Sono a conoscenza della possibilità di agevolare il prezzo
di acquisto di un appartamento tramite il Sismabonus-acquisti, ma
vorrei dei chiarimenti a riguardo. Infatti, sto valutando varie
offerte perché desidero comprare una casa in cui vivere non solo
insieme a mio marito, ma anche con la mia anziana madre, che ha
bisogno della nostra assistenza. Per questo motivo, la
soluzione che fino ad ora ci è sembrata la migliore per la nostra
famiglia è quella di acquistare due appartamenti distinti, che si
trovano all’interno dello stesso edificio condominiale di recente
costruzione (a seguito di demolizione), precisamente sullo stesso
pianerottolo.
Le due unità immobiliari residenziali diventerebbero così
un’unica abitazione per me, mio marito, e mia madre. In un tale
scenario, è possibile “scalare” dal prezzo di vendita dei singoli
appartamenti due diversi Sismabonus-acquisti, così da massimizzare
il risparmio fiscale?
La risposta dell’esperto
Il Sismabonus-acquisti, regolato dal DL 63/2013 all’art. 16, co.
1-septies, rappresenta uno strumento molto conveniente in mano a
chi, come la gentile lettrice, desidera acquistare un appartamento
in cui vivere. Alla detrazione può accedere chi compra un’unità
all’interno di un edificio sito in zona sismica 1, 2 o 3 che sia
stato demolito e ricostruito integralmente migliorandone le
prestazioni antisismiche da un’impresa di costruzioni che si sia
anche occupata dell’alienazione del bene, entro 30 mesi dalla
conclusione dei lavori. Nel fissare il plafond di spesa massima
agevolabile in 96.000 euro, l’art. 16, co. 1-septies stesso lo
riferisce espressamente a “ciascuna unità immobiliare”, con la
conseguenza che la risposta al quesito posto è necessariamente
affermativa.
Tuttavia, la questione merita alcuni approfondimenti,
considerato che non è possibile comprendere se la signora è
intenzionata a “unificare” i due appartamenti in cui vivere col
marito e la madre, o se la loro convivenza si spiegherebbe comunque
all’interno di due unità immobiliari distinte, usate di fatto come
un’unica abitazione.
Non c’è limite al numero di unità acquistabili
Come accennato, il sistema normativo di riferimento in caso di
Sismabonus-acquisti non impone alcun limite massimo di unità
immobiliari che un singolo può acquistare detraendo la relativa
spesa. Ciò, innanzitutto, risulta cristallino già da una semplice
attenta lettura dell’art. 16, co. 1-septies del DL 63/2013, che fa
riferimento a un limite di spesa diverso per ogni unità, ma è stato
anche ampiamente confermato dalla prassi dell’Agenzia delle
Entrate. Con la risposta ad interpello n. 57 del 2022, ad esempio,
le Entrate hanno dato il loro disco verde a un contribuente
intenzionato ad acquistare ben 8 appartamenti all’interno dello
stesso stabile demolito e ricostruito, ricorrendo al
Sismabonus-acquisti.
Nel dettaglio, all’interno del documento di prassi si legge che:
“in assenza di una previsione normativa che limiti il numero
massimo di unità immobiliari ammesse all’agevolazione in commento,
l’istante potrà beneficiare del Sismabonus-acquisti nel limite di
spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare residenziale
acquistata”. L’unico paletto, più nello specifico, riguarda
gli eventuali locali pertinenziali all’appartamento, dato che
“il predetto limite di spesa di 96.000 euro è riferito
all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente
considerate, anche se accatastate separatamente”.
richiedi cessione del quinto
Risposte immediate
In sostanza, la gentile lettrice potrà procedere all’acquisto
dei due appartamenti descritti, agevolando il prezzo di acquisto di
ciascuno fino a un massimo, rispettivamente, di 96.000 euro, ma se
insieme a tali unità immobiliari acquista anche un box o una
cantina ad esse pertinenziali, il costo di questi ultimi non godrà
di un autonomo plafond detraibile.
