi ha commissionato la costruzione illegale. Gli eredi non possono essere perseguiti penalmente, in quanto la responsabilità penale è personale.

A differenza delle sanzioni penali, le sanzioni amministrative sono ‘ereditabili’: chi eredita un immobile abusivo potrebbe ricevere un ordine di demolizione, indipendentemente dal fatto di aver commesso o meno l’irregolarità urbanistica.

In tal caso, è possibile richiedere una sanatoria edilizia, assumendosi tutte le relative spese. A tal proposito potrebbe interessarti un approfondimento su come sanare un abuso edilizio ereditato.

Gli eredi di una casa abusiva non hanno inoltre il diritto di chiedere lo scioglimento della comunione ereditaria o di vendere l’immobile abusivo.

Abuso edilizio ante 1967: le sanzioni valgono?

Le sanzioni amministrative e penali per abusi edilizi non si applicano per gli edifici costruiti prima del 1967 se, ai tempi di costruzione, le zone non erano soggette all’obbligo di licenza edilizia prevista dalla legge urbanistica del 1942.

Tuttavia, la responsabilità di dimostrare la legittimità ricade sul privato interessato; questa dimostrazione deve essere supportata da documenti e prove che confermano la realizzazione dell’edificio prima dell’anno specificato.

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L’obbligo di fornire prove della legittimità ante ’67 è delineato anche nell’art. 9-bis, comma 1-bis, del dpr 380/01:

Art. 9-bis, comma 1-bis – dpr 380/01

Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

Sanzione amministrativa per abuso edilizio: la prescrizione è possibile?

La prescrizione dell’abuso edilizio è un processo che si applica esclusivamente quando l’illegittimità è qualificata come reato penale.

In questo caso, il reato penale va in prescrizione dopo:

  • 4 anni dal compimento dell’illecito (prescrizione breve), a condizione che non intervengano atti che interrompano la prescrizione;
  • 5 anni dal compimento dell’illecito (prescrizione lunga), nel caso in cui si verifichino atti interruttivi della prescrizione, come il decreto di citazione a giudizio, la sentenza di condanna, l’ordinanza che applica misure cautelari personali, la convalida del fermo o dell’arresto, o l’interrogatorio davanti al Pubblico Ministero o ai giudici.

Nel caso di illecito amministrativo, la sanzione amministrativa per abuso edilizio prevista non è mai soggetta a alcun termine di prescrizione.

Tabella sanzioni abusi edilizi

Di seguito si propongono delle tabelle riassuntive delle sanzioni previste per abuso edilizio.

Scarica il PDF con le tabelle delle sanzioni per abusi edilizi.

Sanzione per abuso edilizio: approfondimenti e sentenze di riferimento

Di seguito si riportano una serie di approfondimenti e sentenze che chiariscono e precisano aspetti fondamentali sull’abuso edilizio e le sanzioni previste.

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Sanzione per abuso edilizio: tettoia

Secondo la normativa italiana, nella maggior parte dei casi, la costruzione di tettoie richiede l’ottenimento del Permesso di Costruire ed è consentita la costruzione di tettoie senza permessi solo nel caso di strutture molto piccole, come ad esempio le tettoie di copertura delle porte.

La costruzione di una tettoia senza le necessarie autorizzazioni comunali espone al rischio di abuso edilizio, con possibili conseguenze quali:

  • condanna penale: la severità della pena varia in base alla gravità dell’abuso edilizio, con sanzioni amministrative e, in casi gravi, la possibilità di reclusione fino a due anni; la pena può aggravarsi se la costruzione abusiva si trova in aree soggette a vincoli storici, artistici, archeologici o ambientali;
  • demolizione della struttura abusiva: l’abuso edilizio per costruzione della tettoia costituisce anche un illecito amministrativo, il che potrebbe comportare l’ordine di demolizione dell’opera.

Per approfondire quando la tettoia può essere abusiva e quali sanzioni incorrono, leggi i seguenti casi giuridici su:

Abuso edilizio e direttore lavori: fino a quando sussiste la responsabilità per demolizione e sanzione pecuniaria

La sentenza n. 07227/2023 del Consiglio di Stato affronta la questione dell’abuso edilizio e la responsabilità del direttore dei lavori.

Nel caso specifico, il Consiglio di Stato ha ribadito che il direttore dei lavori può essere ritenuto responsabile degli abusi edilizi fino alla produzione di atti concreti di rinuncia e denuncia.

La sentenza si basa su un caso in cui il direttore dei lavori di un cantiere privato aveva ricevuto un’ordinanza di demolizione e una sanzione pecuniaria di 15.000 € per opere abusive. Nonostante il tecnico avesse impugnato il provvedimento, sostenendo che la responsabilità spettava al proprietario e contestando la notifica tramite PEC, il Consiglio di Stato ha respinto il ricorso.

I giudici hanno sottolineato che il legislatore ha attribuito al direttore dei lavori un ruolo di vigilanza sulla corretta esecuzione dei lavori, collegandolo all’onere di contestare le irregolarità o rinunciare all’incarico.

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In questo caso specifico, il direttore dei lavori non ha dimostrato di aver interrotto il rapporto con il committente, e la mancata notifica dell’ordine di demolizione non ha invalidato il provvedimento. Il ricorso è stato respinto.

Altre sentenze di riferimento sugli abusi edilizi:



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