Cosa accade in caso di fusione degli immobili
Dal quesito proposto dalla lettrice, si apprende che i due
appartamenti, una volta acquistati, saranno adibiti a “unica
abitazione” per lei, il marito e la madre. Purtroppo, però,
dagli elementi presentati non si è in grado di comprendere come
avverrà, nella pratica, tale “unificazione” dei due locali. Non si
comprende, cioè, se la signora abbia intenzione di procedere o meno
a una fusione per accorpamento delle due unità immobiliari,
unificandole a livello edilizio e catastale, a seguito ad esempio
dell’abbattimento di muri di separazione o dell’apertura di porte.
Se questa è la strada che la lettrice intende seguire, non vi sono
orientamenti di prassi che rendono indubbiamente legittima
l’operazione di accorpamento in caso di fruizione del
Sismabonus-acquisti.
Il rischio di contestazioni per abuso del diritto
Procedendo alla fusione degli appartamenti, il rischio è quello
di incorrere in una futura contestazione per abuso del diritto, per
un utilizzo distorto dell’agevolazione fiscale. In materia di
Superbonus, ad esempio, ed esprimendosi su un caso inverso che
riguardava la divisione di un’unità immobiliare in più immobili,
l’Agenzia delle Entrate ha specificato che tale tipo di
frazionamento precedente all’inizio dei lavori agevolabili,
effettuato al fine di accedere ad un limite di spesa più alto, è di
per sé lecito, vista l’assenza di norme che esplicitamente lo
vietano (Circolare n. 23/2022). Tuttavia, nella stessa Circolare,
l’Ade ha altresì precisato che “resta fermo l’eventuale
accertamento, in concreto, di un utilizzo distorto della
agevolazione in esame”. Adattando quanto espresso dall’Agenzia
sul Superbonus al caso, seppur inverso, sollevato dalla lettrice in
materia di Sismabonus-acquisti, è possibile trarre qualche
indicazione di buonsenso, in termini quantomeno cautelativi.
L’abuso del diritto, in materia tributaria, è un tipo di
elusione fiscale che si configura quando un’operazione risulta
priva di sostanza economica e, rispettando le norme vigenti,
realizza vantaggi indebiti, essendo messa in atto per ottenere
risparmi di imposta attraverso l’utilizzo distorto di strumenti
legittimi. Si tratta di una nozione giuridica complessa, sulla
quale ad oggi non vi è giurisprudenza in materia di bonus edilizi,
ma che deve essere tenuta ben a mente.
Bisognerebbe chiedersi, ad esempio, se la lettrice avrebbe
comunque acquistato due appartamenti distinti per fonderli anche se
all’interno dell’ordinamento non fosse esistito il
Sismabonus-acquisti, ritenendola magari una scelta più conveniente
sul piano economico, ma anche funzionale, a prescindere
dall’agevolazione, considerati ad esempio i costi di acquisto di un
appartamento singolo di grandi dimensioni rispetto a quelli che
comporta l’acquisto di due piccole unità separate.
Insomma, in un simile caso l’assenza di una prassi specifica in
materia non va presa sottogamba, ricordando che ogni dubbio
inerente a situazioni specifiche può sempre essere portato
all’attenzione dell’Agenzia tramite l’istituto dell’interpello, per
evitare di mettere in atto comportamenti illeciti. Si tenga
presente, infine, che se l’intenzione non è invece quella di
fondere gli appartamenti mediante pratiche edilizie e catastali, ma
semplicemente quella di svolgere nei fatti la vita del nucleo
familiare all’interno delle due unità come se fossero una, non è
necessario effettuare alcuna valutazione ulteriore, potendo
procedere senza problemi alle due operazioni d’acquisto, agevolando
ciascuna di esse con un autonomo bonus fiscale.
A cura di Cristian Angeli
ingegnere strutturista esperto di detrazioni fiscali applicate
all’edilizia
www.cristianangeli.it
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